Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası Farkı: 5 Yıl Kuralı Nasıl İşler?

Yüksek enflasyon, ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul piyasasındaki ani fiyat artışları, mevcut kiracının ödediği tutar ile çevre emsal kira bedelleri arasında devasa uçurumlar oluşturabilmektedir. Mülk sahiplerinin kiranın piyasa rayicine çekilmesi, kiracıların ise ödenemez hale gelen fahiş kiraların düşürülmesi talebiyle açtığı iki temel dava türü vardır: Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası.

Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki davanın yasal şartları, süre sınırları ve ispat kuralları tamamen farklıdır.

Kira Tespit Davası Nedir ve 5 Yıl Kuralı Nasıl İşler?

Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3 uyarınca düzenlenen kira tespit davası, taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşma sağlanamadığında mahkemeden kiranın belirlenmesini istemektir:

• İlk 5 Yıl Sınırı: Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içinde açılan tespit davalarında hakim, artış oranını TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı olarak belirler; emsal araştırması yapamaz.
• 5 Yıl Dolduktan Sonra (Rayiç Belirleme): 5 yıllık süre dolduktan sonra açılan davada TÜFE tavanı kalkar. Hakim; emsal rayiç kiraları, taşınmazın konumunu, büyüklüğünü ve niteliklerini inceleyerek sıfırdan piyasa kirasını belirler.
• Hakkaniyet İndirimi: Hakim emsal değerini tespit ettikten sonra eski kiracıyı korumak adına piyasa fiyatı üzerinden genellikle %10 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi uygulayarak nihai kirayı takdir eder.

Kira Uyarlama Davası Nedir? (TBK Madde 138)

Kira uyarlama davası ise 5 yıllık süreyi beklemeden açılabilen istisnai bir hukuki yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” maddesine dayanır:

• Beklenmeyen Hal Şartı: Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum (ağır ekonomik kriz, hiperenflasyon, doğal afet vb.) ortaya çıkmalıdır.
• Denge Bozulması: Bu durum borçlu aleyhine edimler arasındaki dengeyi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede aşırı bozmuş olmalıdır.
• Kiracının da Açabilmesi: Uyarlama davasını ev sahibi kirayı artırmak için açabileceği gibi, dükkanı iş yapamaz hale gelen kiracı da kirayı düşürmek için açabilir.
• Şerhli Ödeme Şartı: Kiranın ihtirazi kayıt (çekince) konularak ödenmiş olması gerekir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Şartı

7445 sayılı Kanun gereğince hem kira tespit hem de kira uyarlama davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava ikame edilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Mahkeme Masrafları

Mahkeme heyeti mahallinde keşif yaparak gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi aynı sokak ve binadaki emsal kira kontratlarını toplar.

Kira tespit davalarında harç, talep edilen aylık kira farkının 1 yıllık toplamı üzerinden nispi olarak hesaplanır ve dava sonunda tarafların haklılık oranına göre paylaştırılır.

Kira tespit davaları, kira uyarlama şartları ve Yargıtay emsal kira içtihatları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!