İzale-i Şuyu’da Tarihi Karar: Aile Yadigarı Evler Artık Ucuza Satılamayacak!

Türkiye’de gayrimenkul ve aile hukuku denildiğinde akla gelen en sancılı, en yıpratıcı süreçlerin başında “İzale-i Şuyu” (Ortaklığın Giderilmesi) davaları gelir. Kardeşler veya akrabalar arasında anlaşılamadığı için adliye koridorlarında yıllarca süren bu davalarda, nihayet tarihi bir dönemece girildi. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde (TBMM) kabul edilen 12. Yargı Paketi ile birlikte, miras taşınmazlarının “ihale mafyaları” veya dışarıdan gelen fırsatçı yatırımcılar tarafından ucuza kapatılmasını engelleyen, devrim niteliğinde yeni bir ihale sistemi yürürlüğe girdi.

İzale-i Şuyu Nedir? Eski Sistemin Kanayan Yarası Neydi?

Öncelikle eski sistemin neden bu kadar büyük bir yara açtığını anlamak gerekiyor. İzale-i Şuyu, birden fazla kişinin ortak (hissedar) olduğu bir taşınmazın, ortaklar arasında paylaşılamaması durumunda mahkeme kararıyla satılarak paranın paylaştırılması işlemidir. Genellikle anne veya babadan kalan bir ev/arsa için kardeşlerden birinin “Ben hakkımı nakit istiyorum” diyerek mahkemeye başvurmasıyla başlar.

Eski sistemin en acımasız ve fırsatçı kısmı şuydu; mahkeme, aile yadigarı bu mülkü icra dairesi aracılığıyla açık artırmaya (ihaleye) çıkarırdı. Bu ihale herkese açıktı ve satış, bilirkişinin belirlediği muhammen bedelin (tahmini değerin) yüzde 50’sinden başlardı. İşte tam bu noktada, adliye koridorlarını mesken tutan ve sadece “kelepir gayrimenkul” kovalayan profesyonel ihaleciler devreye girerdi. Gerçek değeri 10 Milyon TL olan dede yadigarı bir konak veya arsa, kardeşlerin inatlaşması yüzünden 5-6 Milyon TL gibi komik rakamlara tamamen yabancı insanların (fırsatçıların) eline geçerdi.

Yarı Fiyatına Satış Dönemi Bitti: İlk İhale Sadece Mirasçılara!

Yeni Yargı Paketi, bu haksızlığa ve “kelepir mülk avcılığına” kökten neşter vuruyor. Yeni yasanın en kritik maddesine göre; belirli şartların sağlanması durumunda yapılacak olan ilk açık artırmaya yalnızca mirasçılar (tapudaki hissedarlar) katılabilecek. Bu kapalı aşamada aile dışından yatırımcılar, yabancılar veya üçüncü kişiler kesinlikle teklif veremeyecek. Böylece taşınmazın mümkün olduğunca aile içinde kalması güvence altına alınıyor.

“Yüzde 50’ye Kapatma” İhtimali Sıfırlandı

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, düzenlemenin sosyal boyutuna dikkat çekerek şu önemli değerlendirmelerde bulundu: “Eski sistemde aile yadigârı mülklerin değer kaybetmesine yol açan o acımasız %50 kuralı vardı. Yeni dönemde ise öncelik aile bütünlüğünü korumak adına mirasçılara veriliyor.”

Yeni sistemin getirdiği en büyük finansal devrim ise şudur: Mirasçılar arasında yapılacak olan bu ilk kapalı ihalenin (açık artırmanın) geçerli olabilmesi için, verilecek teklifin taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen tam değerini (%100) karşılaması gerekecek. Yani “Ben diğer mirasçılardan bu evi %50 fiyatına ucuza kapatırım” devri bitmiştir. Kardeşinin payını almak isteyen, mülkün gerçek piyasa değerini (%100) ödemek zorundadır.

Her Taşınmaz Kapsamda Değil: Kapalı İhale İçin 3 Kritik Şart

Peki bu yasa her ortaklı mülkte otomatik olarak geçerli mi? Hayır. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu “öncelikli ve kapalı” ihale usulünün uygulanabilmesi için tapunun mevcut durumunda bazı katı hukuki kriterlerin aranacağını vurguluyor:

1. Taşınmazın tamamının sadece miras (intikal) yoluyla edinilmiş olması gerekiyor. Sonradan ortak olunan ticari alımlar bu kapsama girmez.
2. Tapuda mirasçılar dışında hiçbir üçüncü şahsın pay sahibi olmaması gerekiyor. (Örneğin yıllar önce amcanız payını bir yabancıya satmışsa, o tapuda artık ‘mirasçılar dışı’ biri vardır ve yasa işlemez).
3. Süreç başlamadan önce mirasçılardan herhangi birinin, kendi payını dışarıdan birine satmamış (devretmemiş) olması şarttır.

Satış Olmazsa Süreç Nasıl İşleyecek? Eğer ilk ihalede mirasçılar “Ev %100 bedelle bize pahalı geldi, alamıyoruz” derse veya kendi aralarında anlaşamazlarsa; o zaman ikinci ihale herkese (yabancılara) açık olarak, eski usulde yapılacaktır. Ancak bu durumda bile mülkün piyasada ifşa olması ve ucuza gitmesi oldukça zorlaştırılmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: İzale-i Şuyu davasında yapılacak ilk ihaleye tam olarak kimler katılabilecek?
Cevap: 12. Yargı Paketi ile şartları sağlayan gayrimenkullerin ilk ihalesine sadece tapuda “mirasçı” sıfatıyla pay sahibi olan kişiler girebilecektir. Dışarıdan üçüncü yatırımcılar bu aşamaya giremez.

Soru 2: İlk ihalede taşınmazı yarı fiyatına (%50) satın alma şansı tamamen kalktı mı?
Cevap: Evet. Mirasçıların kendi aralarında yapacağı ilk ihalede satışın onaylanması için, mahkemenin belirlediği muhammen (tahmini) bedelin tam %100’ünü karşılayan teklifin masaya konması kanuni bir zorunluluktur.

Soru 3: Eğer ilk ihalede mirasçılar evi alacak maddi güce sahip değilse ne olacak?
Cevap: İlk ihalede mirasçılar %100 bedeli ödeyemez ve satış gerçekleşmezse; kısa bir süre sonra ikinci ihale herkese (yabancılara ve ihalecilere) açık olarak yapılacaktır.

Soru 4: Hangi durumlarda bu yeni yasa uygulanmaz?
Cevap: Tapuda sadece mirasçılar değil de, dışarıdan (mirasçı olmayan) üçüncü bir kişi de ortaksa veya mirasçılardan biri payını dava öncesinde dışarıdan birine satmışsa bu “kapalı ihale” kuralı maalesef uygulanmaz.

Soru 5: Bu yasa tarlalar ve tarım arazileri için de geçerli mi?
Cevap: Evet. Miras yoluyla kalmış ve şartları sağlayan her türlü gayrimenkul (ev, arsa, tarla, dükkan) bu yeni İzale-i Şuyu kurallarına tabidir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Ailenizi Adliyeye Değil, Masaya Götürün!”

Kıymetli gayrimenkul yatırımcıları, arsa avcıları ve maalesef ki miras yolu gözleyen değerli dostlar; emlak piyasasının karanlık arka sokaklarında ‘kelepir’ diye tabir edilen, kardeşlerin hırsından, kan bağının kopmasından ve miras kavgalarından beslenerek gayrimenkulleri yarı fiyatına kapatan o vahşi dönem hukuken kapanmıştır! 12. Yargı Paketi, yıllardır adliye koridorlarında ‘İzale-i Şuyu’ ihalelerini bekleyen, aile yadigarı o güzelim mülklerin üstüne akbabalar gibi çöken fırsatçılara atılmış en büyük devlet darbesidir.

Bugüne kadar dede yadigarı o paha biçilemez arsalar, bereketli tarlalar ve denize nazır evler; sadece iki kardeş inatlaştığı, birbirlerine kibir yaptıkları için mahkemeye düşüyor, %50 gibi komik bir bedelle tamamen yabancı, o taşta topraklarda hiçbir anısı olmayan insanların eline geçiyordu. Üstüne bir de elde edilen o yarı bedel üzerinden devlete devasa harçlar ödeniyordu. Artık kanun koyucu masaya yumruğunu vurdu ve adeta şöyle bağırıyor: “Bana gelmeden önce aile içinde anlaşın! Önce birbirinizden mülkün tam (%100) değerini isteyeceksiniz. Bunu yapamıyorsanız, yabancıya satılacak!”

Miras kavgalarından rant elde eden yatırımcıların devri bitti. Ancak benim asıl uyarım mirasçılaradır: Anadolu’da çok güzel bir laf vardır; ‘Akrabanın akrabaya attığı kazığı, yabancı atmaz.’ 3 kuruş fazla alacağım diyerek veya kardeşinize inat olsun diyerek o mülkleri adliyeye düşürmeyin. Yeni yasayla birlikte artık adliyede birbirinizi ucuza da soyamayacaksınız. Gidin bir Arabulucuya (Mediator), çayınızı için, malın piyasa değerini çıkarın ve aranızda efendi gibi helalleşin. İzale-i Şuyu mahkemelerinde kazanan hiçbir aile olmamıştır; kazanan daima ihaleciler ve masraflar olmuştur. Emlak hukukundaki bu tarz hayati devrimleri ve yatırıma olan etkilerini ıskalamamak için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!