Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişti! Asansör, Ofis ve Emsal Kurallarında Neler Yenilendi?

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün anayasası olarak kabul edilen Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan tarihi düzenlemelerle yeniden güncellendi. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren bu devasa değişiklik paketi; müteahhitlerden mimarlara, evine tadilat yaptırmak isteyen vatandaştan boş ofisini kiraya veremeyen mülk sahiplerine kadar herkesi yakından ilgilendiriyor.

Yeni yönetmelik, özellikle binalardaki asansör kurallarını tamamen sil baştan yazarken; kentsel peyzajda (süs havuzları) ve ruhsat yenileme sürelerinde çok kritik esneklikler getirdi. En önemlisi de, yıllardır boş duran yüz binlerce ofisin “konuta (eve)” dönüştürülmesinin önü açıldı. Gelin, sektörde kartları yeniden dağıtan bu yönetmelik değişikliklerini uzman bir bakış açısıyla, satır satır inceleyelim.

1. Asansör Zorunluluğunda Yeni Dönem Başladı

Yeni yönetmeliğin en çok ses getiren maddesi hiç şüphesiz asansör zorunluluğu oldu. Eski sistemde asansör zorunluluğu daha esnek tutulurken, yeni düzenleme ile erişilebilirlik standartları Avrupa normlarına yükseltildi. Buna göre;

• 3 Katlı Binalar: Bodrum kat dâhil, içinde bağımsız bölüm veya ortak alan bulunan tüm üç katlı binalarda asansör yeri (boşluğu) bırakılması zorunlu hale getirildi.
• 4 ve Üzeri Katlı Binalar: Dört ve daha fazla katlı olan tüm yeni binalarda asansör yapılması kesinlikle zorunlu kılındı. Bu binalarda asansör, bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermek zorunda olacak.
• Mevcut Müstakil Evlere Müjde: Eskiden yapılmış 3 katı geçmeyen müstakil konutlarda, taşıyıcı sisteme (kolonlara) zarar vermemek şartıyla bina içine asansör veya “kaldırma-iletme platformu” yapılmasına yasal izin çıktı.

2. Ofisler Konuta (Daireye) Dönüştürülebilecek

Pandemi sonrasında uzaktan çalışmanın artmasıyla birlikte, Türkiye’deki plazalarda ve ticari binalarda yüz binlerce ofis/büro boş kaldı. Bakanlık bu ölü yatırımları ekonomiye kazandırmak ve konut krizini hafifletmek için geçici bir madde yayımladı.

Uygulama imar planında “Konut” yapılmasına izin verilen alanlarda yer alan, ancak tapuda “Ofis veya Büro” olarak ruhsatlandırılmış alanlar artık Konuta (Daireye) çevrilebilecek. Ancak burada çok kritik bir şart var: Parselin (binanın) tamamında konut kullanım oranı yüzde 60’ı aşamayacak. Bu haktan yararlanmak isteyen mülk sahiplerinin, yönetmeliğin yayım tarihinden itibaren tam 1 yıl içinde belediyeye başvurarak “Tadilat Ruhsatı” almaları zorunludur.

3. Emsal Hesabı ve Süs Havuzlarında Neler Değişti?

Müteahhitlerin arsa üzerinde yapabilecekleri toplam inşaat alanını belirleyen “Emsal (KAKS)” ve taban alanını belirleyen “TAKS” kurallarında esnetmeler yapıldı.

Yönetmeliğe ilk kez resmi olarak “Süs Havuzu” tanımı eklendi (Yüzme amacı taşımayan, görsel mimari havuzlar). Bahçede yapılan peyzaj, pergola ve bu süs havuzları; bahçe alanının yüzde 20’sini geçmemek şartıyla Emsal hesabına dâhil edilmeyecek. Ayrıca binalardaki ortak çocuk oyun alanları, mescitler ve kapalı otoparklar da emsal hesabının dışında (müteahhidi zarara sokmayacak şekilde) ortak alan sayılacak.

Sıkça Sorulan Sorular (İmar Yönetmeliği SSS)

Soru 1: İnşaat ruhsatı aldım ama 2 yıldır inşaata başlamadım. Ruhsatım yanar mı?
Cevap: İmar kanununa göre yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanması (temel atılması) zorunludur. Yeni yönetmeliğe göre; 2 yıl içinde başlanmayan inşaatlarda ruhsat iptal edilir ve tamamen o gün yürürlükte olan YENİ mevzuata göre sıfırdan ruhsat çıkarılması istenir.

Soru 2: İnşaata başladım ama ruhsat sürem bitti (Yeniden ruhsat alacağım). Hangi kurallara tabi olurum?
Cevap: Eğer inşaata yasal sürede başlamış ancak bitiremediğiniz için ruhsat yenileyecekseniz; deprem, yangın, ısı/su yalıtımı ve enerji verimliliği konularında güncel mevzuata (yeni kurallara) uymak zorundasınız. Bunun dışındaki mimari detaylarda ise ilk ruhsatı aldığınız tarihteki eski kurallar geçerli sayılır.

Soru 3: Eski binamda “Esaslı Tadilat” yapacağım. Yeni kurallar beni bağlar mı?
Cevap: Yeni yönetmelikten önce iskan (yapı kullanma izni) almış binalarda yapılacak tadilatlarda müjde geldi! Binanın taşıyıcı sistemini bozmamak, emsali aşmamak ve güncel deprem/yangın tedbirlerini almak şartıyla; yapacağınız tadilatlar binanın “ilk yapıldığı dönemdeki” yönetmelik kurallarına göre değerlendirilecek.

Soru 4: Ofisimi konuta çevirmek için komşulardan izin almalı mıyım?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince; tapuda kayıtlı cinsi (ofis/büro) değiştirebilmeniz için apartmandaki/binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile (muvafakatname) onay vermesi yasal bir zorunluluktur. Komşu onayı olmadan belediye kullanım amacı değişikliğini onaylamaz.

Sonuç: Mimari Süreçlerde Hata Affedilmez

Bakanlığın yaptığı bu geniş çaplı İmar Yönetmeliği değişikliği; binaların daha güvenli, daha erişilebilir (asansörlü) ve günümüzün konut ihtiyaçlarına (ofis dönüşümü) daha esnek yanıt verebilmesi için atılmış dev bir adımdır. Ancak imar kuralları matematikten farksızdır; ruhsat sürelerini veya TAKS/Emsal sınırlarını bir santimetre bile aştığınızda inşaatınız mühürlenebilir. Gayrimenkul projelerinizde hata yapmamak ve en güncel mevzuat analizleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!