Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı: Karara Katılmayan Maliklerin Hissesi Nasıl ve Kime Satılır?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında binanın yeniden yapılmasına onay vermeyen veya müteahhitle sözleşme imzalamaktan kaçınan malikler, dönüşümün en sancılı halkasını oluşturmaktadır. 6306 sayılı Kanun, can güvenliğini tehlikeye atan riskli yapıların bir an önce tahliyesi ve yenilenmesi için açık bir yaptırım mekanizması kurmuştur: Arsa payı satışı. Yasal çoğunluk sağlandıktan sonra karara katılmayan maliklerin hisseleri, idari bir açık artırma usulüyle diğer paydaşlara devredilmektedir.

Bu hukuki süreç maliklerin mağduriyet yaşamaması için çok sıkı kurallarla donatılmıştır. Peki hisse satışı ne zaman başlar, bedel nasıl tespit edilir ve ihale nerede gerçekleşir?

Arsa Payı Satış Sürecinin Başlaması İçin Gerekli Şartlar

Bir mülk sahibinin hissesinin satışa konu edilebilmesi için belirli yasal aşamaların eksiksiz tamamlanmış olması şarttır. Rastgele bir taleple doğrudan satış yoluna başvurulamaz. Satış sürecinin işletilebilmesi için şu yasal adımlar sırasıyla atılmalıdır:

• Riskli Yapı Raporunun Kesinleşmesi: Binanın 6306 sayılı yasa kapsamında resmi olarak riskli yapı ilan edilmiş ve itiraz süresinin dolmuş olması gerekir.
• Salt Çoğunluk Kararının Alınması: Arsa paylarının en az yüzde 50+1 çoğunluğu ile bina ortak karar protokolü imzalanmalıdır.
• Noter Aracılığıyla 15 Günlük İhtar: Karara imza atmayan maliklere teklif metni noter kanalıyla tebliğ edilmeli ve 15 günlük süre verilmelidir.
• Bakanlık İl Müdürlüğüne Başvuru: Süre dolmasına rağmen sözleşmeyi imzalamayan malikin hissesinin satışı için resmi dilekçeyle başvuru yapılmalıdır.

Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir? SPK Lisanslı Değerleme Kriterleri

Satışa çıkarılan arsa payının değeri afaki bir rakam üzerinden belirlenemez. İdare, hissenin piyasa değerinin tespiti için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarını görevlendirir. Değerleme raporu hazırlanırken bağımsız bölümün konumu, katı, cephesi, arsa payı oranı ve bölgenin güncel arsa metrekare rayiçleri titizlikle analiz edilir.

Tespit edilen bu bedel, açık artırma için asgari başlangıç fiyatı (muhammen bedel) kabul edilir. Belirlenen rayiç bedelin altında bir fiyatla hisse satışı yapılması kanunen kesinlikle yasaktır.

Açık Artırma İhalesi: Kimler Katılabilir?

Kentsel dönüşümde arsa payı satış ihaleleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü komisyonu huzurunda gerçekleştirilir. İhalenin yürütülüşünde en temel kural paydaşların mülkiyet önceliğidir.

Satış ihalesinin temel dinamikleri şunlardır:

• İlk Turda Yalnızca Paydaşlar: İlk açık artırmaya yalnızca aynı parselde hissesi bulunan diğer kat malikleri katılabilir. Dışarıdan üçüncü şahıslar bu aşamada ihaleye dahil edilemez.
• En Yüksek Teklif Verene Devir: Muhammen bedelden başlayan artırmada en yüksek teklifi veren paydaş veya paydaş grubu hisseyi satın alma hakkı kazanır.
• Bedelin Bankaya Yatırılması: Satın alan malik, ihale bedelini belirlenen yasal süre içinde ilgili kamu bankası hesabına peşin olarak yatırır. Bedel daha sonra eski hisse sahibine ödenir.
• Hazineye Devir Şartı: Paydaşlardan hiçbiri ihaleye katılmaz veya teklif vermezse, hisse bedeli ödenmek kaydıyla Hazineye veya TOKİ/Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tescil edilir.

Satış Kararına Karşı İptal Davası Açılabilir mi?

Hissesi satılan malik, tebligatın usulsüz yapıldığını, rayiç bedelin piyasanın çok altında takdir edildiğini veya karar alma sürecinde hile yapıldığını iddia ediyorsa 30 gün içinde İdare Mahkemesinde yürütmeyi durdurma ve iptal davası açabilir. Ancak mahkemenin iptal kararı verebilmesi için açık bir hukuka aykırılık ve usul hatası tespit edilmesi gerekir.

Kentsel dönüşüm sürecinde hisse kaybı ve telafisi zor mağduriyetler yaşamamak adına kat maliklerinin noter ihtarlarını ciddiyetle takip etmeleri, uzman değerleme raporlarını inceleyerek süreçte aktif yer almaları zorunludur.

Kentsel dönüşüm arsa payı satışı, açık artırma usulleri ve mülkiyet hakları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!