Yapı Kayıt Belgeli, Kaçak ve Hisseli Binalarda Kentsel Dönüşüm Nasıl Olur?

Türkiye’nin büyük kentlerinde dönüştürülmesi gereken yüz binlerce yapı kat mülkiyetli veya iskanlı değildir. İmar barışından yararlanarak Yapı Kayıt Belgesi almış, ruhsatsız veya hisseli tapu üzerinde yükselen bu yapılar kentsel dönüşümde en karmaşık mülkiyet problemlerini barındırır. Maliklerin en büyük endişesi, bina yıkıldığında yapı kayıt belgesiyle elde edilen hakların tamamen yok olup olmayacağıdır.

6306 sayılı Kanun ve İmar Kanununun Geçici 16. maddesi, ruhsatsız ve hisseli yapılarda kentsel dönüşümün nasıl yürütüleceğini net kurallarla açıklamıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Bina Yıkılınca Geçerliliğini Korur mu?

İmar Kanununun amir hükmü gereğince, imar barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi ‘yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar’ geçerlidir. Yani bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığı anda Yapı Kayıt Belgesi hukuken hükümsüz kalır.

Bu durumun pratik sonuçları şunlardır:

• Tapudaki Arsa Payı Esastır: Yeni yapılacak binada hak sahipliği binadaki fiili daire sayısına göre değil; tapu kütüğündeki tescilli arsa payına göre belirlenir.
• Kaçak Katların Durumu: Arsa payı bulunmayan, sonradan kaçak olarak eklenen çatı katı veya bodrum kat sahipleri yeni binada doğrudan bağımsız bölüm talep edemezler.
• Enkaz Bedeli Hakkı: Ruhsatsız eklentilerin sahipleri arsa payı alamasa dahi binanın yapımına yaptıkları masraf oranında enkaz (yapı maliyet) bedeli talep edebilirler.
• Kira Yardımı Avantajı: Yıkılan binada fiilen ikamet eden yapı kayıt belgeli daire sahipleri ve kiracıları devletin kira ve taşınma yardımından eksiksiz faydalanır.

Hisseli Tapulu Parsellerde Dönüşüm Nasıl Yapılır?

Arsası birden fazla kişi üzerine hisseli olan ancak üzerinde fiilen bağımsız gecekondular veya katlar bulunan parsellerde dönüşüm iki yöntemle çözülür:

• Rızaen Taksim ve Kat İrtifakı Kurulması: Hissedarlar dönüşüm öncesinde veya yeni proje aşamasında bir araya gelerek bir mimari proje üzerinde anlaşır ve tapuda kat irtifakı / kat mülkiyeti tesisi yaparlar.
• 50+1 Salt Çoğunluk ile Karar Alma: Parseldeki hisse sahiplerinin yüzde 50’sinden 1 pay fazlası dönüşüm kararı aldığında diğer hissedarlar sürece uymak zorundadır. Uymayanların hisseleri açık artırma ile satılır.

Hazine veya Belediye Arazisi Üzerindeki Kaçak Binalar

Kendi mülkü olmayan, kamu arazisi üzerine kaçak yapılmış gecekondularda ise Gecekondu Kanunu (775 sayılı kanun) ve kentsel dönüşüm özel hükümleri uygulanır. İdare bu yapılarda oturan vatandaşlara genellikle TOKİ veya belediye eliyle üretilen sosyal konut projelerinden uzun vadeli borçlanma ile yeni konut edinme hakkı tanır.

Mülkiyet pürüzlerini dönüşüm sözleşmesi imzalamadan önce çözmek, inşaat aşamasında karşılaşılabilecek durdurma kararlarının önüne geçer.

Yapı kayıt belgeli binalarda kentsel dönüşüm, hisseli tapu çözümleri ve imar barışı hakları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!