Körfez Savaşı Küresel Emlak Piyasasını Vurdu: Türkler Kaçıyor, Yabancılar Neden Türkiye’yi Seçiyor?

Küresel jeopolitik krizler, ABD-İsrail eksenindeki gerilimler ve sınır ötesi çatışma riskleri, dünya gayrimenkul piyasasında deprem etkisi yarattı. Özellikle son birkaç yılda rekorlar kıran Türk yatırımcıların “yurt dışından konut alma” iştahı, savaş tamtamlarının çalmasıyla birlikte yerini büyük bir geri çekilmeye bıraktı. Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan en güncel ödemeler dengesi verileri, gayrimenkul haritasındaki bu keskin dönüşümü tüm çıplaklığıyla gözler önüne seriyor. Türk yatırımcılar parasını güvenli gördüğü yuvaya çekerken, küresel krizlerden kaçan yabancı sermaye ise şaşırtıcı bir ivmeyle Türkiye gayrimenkul pazarına akın ediyor.

29 Ayın En Sert Düşüşü: Merkez Bankası Verileri Ne Diyor?

Hatırlanacağı üzere, Türkiye’deki yerleşiklerin yurt dışından yaptığı gayrimenkul yatırımı 2025 yılı toplamında 2 milyar 675 milyon dolara ulaşarak tarihi bir rekor kırmıştı. 2026 yılının başında da bu trend devam etmiş; ocak ayında yüzde 44,4 artışla 208 milyon dolar, şubat ayında ise yüzde 18,4 yükselişle 225 milyon dolarlık rekor yurt dışı konut alımı yapılmıştı. Ancak 28 Şubat tarihinde ABD ve İsrail’in İran’a yönelik düzenlediği saldırılar ve akabindeki İran misillemeleri, Körfez bölgesini bir anda ateş çemberine çevirdi. Savaş riskinin doğrudan hissedilmesiyle birlikte, mart ayından itibaren Türk yatırımcılarda panik havası hâkim oldu.

Rakamlar bu paniğin ciddiyetini kanıtlıyor: Türklerin yurt dışı konut alımı için ödediği tutar mart ayında yıllık bazda yüzde 18 düşüşle 187 milyon dolara, nisan ayında yüzde 19,4 azalışla yine 187 milyon dolara çakıldı. Gerilemenin en sert yaşandığı mayıs ayında ise yüzde 40’lık devasa bir çöküşle rakam 143 milyon dolara indi. Mayısta görülen bu 143 milyon dolarlık rakam, Ocak 2024’ten (122 milyon dolar) bu yana görülen son 29 ayın en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçti. Körfez’deki savaşın hissedildiği Mart-Mayıs çeyreği toplamında ise yurt dışına giden emlak sermayesi yüzde 26 azalarak 517 milyon dolara geriledi.

Yabancı Sermaye Türkiye’ye Akıyor: %28,3’lük Büyük Artış

Türkler yurt dışındaki yatırımlarını dondururken, Türkiye pazarında tam tersi bir bahar havası yaşanıyor. Mart, nisan ve mayıs aylarını kapsayan savaş ve kriz döneminde, yurt dışı yerleşiklerin (yabancıların) Türkiye’den gayrimenkul edinimi için ödediği rakam yıllık bazda yüzde 28,3 artarak 590 milyon dolara fırladı. Mart ayında yüzde 62,4 gibi astronomik bir artışla 242 milyon dolara ulaşan yabancı yatırımı, nisan ayında yüzde 17,1 artışla 164 milyon dolara yükseldi. Mayıs ayında ise 9 günlük uzun Kurban Bayramı tatiline rağmen yabancıların alım iştahı kesilmedi ve yüzde 7,6’lık artışla 184 milyon dolarlık döviz girdisi sağlandı.

Bayram Tekçe: “Dubai ve Yunanistan Pazarında Satışlar Durdu”

Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği Başkanı Bayram Tekçe, yaşanan bu keskin dönüşümü bölgeler bazında analiz etti. Son yıllarda Türk yatırımcıların en çok rağbet ettiği lokasyonların başında Dubai ve Yunanistan‘ın geldiğini hatırlatan Tekçe, savaşın bu bölgeleri direkt vurduğunu belirtti. Tekçe, “Martta Dubai’ye başlayan saldırılar bu pazardan alımları neredeyse durdurdu. Yunanistan cephesinde ise Türkiye’ye yönelik olumsuz tavırlar, İsrail ve Güney Kıbrıs Rum Yönetimi (GKRY) ile yapılan işbirlikleri ve adaları silahlandırma girişimleri Türklerin iştahını olumsuz etkiledi” diyerek jeopolitik gerginliğin faturasını açıkladı.

Bayram Tekçe ayrıca, Türkiye’de artış gösteren yabancı gayrimenkul yatırımının perde arkasına da değindi. Özellikle Rusya vatandaşlarının geçen yılın aynı dönemine göre Türkiye’den daha fazla alım yaptığına dikkat çeken Tekçe, bu artışta Türkiye’nin uyguladığı bürokratik kolaylıkların ve siyasi dengenin büyük bir rol oynadığını vurguladı.

Burak Ustaoğlu: “Yatırımcı Temkinli, Döviz Bazında Fırsat Var”

Körfez savaşının küresel gayrimenkul pazarına etkilerini değerlendiren bir diğer isim olan Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı Burak Ustaoğlu, yatırımcı psikolojisine dikkat çekti. Savaşın ardından yatırımcıların genel olarak yurt dışı alımlarda kararlarını ertelediğini belirten Ustaoğlu, “Bu durum en belirgin şekilde Türklerin yoğun ilgi gösterdiği Dubai pazarında hissedildi. Ancak savaş ve risk algısı geçici bir çekingenlik oluşturdu, belirsizliklerin azalması bekleniyor” ifadelerini kullandı.

Ustaoğlu, Türkiye pazarına yönelen yabancı ilgisinin altındaki ekonomik gerekçeyi de çok net özetledi: “Döviz bazında bakıldığında Türkiye’deki konut fiyatları birçok ülkeye göre hâlâ çok cazip seviyelerde. Son dönemde özellikle Körfez ülkeleri, Rusya, Azerbaycan ve Kazakistan’dan gelen yatırımcıların ilgisinin ciddi şekilde arttığını görüyoruz.” Bu durum, Türkiye’nin döviz yatırımcısı için sadece siyasi bir sığınak değil, aynı zamanda matematiksel bir kâr fırsatı olduğunu kanıtlıyor.

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (Küresel Emlak SSS)

Soru 1: Türk yatırımcıların yurt dışı konut alımları tam olarak ne zaman ve ne kadar düştü?
Cevap: ABD ve İsrail’in İran’a yönelik 28 Şubat saldırılarından hemen sonra başlayan düşüş trendi; mart, nisan ve mayıs aylarını kapsayan dönemde toplam yüzde 26 gerileyerek 517 milyon dolara indi. Mayıs ayındaki 143 milyon dolarlık rakam, son 29 ayın dibidir.

Soru 2: Yunanistan’da gayrimenkul alımının düşmesinin tek nedeni savaş mı?
Cevap: Dernek Başkanı Bayram Tekçe’ye göre hayır; Yunanistan’ın adalara asker yerleştirme provokasyonları, Türkiye’ye karşı düşmanca tavırları ve İsrail ile yaptığı stratejik işbirlikleri de Türk yatırımcının o bölgeden mülk almasını engelledi.

Soru 3: Türkiye’den gayrimenkul alan yabancı yatırımcıların çoğunluğu hangi ülkelerden geliyor?
Cevap: Uluslararası uzman Burak Ustaoğlu’nun analizlerine göre; son dönemde özellikle Rusya, Azerbaycan, Kazakistan ve Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar, hem güvenlik hem de döviz bazındaki cazip fiyatlar nedeniyle Türkiye’yi tercih ediyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Kıymetli gayrimenkul yatırımcıları; rakamlar asla yalan söylemez! 2025 yılında tam 2 milyar 675 milyon dolar paramız, ‘yurt dışında ev sahibi olma’ illüzyonuyla sınır kapılarından uçup gitmişti. Sizlere yıllardır, “Bırakın şu Dubai’nin camdan gökdelenlerini! Bırakın şu Yunanistan’ın krizdeki döküntü evlerini!” diye haykırmamın sebebi işte o günlerdeki bu körü körüne gidişattı. Bakın ne oldu? Ortadoğu’da sadece iki füze ateşlendi, rüzgar tersine döndü ve yurt dışı emlak iştahı 29 ayın dibine çakıldı. Gayrimenkul sadece aylık kira getiren beton yığını değildir; gayrimenkul ‘Jeopolitik Güvenlik’ demektir!

Siz paranızı Dubai’nin çöllerine veya Yunanistan’ın riskli adalarına gömmeye çalışırken, bölgedeki savaştan kaçan Ruslar, Kazaklar, Azerbaycanlılar ve Araplar tam tersini yapıyor. Geldiler ve sadece üç ayda (Mart-Mayıs) bu topraklara 590 milyon dolar yatırdılar! Neden? Çünkü onlar, dünyanın neresinde fırtına koparsa kopsun, bu coğrafyada sığınılacak tek sağlam limanın, tek yıkılmaz kalesinin Türkiye Cumhuriyeti toprakları olduğunu yaşayarak öğrendiler. Yabancıların milyarlarca dolar akıttığı bu eşsiz potansiyele artık arkanızı dönmeyin. Dünyanın en değerli betonu da, en sarsılmaz tapusu da kendi vatanınızın sınırlarındadır. Doğru arsayı, sağlam projeyi seçip paranızı kendi ülkenizde çoğaltmak için SerMimar.Net’in ışığından asla ayrılmayın!