OSB’lerde Parsel Tahsisi ve Genel Kurul Şartları Değişti: %49 Hisse Devrine İptal Kuralı Geldi

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan “Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, Resmi Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Sanayi parsellerinde spekülatif arsa ticaretini engellemeyi ve gerçek üreticinin arsa erişimini hızlandırmayı hedefleyen yeni düzenleme; OSB’lerde genel kurula katılımdan ön tahsise, şirket ortaklık yapısından ruhsat ve üst hakkı işlemlerine kadar pek çok kritik kuralı değiştirdi.

Yeni yönetmeliğin en dikkat çekici hükmü uyarınca; OSB’lerde arsa tahsisi veya ön tahsis alan şirketlerin ortaklık yapısında Bakanlık onayı olmaksızın toplam %49’u aşan pay değişikliği yapılması halinde tahsisler doğrudan iptal edilecek.

Spekülatif Arsa Devrine Karşı “%49 Hisse Değişikliği” ve Ön Tahsis Denetimi

Organize sanayi bölgelerinde kağıt üzerinde kurulan şirketlerin hisselerinin devredilmesi yoluyla yapılan örtülü arsa satışlarına karşı sıkı denetim mekanizmaları getirildi. Parsel tahsisi, ön tahsis ve ihale süreçlerinde yürürlüğe giren yeni kurallar şunlardır:

• %49 Ortaklık Payı Sınırı: Spekülatif işlemlerin önlenmesi amacıyla, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketin paylarında Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı onayı alınmadan toplam %49’u aşan ortaklık payı değişikliği tespit edilirse tahsis iptal edilecek.
• Altyapı Öncesi Ön Tahsis ve Devir Yasağı: Tüzel kişilik kazanmış OSB’lerin yer seçimi kesinleşen sahalarında, kamulaştırma ve altyapı inşası tamamlanana kadar Bakanlık izniyle ön tahsis yapılabilecek. Ancak devir amacıyla Bakanlık izni olmaksızın şirket hissesi devredildiğinin belirlenmesi halinde ön tahsis iptal edilecek; iade tutarı ve ödeme esasları ön tahsis sözleşmesinde düzenlenecek.
• Üretime Geçmiş Komşu Parsele İhale Önceliği: İlana çıkılan parsele doğrudan ortak sınırı bulunan komşu parsellerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatıyla fiilen üretime geçmiş katılımcılar başvuruda bulunursa, tahsiste öncelik ihale sonucunda oluşan bedel üzerinden tanınacak. Tahsis yöntemi kura olarak belirlense dahi bu önceliğin uygulanabilmesi için ihale yapılması zorunlu olacak; birden fazla komşu üreticinin başvurması halinde ise öncelik uygulanmayacak.
• Yeniden Tahsiste Süre Uzatımı Yok: Yatırım sürelerinin dolması nedeniyle tahsisi iptal edilen katılımcı, bedel iadesi yapılmaksızın OSB’den yeniden tahsis isteyebilecek; ancak yeniden tahsis edilen parsellere Bakanlıkça ek süre uzatımı verilmeyecek ve bu şart sözleşmede açıkça yer alacak.

Genel Kurula Katılım, Elektronik Ruhsat, Kiralama ve Üst Hakkı Düzenlemeleri

Yönetmelik değişikliği, OSB’lerin idari işleyişi ile sanayi tesislerinin finansman ve kiralama modellerinde de önemli yenilikler içeriyor:

• En Az 3 Bin m² Parsel ve Muvafakatname Şartı: Yapı kullanma izni (iskan) alınmış olması koşuluyla, imar planında yer alan en az 3 bin metrekare büyüklüğündeki parsel sahiplerinin her biri katılımcı olarak genel kurulda temsil edilebilecek. Şirketi müştereken temsile yetkili kişilerden biri diğerlerinin imzaladığı muvafakatnameyle, hisseli parsellerde ise hissedarların yarıdan fazlasının imzaladığı muvafakatnameyle yetkilendirilen kişi genel kurula katılabilecek.
• Çevrim İçi Elektronik İmza Zorunluluğu: OSB müdürlüklerince düzenlenen iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistem üzerinden elektronik ortamda imzalanması zorunlu kılındı.
• Kiralamada “1 Yıl Bekleme” Şartına İstisna: Parselin tahsis aşamasında katılımcı ile kiracısının başvuruyu birlikte yapması ve bunun tahsis sözleşmesine işlenmesi şartıyla; geri alım şerhi bulunmayan tapunun alındığı tarihten itibaren aranan en az 1 yıl geçmesi zorunluluğu aranmaksızın kiralama yapılabilecek.
• Devredilemez Üst Hakkı İmkânı: OSB mülkiyetindeki ön tahsisli veya tahsisli parsellerde, OSB yönetim kurulunun uygun görmesi kaydıyla gerçek veya tüzel kişiler lehine üst hakkı tesis edilebilecek; üst hakkı süresi tahsis süresini aşamayacak ve üçüncü kişilere devredilemeyecek.

Mimar İdris YAĞMAHAN: “Komşu Parsel Önceliği Büyüyen Sanayiciyi Desteklerken, Süre Uzatımı Kısıtı Hızlı Şantiye Planlamasını Zorunlu Kılıyor”

Resmi Gazete’de yayımlanan yeni OSB Yönetmeliği’ni sanayi tesislerinin mimari projelendirme, fabrika büyütme (tevsi) ve yatırım takvimi açısından değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, sanayicilere önemli uyarılarda bulunuyor:

“Yıllardır Türkiye’deki pek çok OSB’de gerçek üreticinin karşılaştığı en büyük engel, yatırım niyeti olmayan şirketlerin arsa tahsisi alıp hisse devri yoluyla yüksek bedelle devretmesiydi; Bakanlık onaysız %49 hisse devri iptali bu spekülasyonu kökten kesecektir. Üretim kapasitesi dolan fabrikalar için getirilen ortak sınırlı komşu parsel önceliği ise tesisin tek çatı ve tek lojistik aksta büyümesine imkân tanıyan çok doğru bir sanayi şehirciliği kararıdır. Öte yandan yeniden tahsis edilen parsellerde kesinlikle ek süre uzatımı verilmeyecek olması, yatırımcılarımızın tahsis sözleşmesiyle eş zamanlı olarak zemin etüdü, çelik veya prefabrik fabrika statik-mimari projeleri ile ruhsat takvimini sıfır gecikmeyle yönetmesini zorunlu kılmaktadır.”

Organize sanayi bölgesi mevzuatları, endüstriyel fabrika ve depo mimarisi, sanayi arsası yatırımları ve inşaat sektörü hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!