Kentsel Dönüşümde Belediye Ruhsat ve İskan Süreci: Adım Adım Takip Rehberi

Kentsel dönüşüm sadece maliklerin kendi arasında anlaşması veya sözleşme imzalamasıyla tamamlanan bir süreç değildir. İnşaatın hukuka ve fen kurallarına uygun başlayabilmesi ve tamamlandığında yasal olarak oturulabilir hale gelmesi doğrudan belediye bürokrasisine bağlıdır. Bir projenin başlangıç kapısı Yapı Ruhsatı, nihai bitiş kapısı ve tapuların kesinleşme aşaması ise İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) belgesidir.

Kat maliklerinin ve bina temsilcilerinin süreci denetleyebilmesi için belediyedeki teknik aşamaları adım adım bilmesi büyük önem taşır.

Adım 1: Yıkım Ruhsatı ve Binanın Güvenli Yıkımı

Eski binanın yıkılması gelişigüzel yapılamaz; belediyeden resmi yıkım ruhsatı alınması şarttır.

Yıkım aşamasının gereklilikleri şunlardır:

• Altyapı İlişik Kesme Belgeleri: İSKİ, BEDAŞ/AYEDAŞ, İGDAŞ ve Türk Telekom’dan binanın tüm bağlantılarının kesildiğine dair resmi yazılar alınır.
• Asbest Denetim Raporu: Binada kanserojen asbest içeren malzeme olup olmadığı uzmanlarca taranır ve rapor belediyeye sunulur.
• Yıkım Güvenlik Planı: Çevre binalara ve yayalara zarar vermeyecek güvenlik perdeleri ve sulama sistemleri kurulur. Yıkım tamamlanınca belediyeden Yıkım Tutanağı alınır.

Adım 2: Mimari, Statik ve Tesisat Projelerinin Onayı

Yeni binanın inşası için ruhsat projeleri hazırlanır ve ilgili ilçe belediyesi İmar Müdürlüğüne sunulur.

Onaylanan ana proje kalemleri şunlardır:

• İmar Çapı ve Zemin Etüt Raporu: Parselin zemin taşıma kapasitesi sondajlarla belirlenir.
• Mimari ve Statik Projeler: TBDY 2018 deprem yönetmeliğine tam uyumlu statik hesaplar ve mimari kat planları çizilir.
• Mekanik, Elektrik ve Yangın Projeleri: Asansör, yangın söndürme ve enerji verimliliği projeleri onaylanır.
• Yapı Denetim Ataması: Bakanlığın elektronik sistemi (E-Dağıtım) üzerinden tarafsız bir Yapı Denetim Kuruluşu projeye atanır.

Adım 3: Yeni Yapı Ruhsatının Alınması ve İnşaat

Tüm incelemeler tamamlandığında belediye Yeni Yapı Ruhsatını onaylar. Ruhsatın verilmesiyle birlikte müteahhidin sözleşmede taahhüt ettiği resmi yapım süresi işlemeye başlar. İnşaatın her aşaması (temel demiri kontrolü, beton dökümü, kat döşemeleri) yapı denetim mühendisleri ve belediye ekiplerince yerinde denetlenerek vizelenir.

Adım 4: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) ve Cins Tashihi

İnşaat fiziki olarak bittiğinde süreç henüz tamamlanmış sayılmaz. Binanın resmi olarak yasal oturuma açılması için İskan Belgesi alınmalıdır.

İskan alma aşamasında tamamlanması gereken prosedürler şunlardır:

• SGK İlişiksizlik Belgesi: Müteahhidin inşaat işçileri için eksiksiz prim yatırdığına dair SGK temiz kağıdı alınır.
• Vergi Dairesi İlişiksiz Yazısı: Binanın harç ve vergi borçlarının bulunmadığı belgelenir.
• İtfaiye ve Asansör Uygunluk Raporları: Yangın merdivenleri, yangın dolapları ve yeşil etiketli asansör tescili yapılır.
• Belediye Heyeti İncelemesi: Belediye mühendisleri binanın onaylı mimari projeye %100 uygun yapıldığını yerinde teyit ederek iskanı imzalar.
• Kat Mülkiyeti Tapusu (Cins Tashihi): İskan belgesi Tapu Müdürlüğüne götürülerek ‘arsa’ vasfındaki tapular kalıcı ‘Kat Mülkiyeti’ tapusuna dönüştürülür.

İskanı alınmamış bir bina hukuken hala şantiye statüsündedir; bu nedenle sözleşmelerde iskan alma şartı kesinlikle esnetilmemelidir.

Kentsel dönüşümde belediye ruhsatı, yapı denetim süreçleri ve iskan alma prosedürleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!