Kadem Ekşi’den Konut ve Kentsel Dönüşüm Uyarısı: “Yapı Ruhsatlarındaki Düşüş Yarının Konut Arzını Tehdit Ediyor”

Türkiye gayrimenkul ve inşaat sektöründe artan yapım maliyetleri, yüksek finansman giderleri ve konuta erişim güçlüğü çok boyutlu bir dengesizliğe işaret ediyor. Konuya ilişkin kapsamlı bir değerlendirme paylaşan Mühendis, İş İnsanı ve STK Gönüllüsü Kadem Ekşi, sektörün tarihi bir yol ayrımında bulunduğunu belirterek mevcut tabloda “ne üreticinin ne de tüketicinin memnun olduğuna” dikkat çekti.

Bir yanda pahalı finansman, yüksek arsa bedelleri ve daralan kâr marjlarıyla mücadele eden inşaat firmalarının, diğer yanda ise yıllarca çalışmasına rağmen ev sahibi olamayan milyonlarca vatandaşın bulunduğunu vurgulayan Ekşi; barınma sorununun artık salt bir gayrimenkul başlığı değil, doğrudan ekonomik, sosyal ve millî güvenlik meselesi haline geldiğini ifade etti.

2026 İlk 9 Ay Tablosu ve Yeni Yapı Ruhsatlarındaki Arz Tehlikesi

Piyasadaki sıkışmayı resmi istatistiklerle ortaya koyan Kadem Ekşi, 2026 yılının ilk dokuz ayında konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla %7,2 oranında gerilediğini, buna karşılık inşaat maliyetlerinin yıllık bazda yaklaşık %30 arttığını hatırlattı. Konut fiyatlarının kâğıt üzerinde (nominal olarak) yükselmesine rağmen enflasyondan arındırıldığında reel bazda gerilediğine işaret etti.

Bugünkü satış daralmasından çok daha büyük tehlikenin yeni yapı ruhsatlarındaki düşüş olduğunu vurgulayan Ekşi, şu kritik uyarıda bulundu: Bugün yavaşlayan konut üretimi, birkaç yıl içinde ciddi bir konut arz açığı doğuracak ve hem satış fiyatlarını hem de kira bedellerini yeniden sert biçimde yukarı itecektir. Özellikle İstanbul‘da milyonlarca vatandaş deprem riski taşıyan binalarda yaşarken, kentsel dönüşümün yalnızca serbest piyasa koşullarına ve hane halkının ödeme gücüne bırakılması mümkün değildir.

Erişilebilir Konut ve Dönüşüm İçin 5 Maddelik Yapısal Yol Haritası

Türkiye’de konut üretecek mühendis, mimar, müteahhit veya yapı teknolojisi eksikliği bulunmadığını; asıl sorunun kaynakları, finansmanı, arsayı ve planlamayı doğru modelde buluşturamamak olduğunu belirten Kadem Ekşi, çözüm için 5 temel yapısal adım önerdi:

• Kamu Arazilerinde Arsa Tahsisi Modeli: Kamu arazileri spekülasyona değil doğrudan erişilebilir konut üretimine açılmalı; toplam maliyetteki arsa yükünü düşürecek arsa tahsisi ve gelir paylaşımı modelleri geliştirilmelidir.
• Kentsel Dönüşüme Özel Düşük Maliyetli Kredi: Riskli binasını yenilemek isteyen hak sahipleri yüksek faizli ticari kredilerin insafına terk edilmemeli; uzun vadeli, düşük maliyetli ve sürdürülebilir dönüşüm finansmanı oluşturulmalıdır.
• İlk Evini Alacak Gençlere ve Ailelere Destek: Barınma hakkı yalnızca yüksek gelir grubunun ulaşabildiği bir ayrıcalığa dönüşmemeli; ilk konutunu edinecek gençlere ve ailelere özel finansman paketleri sunulmalıdır.
• Bina Bazlı Değil, Ada ve Mahalle Ölçeğinde Dönüşüm: Kentsel dönüşüm tekil parsel ve bina yenilemesi olmaktan çıkarılarak; altyapısı güçlü, depreme dayanıklı ve yaşanabilir şehirler için ada ve mahalle ölçeğinde planlanmalıdır.
• Kalıcı Ulusal Finansman Mekanizması: Devletin, bankaların, yerel yönetimlerin ve sektör temsilcilerinin ortak katılımıyla kalıcı bir Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Finansman Modeli hayata geçirilmelidir.

Sektöre Öz Eleştiri Çağrısı: “Konut Spekülasyon Aracı Değil, İnsanın Yuvasıdır”

Çözüm sürecinde inşaat ve gayrimenkul sektörünün de kendisini sorgulaması gerektiğini vurgulayan Kadem Ekşi, her arsa için astronomik paylar talep etmenin, her projeyi yalnızca lüks konut segmentinde tasarlamanın ve konutu sadece yatırım-rant aracı olarak görmenin sürdürülebilir olmadığını belirtti. Üreticilerin de sorumluluk üstlenerek kaliteli, güvenli ve ulaşılabilir konut üretimini esas alması gerektiğini ifade eden Ekşi; gençlerin evlenmeye, ailelerin ev almaya ve vatandaşların binalarını depreme karşı güçlendirmeye cesaret edemediği bir ortamda gelecek umudunun da daralacağını kaydetti.

Mimar İdris YAĞMAHAN: “Ada Bazlı Planlama ve Arsa Maliyeti Reformu Olmadan Erişilebilir Konut Üretilemez”

Kadem Ekşi‘nin yapı ruhsatlarındaki düşüş ve ada bazlı dönüşüm tespitlerini mimari ve şehircilik perspektifinden değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, konut maliyet denklemindeki arsa payı çıkmazına dikkat çekiyor:

“Büyükşehirlerimizde bugün yeni bir konut projesinin toplam maliyetinde arsa payı oranı %45 ila %55 bandına ulaşmış durumda. İnşaat maliyetlerinin yıllık %30 arttığı bir ortamda bu arsa yüküyle orta gelir grubuna erişilebilir konut üretmek matematiksel olarak imkânsızlaşıyor. Sayın Kadem Ekşi‘nin vurguladığı kamu arazisi tahsisi ve ada-mahalle ölçeğinde dönüşüm önerisi tam da bu düğümü çözecek mimari anahtardır. Tekil bina yenilemeleri sokakları daraltıp otopark ve altyapı krizini büyütürken; ada bazlı bütüncül tasarım hem ortak şantiye ekonomisiyle metrekare yapım maliyetini düşürür hem de gerçek anlamda depreme dirençli, yeşil alanı ve sosyal donatısı güçlü yaşam alanları üretmemizi sağlar.”

Kentsel dönüşüm politikaları, konut arz-talep analizleri, yapı ruhsatı istatistikleri ve inşaat sektörü hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!