Kentsel Dönüşümde Bir Binanın Yeniden Ekonomiye Kazandırılması 2,5 Yılı Buluyor: 2026 İnşaat Maliyetleri ve Ruhsat Süreçleri

Türkiye’de deprem güvenliği ve sağlıklı kentleşme açısından hayati önem taşıyan kentsel dönüşüm çalışmalarında, bürokratik izin süreçleri ve artan yapım maliyetleri konut arz hızını doğrudan etkiliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kentsel dönüşüm kapsamında boşaltılan riskli bir binanın yıkılıp yeniden inşa edilerek ekonomiye kazandırılmasının yaklaşık 2,5 yılı bulduğunu açıkladı.

Türkiye’de konut üretiminin önündeki başlıca engellerin yüksek inşaat maliyetleri, finansmana erişim güçlüğü ve uzun bürokratik süreçler olduğunu belirten Yazıcı, üretici ile alıcı tarafındaki finansman darboğazının birbirini tetiklediğine dikkat çekti. Alıcıların konut kredisine ulaşamaması satış hızını düşürürken, satışların sınırlı kalması da müteahhitlerin yeni projelere başlamasını zorlaştırıyor.

Yıkım ve Yapı Ruhsatı Süreçleri Dönüşümü Nasıl Yavaşlatıyor?

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerinin uzlaşmasının ardından başlayan resmi izin süreçleri, şantiyede fiili imalata geçilmeden önce ciddi bir zaman kaybına yol açabiliyor. Cansel Turgut Yazıcı, bir binanın yeniden ekonomiye kazandırılma takvimindeki bürokratik aşamaları şu verilerle özetledi:

• Yıkım Ruhsatı Süreci: Riskli yapı tespiti ve tahliye sonrasında belediyelerden yıkım ruhsatının alınması 3 ila 4 ay sürebiliyor.
• Proje Onay ve Yeni İnşaat Ruhsatı: Yıkım işleminin tamamlanmasının ardından mimari, statik ve tesisat projelerinin onaylanarak yeni yapı ruhsatının alınması 10 ila 12 ayı bulabiliyor.
• Toplam Ekonomiye Kazandırılma Süresi: Ruhsatlandırma aşamaları ile şantiye yapım süresi birleştiğinde, boşaltılan bir binanın tamamlanarak yeniden kullanıma sunulması yaklaşık 2,5 yıla (30 aya) ulaşıyor.

2026 İnşaat Metrekare Maliyetleri: 40–45 Bin TL Seviyesinde

Artan girdi fiyatları ve finansman giderleri, konut üretim maliyetlerini de yukarı taşımaya devam ediyor. Cansel Turgut Yazıcı, 2026 yılında konutun mimari özelliklerine, yapı sınıfına ve arsanın zemin koşullarına bağlı olarak inşaat maliyetlerinin metrekare başına yaklaşık 40–45 bin TL düzeyinde gerçekleştiğini ifade etti.

Konut üretim maliyetlerini düşürmek ve büyükşehirlerdeki barınma ihtiyacını karşılamak adına öne çıkan çözüm önerileri ise şunlardır:

• İnşaat Malzemelerinde KDV İndirimi: Konut üretiminde kullanılan temel inşaat malzemelerinde KDV indirimi yapılması, metrekare maliyetlerini aşağı çekebilecek en somut mali araçlardan biri olarak değerlendiriliyor.
• Çatı Alanlarının Değerlendirilmesi: Büyükşehirlerdeki konut ihtiyacının yalnızca yeni arsa üretimiyle karşılanamayacağı; mevcut yapı stokunda çatı alanlarının konut olarak değerlendirilmesi gibi alternatif modellerin ele alınabileceği belirtiliyor.
• Ekonomik Faaliyetlerin Anadolu’ya Yayılması: Megakentler üzerindeki nüfus ve barınma baskısını hafifletmek için sanayi ve hizmet yatırımlarının farklı şehirlere dengeli biçimde dağıtılması öneriliyor.

Garantörlük, Bina Tamamlama Sigortası ve Kiralık Konut Arzı

Konut kredilerinin daha erişilebilir hâle getirilmesi gerektiğini ancak fiyatları yeniden şişirebilecek kontrolsüz kredi genişlemesinden kaçınılması gerektiğini vurgulayan Cansel Turgut Yazıcı, maketten veya inşaat hâlindeyken yapılan konut satışlarındaki risklere de değindi. Alıcıların proje tamamlanmama riskiyle karşı karşıya kalmaması için garantörlük ve bina tamamlama sigortası mekanizmalarının acilen güçlendirilmesi gerektiği ifade edildi.

Öte yandan vergi politikalarının konutun kullanım amacına göre farklılaştırılabileceğini belirten Yazıcı, kiralık konut arzını artırmak amacıyla kurumsal yatırımların teşvik edilmesini gündeme getirdi. Ayrıca kira artışı ve tahliye süreçlerinde hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını koruyan öngörülebilir yasal düzenlemelerin hayata geçirilmesinin piyasa güveni açısından kritik olduğu kaydedildi.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Kentsel Dönüşüm ve Ruhsat Süreçleri Değerlendirmesi

Kentsel dönüşümde 2,5 yılı bulan süreçleri ve 40–45 bin TL/m² seviyesindeki inşaat maliyetlerini mimari proje ve şantiye yönetimi açısından değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, ruhsat süreçlerinin dijitalleşmesinin önemine dikkat çekiyor:

“Riskli bir binanın tahliye edildikten sonra yıkım ruhsatı için 3–4 ay, yeni inşaat ruhsatı ve proje onayları için 10–12 ay beklemesi, fiili inşaat süresinden daha uzun bir bürokratik mesai anlamına geliyor. Bu 14–16 aylık bekleme süresi boyunca hem ev sahipleri ağır bir kira yüküyle karşılaşıyor hem de yüklenici firmalar artan malzeme ve işçilik maliyetleri nedeniyle bütçe öngörülebilirliğini kaybediyor. Metrekare inşaat maliyetlerinin 40–45 bin TL bandına ulaştığı 2026 koşullarında, belediyelerde kentsel dönüşüme özel hızlandırılmış dijital ruhsat ofislerinin kurulması ve yapı malzemelerinde KDV indirimi sağlanması dönüşümün sahadaki hızını iki katına çıkaracaktır.”

Kentsel dönüşüm destekleri, 2026 yılı inşaat metrekare maliyetleri, belediye ruhsat süreçleri ve gayrimenkul değerleme raporları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!