Rezerv Yapı Alanı Nedir? Mülkiyet Hakkı, Kamulaştırma ve Yeni Yasal Düzenlemeler

Kentsel dönüşüm gündeminde kamuoyunu en çok meşgul eden ve hukuki tartışmalara konu olan kavramların başında ‘Rezerv Yapı Alanı’ gelmektedir. 6306 sayılı Kanunda yapılan son reformlar ile rezerv yapı alanı tanımında köklü bir değişikliğe gidilmiş, ‘yeni yerleşim alanı’ ibaresi kanun metninden çıkarılmıştır. Bu düzenleme, meskun (yerleşimin bulunduğu) şehir merkezlerindeki riskli mahallelerin de rezerv yapı alanı ilan edilmesinin yasal zeminini oluşturmuştur.

Peki bir bölgenin rezerv alan ilan edilmesi ne anlama gelir, mülkiyet hakkı nasıl korunur ve kamulaştırma süreçleri nasıl yürütülür?

Rezerv Yapı Alanı Tanımı ve Yapılan Yasal Değişiklik

Eski kanun metninde rezerv yapı alanı, yalnızca şehir dışındaki boş arazilerde afetzedeler için kurulacak yeni uydu kentleri ifade ediyordu. Ancak büyükşehirlerde boş arsa stokunun tükenmesi üzerine mevzuat revize edildi.

Yeni düzenlemenin temel parametreleri şunlardır:

• Meskun Alanların Dahil Edilmesi: Artık üzerinde binaların, sokakların ve yerleşimin olduğu mevcut şehir içi mahalleler de Bakanlıkça rezerv yapı alanı ilan edilebilmektedir.
• Yetkili Merci: Rezerv yapı alanı belirleme yetkisi doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığına aittir.
• İmar Yetkilerinin Devri: Rezerv alan ilan edilen bölgelerde ilçe ve büyükşehir belediyelerinin imar planı yapma yetkisi Bakanlığa devredilir; planlar doğrudan merkezi idarece hazırlanır.
• Finansman ve Gelir Aktarımı: Bu alanlarda üretilen konut ve ticari birimlerden elde edilen gelirler dönüşümün finansman havuzuna aktarılır.

Mülkiyet Hakkı Kaybolur mu? Kamulaştırma Süreci

Kamuoyunda sıklıkla dile getirilen ‘devlet evlerimize el koyacak’ algısı hukuken doğru değildir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. maddesi mülkiyet hakkını teminat altına almıştır. Rezerv yapı alanı uygulaması mülkiyeti yok etmez; mülkiyetin depreme dayanıklı yeni yapılarla takas edilmesini veya dönüştürülmesini sağlar.

Hak sahiplerinin karşılaştığı süreçler şunlardır:

• Yerinde Dönüşüm Önceliği: İdare projeyi kurgularken öncelikle hak sahiplerine aynı bölgede yapılacak yeni konutlardan bağımsız bölüm teklif eder.
• Borçlanma ve Değerleme: Eski evin SPK değerleme bedeli ile yeni evin maliyet bedeli arasındaki fark hesaplanır. Borçlanma uzun vadeli ve uygun faizli taksitlere bağlanır.
• Anlaşamayanlar İçin Kamulaştırma: Sunulan projeyi, takası veya borçlanmayı kabul etmeyen maliklerin taşınmazları kamu yararı kararıyla acele kamulaştırmaya konu edilir. Taşınmazın bedeli peşin olarak malikin banka hesabına yatırılır.

Dava Açma ve İtiraz Yolları

Taşınmazı rezerv yapı alanı ilan edilen malikler, alınan idari kararın kamu yararı taşımadığını veya mülkiyet haklarını orantısız kısıtladığını iddia ediyorlarsa 30 gün içinde İdare Mahkemesinde plan iptali ve yürütmeyi durdurma davası açabilirler. Ayrıca kamulaştırma bedelinin düşük takdir edilmesi halinde Asliye Hukuk Mahkemelerinde bedel artırım davası açma hakları saklıdır.

Rezerv yapı alanı uygulamaları doğru yönetildiğinde, çöküntü alanlarının modern altyapıya kavuşmasını sağlayan en etkili şehircilik aracıdır.

Rezerv yapı alanı mevzuatı, mülkiyet hakları ve kamulaştırma davaları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!