Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Hayati Maddeler ve Cezai Şart

Kentsel dönüşümün omurgasını oluşturan en temel yasal belge Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesidir (diğer adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi). Bu sözleşme yalnızca arsanın paylaşım oranını belirlemez; inşaatın başlama ve bitiş tarihlerinden malzeme kalitesine, cezai şartlardan fesih hakkına kadar tarafların tüm hak ve yükümlülüklerini tayin eder. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu sözleşmenin noterde ‘düzenleme şeklinde’ yapılması zorunludur; adi yazılı yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir.

Hak sahiplerinin telafisi imkansız mağduriyetler yaşamaması için sözleşmeye mutlaka eklenmesi gereken hayati maddeler bulunmaktadır.

Sözleşmede Yer Alması Gereken Hayati Maddeler

Kusursuz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafın haklarını dengeli korumalı ve yoruma açık gri alanlar bırakmamalıdır.

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken temel maddeler şunlardır:

• İnşaat Süresi ve Başlangıç Miladı: Sürenin başlangıcı ‘sözleşme tarihi’ değil, açıkça ‘belediyeden yapı ruhsatının alındığı tarih’ veya ‘arsanın boş olarak müteahhide teslim edildiği tarih’ olarak netleştirilmelidir. İnşaat süresi genellikle 18 ila 24 ay olarak bağlanır.
• Ruhsat Alma Taahhüdü: Müteahhidin tapu devri veya yer tesliminden itibaren azami 6 ay içinde tüm uygulama projelerini çizip belediyeden inşaat ruhsatını alacağı taahhüt edilmelidir.
• İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Şartı: İnşaatın bitmiş sayılması için yalnızca dairelerin anahtar teslimi yetmez; belediyeden resmi iskan belgesinin alınmış olması şart koşulmalıdır.
• Teknik Şartname ve Marka Listesi: Sözleşmenin ayrılmaz eki olarak asansör, seramik, armatür, pencere ve mantolama markalarını belirten detaylı teknik şartname eklenmelidir. ‘Benzeri’ veya ‘muadili’ gibi ucu açık ifadeler sınırlandırılmalıdır.

Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı Hükümleri

Müteahhidin işi ağırdan almasını veya zamanında teslim etmemesini engelleyen en büyük caydırıcı mekanizma cezai şarttır. Kanun uyarınca gecikme tazminatı ile cezai şart sözleşmede birlikte kararlaştırılabilir.

Sözleşmeye konulması gereken cezai hükümler şunlardır:

• Aylık Gecikme Kirası: Taahhüt edilen teslim tarihi aşıldığında müteahhit her bağımsız bölüm için bölgedeki emsal kiranın en az 1.5 veya 2 katı tutarında aylık gecikme tazminatı ödemelidir.
• Maktu Cezai Şart: Gecikmenin 6 ayı aşması durumunda müteahhidin maliklere belirli bir toplu tazminat (örneğin her daire için 200.000 TL) ödeyeceği hükme bağlanabilir.
• Kira Artış Oranı: İnşaat süresi uzadıkça müteahhidin ödediği kira yardımının TÜFE oranında güncelleneceği açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmenin Tek Taraflı Feshi ve İdari İptal

6306 sayılı Kanunda yapılan son düzenlemeyle, işi durduran veya belirlenen takvime uymayan müteahhitlerin sözleşmelerinin feshi kolaylaştırılmıştır. İnşaatın ruhsat tarihinden itibaren 6 ay içinde başlamaması veya başladıktan sonra en az 6 ay boyunca durması halinde, malikler hisse çoğunluğuyla Bakanlığa başvurarak sözleşmeyi resmen feshettirebilir.

Ayrıca sözleşmeye ‘müteahhidin hak ettiği dairelerin tapusunun inşaatın ilerleme yüzdesine göre etap etap devredileceği’ hükmü konulmalıdır. Tüm tapuların baştan devredilmesi kesinlikle kabul edilmemelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı ve inşaat mühendisinden hukuki ve teknik inceleme desteği alınmalıdır.

Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmeleri, cezai şart maddeleri ve noter fesih prosedürleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!