Deprem Bölgesinde Konut Piyasası Yeniden Şekilleniyor: 5 İlde Fiyatlar Ne Durumda?

Asrın felaketi olarak tarihe geçen 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremler, bölgedeki 11 ilin sadece fiziksel silüetini değil, aynı zamanda gayrimenkul piyasasının tüm temel dinamiklerini de kökünden değiştirdi. EVA Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan son analiz raporu; felaketten en ağır hasarı alan 5 kritik ilde konut piyasasının yeni bir “denge arayışı” içinde olduğunu rakamlarla ortaya koydu.

Geçmişte konut satın alırken “Manzarası nasıl, mutfak dolapları lüks mü, otoparkı var mı?” diye soran alıcı kitlesi, artık bu kriterleri tamamen rafa kaldırdı. Günümüzde bölgedeki gayrimenkul sektörünün tek bir temel belirleyicisi var: “Binanın deprem dayanıklılığı ve zemin özellikleri.” Güvenli konut arayışının tetiklediği bu yeni dönemde, bölgedeki ortalama 2+1 daire fiyatları 1,5 milyon TL ile 5 milyon TL arasında devasa bir makasta seyrediyor.

Hatay ve Adıyaman’da Arz-Talep Dengesi ve Fiyatlar

Depremden oransal olarak en ağır yara alan illerin başında gelen Hatay ve Adıyaman’da, gayrimenkul piyasasının toparlanma süreci diğer illere göre nispeten daha yavaş ilerliyor. Hatay’da güvenilir konutlara olan talep canlılığını korusa da, genel piyasa hacmi henüz istenilen seviyeye ulaşmadı. İlde konutların metrekare birim fiyatları 20 bin ile 27 bin TL arasında değişirken; yeni yönetmeliklere uygun 2+1 daire fiyatları 2 milyon TL’den başlayıp 4 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Özellikle Antakya’da talebin sınırlı kaldığı, İskenderun ilçesinde ise liman ve ticaretin etkisiyle hareketliliğin çok daha güçlü olduğu görülüyor.

Yeniden yapılanma sürecinin yoğun olarak sürdüğü Adıyaman’da ise piyasa yavaş yavaş şekilleniyor. Adıyaman merkezde güvenli konutların metrekare satış fiyatları 21 bin ile 26 bin TL bandında işlem görürken, standart bir 2+1 konutun fiyatı 2,5 milyon TL ile 4,5 milyon TL seviyelerinde alıcı buluyor.

Kahramanmaraş ve Malatya’da TOKİ’nin Dengeleyici Rolü

Depremin merkez üssü olan Kahramanmaraş’ta, şehir merkezindeki devasa yıkım oranı nedeniyle konut arzında (satılık ev sayısında) çok ciddi bir açık yaşandı. Yeniden inşa çalışmaları hızla devam etse de arz açığı fiyatları baskılamayı sürdürüyor. Maraş’ta metrekare fiyatları 15 bin ile 21 bin TL arasında değişirken, 2+1 daire fiyatları 1,5 milyon ile 2 milyon TL aralığında nispeten daha ulaşılabilir bir seviyede seyrediyor.

Öte yandan Malatya’da tablo çok daha istikrarlı bir hale gelmiş durumda. TOKİ’nin yatay mimariyle hızla inşa edip teslim etmeye başladığı deprem konutları projeleri, şehirdeki kriz arzını büyük ölçüde dengeledi. Yeni konut stokunun piyasaya girmesiyle fiyatlardaki balon sönümlendi. Malatya’da metrekare fiyatları 20 bin ile 25 bin TL, 2+1 konutlar ise 2 milyon ile 4,5 milyon TL arasında istikrarlı bir seyir izliyor.

Gaziantep: Sektörün En Hızlı Toparlanan Devi

Değerleme raporuna göre deprem sonrası piyasası en hızlı toparlanan, hatta yükselişe geçen il tartışmasız Gaziantep oldu. Güçlü sanayi altyapısı ve ticari hacmi sayesinde sürekli göç almaya devam eden kentte, özellikle Şahinbey ve Şehitkamil gibi merkez ilçelerde yeni konut projeleri tam gaz devam ediyor.

Gaziantep’te güvenli konut talebinin ticari dinamizmle birleşmesi fiyatları bölge ortalamasının üstüne taşıdı. Şehirde metrekare satış fiyatları 20 bin ile 27 bin TL arasında değişirken, nitelikli 2+1 daire fiyatları 1,5 milyon TL’den başlayıp lüks projelere göre 5 milyon TL’ye kadar devasa bir fiyat skalasında işlem görüyor.

Sıkça Sorulan Sorular (Deprem Bölgesi Emlak SSS)

Soru 1: Deprem bölgesinde ev fiyatlarını belirleyen en önemli unsur nedir?
Cevap: 6 Şubat depremlerinin ardından evin manzarası, konumu veya lüks detaylarından ziyade; binanın zemin etüdü raporu, kullanılan beton sınıfı (C30 ve üzeri), tünel kalıp sistemi olup olmadığı ve yapı denetim belgeleri fiyatı belirleyen temel unsurlar haline gelmiştir.

Soru 2: Deprem bölgesinde en hızlı toparlanan il hangisi oldu?
Cevap: Güçlü organize sanayi bölgeleri, kesintisiz ticari hayatı ve aldığı nitelikli göç sayesinde Gaziantep (özellikle Şahinbey ve Şehitkamil ilçeleri) konut piyasasında en hızlı toparlanan il olmuştur.

Soru 3: TOKİ projeleri bölgedeki piyasa fiyatlarını nasıl etkiledi?
Cevap: Özellikle Malatya gibi illerde TOKİ’nin hızlı bir şekilde ürettiği ve teslim ettiği binlerce deprem konutu, piyasadaki “ev yokluğu” (arz kısıtı) krizini çözerek fahiş fiyat artışlarının önüne geçmiş ve piyasayı dengelemiştir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Mimarlık bir nevi şehrin hafızasıdır. 6 Şubat’ta o hafıza ağır bir yara aldı ancak bize çok acı bir ders verdi: “Gösterişli cepheler hayat kurtarmaz, sağlam temeller ve doğru zemin kurtarır.” EVA Gayrimenkul’ün raporu da tam olarak bu mimari uyanışın ekonomik sonucudur. İnsanlar artık ev alırken mutfak tezgahının granitine değil, binanın zemin raporuna ve beton sınıfına para ödüyor. Gaziantep’in hızla toparlanması bize gösteriyor ki; sanayisi ve altyapısı güçlü şehirler, en ağır yıkımlardan bile hızla ayağa kalkabilir. Biz mimarlara ve müteahhitlere düşen görev, aynı statik hataları tekrarlamadan, “Sürdürülebilir, yatay ve deprem dirençli” yeni şehirler inşa etmektir. Gayrimenkul değerlemelerinin perde arkası ve güvenli yapılaşma analizleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!