İmar Yönetmeliğinde Kritik Değişiklik: 3 Katlı Binalara Asansör Şartı ve Ofisleri Konuta Çevirme Fırsatı

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün anayasası niteliğinde olan kurallar bütününde devrim gibi bir adım atıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayımlanarak resmen yürürlüğe girdi.

Bu yeni düzenleme, sadece müteahhitleri değil, evini yenilemek isteyen vatandaşları ve boş ofis yatırımı olan mülk sahiplerini doğrudan ilgilendiren hayat kurtarıcı maddeler içeriyor. Özellikle asansör mevzuatında yapılan köklü değişiklikler ve atıl durumdaki ofislerin konuta (meskene) dönüştürülmesi konuları sektörde büyük yankı uyandırdı.

3 Katlı Binalara “Asansör Yeri” Zorunluluğu Geldi

Binalarda erişilebilirlik ve engelsiz yaşam standartları Avrupa normlarına yükseltiliyor. Yeni yönetmeliğin en çok konuşulan maddesi şüphesiz asansör zorunluluğu oldu. Eski sistemde daha çok yüksek katlı binalarda aranan bu şart artık düşük katlı yapılara da esnetildi:

• 3 Katlı Binalar: Tek bağımsız bölümden oluşan müstakil villalar hariç olmak üzere; bodrum kat dahil toplam kat sayısı 3 olan yeni projelerde “asansör yeri (boşluğu)” ayrılması artık yasal bir zorunluluk.
• 4 Kat ve Üzeri Binalar: Kat sayısı 4 ve üzerine çıktığında asansörün sadece projede boşluk olarak gösterilmesi yetmiyor; bizzat kurularak tescil edilmesi (işletmeye alınması) şart koşuluyor.
• Bodrum Kat Kuralı: Asansör kurulan binalarda sistemin mutlaka bodrum katlara kadar inmesi zorunlu hale getirildi. (İçinde yaşam alanı veya depo/ortak alan olmayan tamamen boş bodrumlar bu kuraldan muaf tutuldu).

Önemli Bir Esneklik: Mevcut 3 katlı eski müstakil ev sahipleri de unutulmadı. Binanın taşıyıcı sistemine (kolon-kiriş) zarar vermemek şartıyla, bu evlere sonradan asansör veya engelli kaldırma platformu eklenmesinin önü tamamen açıldı.

Boş Ofislere Müjde: Konuta (Daireye) Dönüşüm Fırsatı

Özellikle büyükşehirlerde artan konut krizine karşı atılmış stratejik bir adım olarak; atıl durumda bekleyen veya kiralanamayan ofis ve büroların ev olarak kullanılmasına yasal zemin hazırlandı.

Yönetmeliğin yayımlandığı tarihten önce ruhsat almış ve imar planında “konut” kullanımına da izin verilen bölgelerde yer alan ofisler (bürolar), belirli şartlar altında daireye dönüştürülebilecek. Bunun için en büyük şart; parsel genelindeki toplam konut kullanım oranının yüzde 60’ı aşmamasıdır. Ancak mülk sahiplerinin elini çabuk tutması gerekiyor; bu haktan yararlanabilmek için yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinde tadilat ruhsatı (dönüşüm belgesi) başvurularının tamamlanması şart!

Bahçe Düzenlemeleri ve Süs Havuzlarına Sınır Geldi

Yeni düzenleme ile sitelerdeki ve villalardaki bahçe kullanımlarına da çok net yasal sınırlar çizildi:

• Süs Havuzu Tanımı: Mevzuatta ilk kez tanımlanan süs havuzları; “yüzme amacı taşımayan, suyun estetik olarak hareket ettirildiği mimari yapı” olarak kayıtlara geçti.
• Bahçe Kullanım Sınırı: Binanın taşıyıcı sistemine dahil olmayan pergolalar, kamelyalar ve süs havuzlarının toplam alanı, ait olduğu bahçe alanının yüzde 20’sini aşamayacak.
• TAKS Sınırı: Ayrık veya blok nizamlı parsellerde, imar planında aksi bir karar yoksa Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) kesinlikle yüzde 40’ı geçemeyecek.

İnşaatı Duran Projelerde Ruhsat Yenileme Kriterleri Değişti

Müteahhitlerin en çok sıkıntı yaşadığı “Ruhsat Süresinin Dolması” durumuna da yeni kurallar getirildi. Eğer bir projeye ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içinde başlanmış ancak ruhsat süresi dolmuşsa; yenileme aşamasında yangın, deprem dayanımı ve ısı/su yalıtımı gibi konularda “Güncel Mevzuat” geçerli olacak. Binanın mimari estetiği gibi diğer detaylarında ise ilk ruhsat alındığı tarihteki eski kurallar uygulanmaya devam edecek.

Fakat ruhsat alınmış ancak 2 yıl boyunca inşaatına hiç başlanmamış (temel atılmamış) projeler, ruhsat yenilemeye gittiklerinde tüm projelerini A’dan Z’ye bugünün güncel mevzuatına göre baştan çizmek zorunda kalacaklar.

Kentsel Dönüşüm ve Kamu Projelerine Muafiyet (İstisna)

Bakanlık, devam eden acil projelerin sekteye uğramaması için bir muafiyet (istisna) kalkanı oluşturdu. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında müteahhitle noter onaylı sözleşmesi yapılmış binalar ile devletin (kamunun) ihale kararı aldığı projeler; yeni gelen asansör şartlarından ve bodrum kat kurallarından muaf tutularak eski sisteme göre tamamlanabilecek.

Gayrimenkul sektörünün kurallarını yeniden yazan bu devasa yönetmelik değişikliği, hem yapı güvenliğini hem de mevcut yapı stokunun daha verimli kullanılmasını hedefliyor. Sektörel hukuki değişimler ve imar mevzuatları hakkında en güncel haberler için SerMimar.Net Rehberini takip etmeye devam edin.