Yargıtay’dan Kira Tespit Davalarına Emsal Karar: Tahliye Eden Kiracı Dava Masraflarından Sorumlu Tutulamayacak

Mülk sahipleri ile kiracılar arasında son yıllarda yoğunlaşan kira uyuşmazlıklarında mahkemeler arasındaki uygulama farklılığını ortadan kaldıran kritik bir içtihat kararına imza atıldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin kimin üzerinde bırakılacağına ilişkin görüş ayrılığını gidererek; yeni kira dönemi başlamadan önce sözleşmesini yasal süresinde sona erdirip taşınmazı tahliye eden kiracının, konusuz kalan davanın masraflarından sorumlu tutulamayacağına hükmetti.

Kira tespit davası açıldıktan sonra kiracının konutu veya iş yerini tahliye etmesi durumunda mahkeme masrafları ile karşı vekâlet ücretinin kimin tarafından ödeneceği konusunda İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk daireleri arasında farklı kararlar verilmişti. Söz konusu içtihat farklılığının yargı camiasında tartışmalara yol açması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu, uyuşmazlığın kesin olarak giderilmesi amacıyla Yargıtay’dan görüş talep etti.

Yeni Kira Dönemi Başlamadan Tahliyede Dava Konusuz Kalıyor

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, öncelikle kiraya verenin (mülk sahibinin) yenilenen kira dönemi başlamadan önce kira bedelinin tespiti davası açmasında usul ve yasaya aykırı herhangi bir durum bulunmadığını teyit etti. Ancak Yüksek Mahkeme, kiracının yasal fesih hakkı ile dava masrafları arasındaki hukuki sınırı şu temel ilkelerle netleştirdi:

• En Az 15 Gün Önce Bildirim Hakkı: Kiracının, kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe ve kiralananı boşaltma yönünde yasal hakkı bulunuyor.
• Davanın Konusuz Kalması: Yeni kira dönemi başlamadan önce sözleşmenin yasal süresinde sona erdirilmesi ve taşınmazın fiilen tahliye edilmesi halinde, yeni dönem kira bedelini belirlemek amacıyla açılmış olan kira tespit davası konusuz kalıyor.
• Davanın Açılmasına Sebebiyet Vermeme İlkesi: Yüksek Mahkeme kararında; “Kira tespit davası yeni kira dönemi başlamadan önce açılabilir. Ancak kiracı, yeni kira dönemi başlamadan kiralananı tahliye eder ve dava bu nedenle konusuz kalırsa, kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden söz edilemez” ifadelerine yer verildi.
• Masraf ve Vekâlet Ücreti Muafiyeti: Yasal hakkını kullanarak yeni dönem başlamadan tahliyeyi gerçekleştiren kiracının yargılama giderlerinden ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulmasının usul ve yasaya aykırı olacağı hüküm altına alındı.

Kiracı ve Mülk Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Yasal Süreler

Emsal karar doğrultusunda kiracıların yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden sorumlu tutulmaması için tahliye ve bildirim takvimine titizlikle uyması büyük önem taşıyor. Sözleşme bitim tarihinden en az 15 gün önce fesih bildiriminin yazılı olarak (tercihen noter ihtarnamesi veya ispatlanabilir yazılı kanalla) kiraya verene ulaştırılması ve yeni kira dönemi başlamadan önce anahtar teslim tutanağı ile taşınmazın boşaltılması gerekiyor.

Buna karşılık yeni kira dönemi başladıktan sonra gerçekleşen tahliyelerde sözleşme yeni dönem için uzamış sayıldığından, davanın açılmasına sebebiyet verme ve masraf sorumluluğu değerlendirmesi farklı hukuki sonuçlar doğurabiliyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Gayrimenkul Hukuku ve Kiralama Piyasası Değerlendirmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren emsal kararını kiralama piyasası açısından değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, hukuki öngörülebilirliğin önemine dikkat çekiyor:

“Gayrimenkul piyasasında mülk sahipleri, yeni kira döneminden itibaren geçerli olacak bedeli belirlemek adına çoğu zaman dönem bitmeden haftalar veya aylar önce kira tespit davası açabiliyor. Ancak yüksek kira beklentisini karşılayamayacağı için yasal hakkını kullanarak sözleşme bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildiren ve yeni dönem başlamadan evi boşaltan kiracıya bir de mahkeme harcı, bilirkişi ücreti ve karşı vekâlet ücreti yükletilmesi hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘nin bu içtihadı hem istinaf mahkemeleri arasındaki çelişkiyi bitirdi hem de usulüne uygun anahtar teslim tutanağı ile taşınmazı zamanında tahliye eden kiracılar için tam bir hukuki güvence sağladı.”

Kira sözleşmesi uyuşmazlıkları, Yargıtay emsal kira ve tahliye kararları, mülk sahibi-kiracı hakları ve gayrimenkul hukuku hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!