Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Noter Şartı ve Hayati Maddeler

Kentsel dönüşüm süreçlerinde veya boş arsaların projelendirilmesinde arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki en temel hukuki bağ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Uygulamada “kat karşılığı sözleşme” olarak da bilinen bu hukuki metin, arsa sahibinin tapu devri taahhüdü ile yüklenicinin bağımsız bölümleri inşa edip teslim etme borcunu karma olarak bünyesinde barındırır.

Şekil şartına uyulmadan adi yazılı yapılan sözleşmeler hukuken mutlak butlanla geçersiz sayılmakta ve tarafları telafisi imkansız mağduriyetlere sürüklemektedir.

Resmi Noter Şartı Neden Zorunludur?

Türk Medeni Kanunu (Madde 706) ve Türk Borçlar Kanunu (Madde 237) gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca bu sözleşmeler noter huzurunda “düzenleme” (re’sen) şeklinde yapılmalıdır.

Tarafların kendi aralarında adi kağıda imzaladığı veya noterden sadece “imza tasdiki” yaptırdığı sözleşmeler geçersizdir; taraflar bu belgeye dayanarak tapu tescili talep edemezler.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Hayati Maddeler

Arsa sahiplerinin haklarını tam güvenceye almak için sözleşmeye şu kritik hükümler eksiksiz dercedilmelidir:

• Ruhsat ve İnşaat Başlama Süresi: Sözleşme imzasından itibaren yapı ruhsatının kaç ay içinde (Örn: 6 ay) alınacağı ve inşaata ne zaman başlanacağı kesin tarihe bağlanmalıdır.
• Net Teslim Tarihi ve İskan Şartı: İnşaatın bitiş tarihi ruhsat tarihine endekslenmeli (Örn: 24 ay) ve teslimin ancak belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınmasıyla gerçekleşmiş sayılacağı açıkça yazılmalıdır.
• Kademeli Tapu Devri Modeli: Müteahhidin hissesine düşen bağımsız bölümler peşinen devredilmemeli; inşaat ilerleme oranına paralel olarak (Örn: Subasmanda %20, kaba inşaatta %40, ince işlerde %70, iskanda %100) ipotekli veya kademeli devredilmelidir.
• Aylık Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart: İnşaatın gecikmesi halinde müteahhidin her ay rayiç kira bedelinin 1.5 – 2 katı ceza ödeyeceği hükme bağlanmalıdır.
• Nama İfa (Kendisi Tamamlama) Yetkisi: Müteahhidin işi bırakması halinde arsa sahibinin mahkemeden yetki alarak kalan inşaatı müteahhit adına tamamlayıp masrafları müteahhidin dairelerini satarak karşılama hakkı saklı tutulmalıdır.

Detaylı Teknik Şartnamenin Önemi

Sözleşmenin en hayati eki Teknik Şartnamedir. Taşıyıcı beton sınıfı (en az C30/37), demir kalitesi, pencere doğramaları, yalıtım malzemeleri ve iç mekan kaplamalarında kullanılacak markalar ve TSE standartları kalem kalem listelenmelidir.

Aksi takdirde, müteahhit piyasadaki en ucuz ve kalitesiz malzemeyi kullanarak inşaatı bitirebilir ve arsa sahibi hukuken hak iddia edemez.

Tapuya Şerh Verilmesi Adımı

Noterde imzalanan sözleşme derhal ilgili Tapu Müdürlüğü’ne götürülerek taşınmazın tapu kütüğüne arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi işletilmelidir. Bu şerh, müteahhidin veya kötü niyetli üçüncü kişilerin arsa üzerinde izinsiz tasarrufta bulunmasını engeller.

Kat karşılığı inşaat hukuku, noter düzenleme sözleşmeleri ve kentsel dönüşümde arsa payı güvenceleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!