AYM Ön Alım Hakkında Rayiç Bedel Düzenlemesini İptal Etti: Karar Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

Anayasa Mahkemesi (AYM), Türkiye genelinde milyonlarca hisseli tapu sahibini doğrudan ilgilendiren emsal nitelikte bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme; paylı mülkiyete konu ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği bedelin, hâkim tarafından rayiç değer üzerinden gecikmeksizin belirlenmesini öngören yasal düzenlemeyi iptal etti. Resmî Gazete’de yayımlanan iptal kararının yürürlüğe girmesi için ise hukuki boşluk doğmaması amacıyla 9 aylık geçiş süresi tanındı.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabiliyor. Bu yasal hak sayesinde mevcut hissedarlar, dışarıdan bir alıcıya satılan payı öncelikli olarak satın alabilmek adına dava açma yetkisine sahip bulunuyor.

Ön Alım (Şufa) Davalarında Neler Değişti? AYM Hangi İbareleri İptal Etti?

Mevcut uygulamada ön alım hakkına dayalı açılan davalarda, mahkeme hâkimine satışı yapılan taşınmaz payının güncel rayiç bedelini belirleme yetkisi tanınıyordu. Ön alım hakkını kullanmak isteyen davacı paydaş, hâkim tarafından tespit edilen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu harç ile giderlerini belirlenen kesin süre içinde nakden yatırmak zorunda kalıyor; aksi takdirde payın davacı adına tesciline karar verilemiyordu.

Söz konusu kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu gerekçesiyle bazı mahkemeler ve 137 milletvekilinin imzasıyla Anayasa Mahkemesi’ne iptal başvurusunda bulunuldu. Dosyayı esastan inceleyen AYM’nin kararında öne çıkan temel hukuki tespitler şunlardır:

• Mülkiyet Hakkına Sınırlama Tespiti: Yüksek Mahkeme, ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeme yükümlülüğünün hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden sınırlandırıldığına dikkat çekerek bu uygulamanın paydaşların mülkiyet hakkını kullanmasını engelleyebilecek nitelikte olduğuna hükmetti.
• İptal Edilen Kritik İbareler: AYM, Türk Medeni Kanunu’na eklenen düzenlemede yer alan “rayiç bedeli”, “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibarelerini Anayasa’ya aykırı bularak iptaline karar verdi.
• Belirsizlik ve Öngörülemezlik Sorunu: Dava açan paydaşın tapudaki satış sözleşmesi yerine bilirkişi ve mahkemece belirlenecek değişken bir rayiç değerle karşılaşması, hakkın kullanımını mali açıdan öngörülemez hale getiriyordu.

Karar Ne Anlama Geliyor? Mülkiyet Hakkı ve Sözleşme Bedeli Tartışması

Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının gayrimenkul hukukundaki yansımalarını değerlendiren Avukat Rüveyda Bilge Özmen, ön alım hakkının özünde üçüncü kişi alıcının yerine aynı sözleşme şartlarıyla geçmek anlamına geldiğini hatırlattı. Satış bedelinin tarafların anlaştığı rakam yerine mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesinin sözleşme dengesini bozduğuna işaret edildi.

Özmen’in de vurguladığı üzere; fiyatı mahkeme belirlediğinde tarafların tapuda beyan ettiği anlaşma bedelinin hukuki bir önemi kalmıyor, üçüncü kişi alıcı enflasyon ve değerleme farklarına göre ya haksız kazanç elde ediyor ya da zarara uğruyordu. Üstelik ön alım davasını açan hissedar, ne kadar bedel ödeyeceğini ancak yargılama sonunda öğrenebildiği için mülkiyet hakkı zedeleniyordu.

İptal Kararı Ne Zaman Yürürlüğe Girecek? 6 Ağustos 2027 ve 9 Aylık Geçiş Süreci

Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün derhal yürürlüğe girmesinin devam eden ve yeni açılacak şufa davalarında ciddi bir hukuki boşluk oluşturabileceğini değerlendirdi. Bu doğrultuda yasama organına yeni bir çerçeve hazırlaması için geçiş takvimi belirlendi:

• Yürürlük Tarihi 6 Ağustos 2027: Resmî Gazete’de yayımlanan iptal kararının yürürlüğe girmesi 9 ay ertelendi; dolayısıyla iptal hükmü 6 Ağustos 2027 tarihinde resmen yürürlüğe girecek.
• TBMM’nin Yeni Düzenleme Yetkisi: 6 Ağustos 2027 tarihine kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin (TBMM) ön alım davalarında ödenecek bedelin hangi esaslara göre belirleneceğine ilişkin yeni ve Anayasa’ya uyumlu bir yasal düzenleme yapması bekleniyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN: “Hisseli Arsa ve Kentsel Dönüşüm Parsellerinde Tapu Satış Bedeli Gerçek Değerden Gösterilmeli”

AYM’nin ön alım (şufa) davalarındaki rayiç bedel iptal kararını hisseli arsa yatırımcıları, tarla alıcıları ve kentsel dönüşüm süreçleri açısından değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, tapu işlemlerinde şeffaf beyanın önemine dikkat çekiyor:

“Türkiye’de hem gelişme aksındaki hisseli imar arsalarında hem de kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan paylı mülkiyet binalarda şufa davaları, yatırım süreçlerini yıllarca kilitleyebilen en kritik hukuki uyuşmazlıktır. Geçmişte alıcı ve satıcıların daha az tapu harcı ödemek amacıyla satış bedelini tapuda düşük göstermesi, diğer hissedarların düşük bedel üzerinden ön alım davası açmasına yol açıyor; rayiç bedel kuralı ise bu muvazaalı tabloyu dengelemeye çalışırken dürüst paydaşın mülkiyet hakkını zorlaştırıyordu. 6 Ağustos 2027 tarihine kadar TBMM’nin yapacağı yeni düzenleme beklenirken, hisseli arsa, tarla veya konut satın alacak yatırımcılarımızın hak kaybına uğramamaları için tapuda gerçek satış bedelini eksiksiz beyan etmeleri ve satış öncesinde diğer paydaşlara noter kanalıyla resmi bildirim yapmaları en güvenli yoldur.”

Gayrimenkul hukuku, hisseli tapu işlemleri, kentsel dönüşüm ve imar uygulamaları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!