Konut Piyasasında Gözler Kredi Faizlerinde: Ertelenen Talep ve 2027 Konuta Erişilebilirlik Beklentisi

Yılın son çeyreğine girilirken Türkiye genelinde konut piyasasının ana gündemini konut kredisi faiz oranları, hanehalkının alım gücü ve finansman koşulları nedeniyle ertelenen talep oluşturuyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan son veriler, toplam satış adetlerindeki daralmaya karşın sıfır konut ve ipotekli satış kalemlerinde dikkat çekici bir hareketliliğe işaret ediyor.

TÜİK tarafından paylaşılan eylül ayı istatistiklerine göre Türkiye genelinde 142 bin 390 konut el değiştirdi. Toplam konut satışlarında geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 9,3 oranında bir gerileme kaydedilse de birinci el (sıfır) konut satışlarının yüzde 3,9 artış göstermesi piyasadaki canlılığın sürdüğünü ortaya koydu.

TÜİK ve TCMB Verilerinde Öne Çıkan Konut Piyasası Göstergeleri

Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi verileri ile TÜİK satış istatistikleri birlikte okunduğunda, fiyat artış hızının enflasyonun gerisinde kaldığı ve krediye duyarlı alıcı kitlesinin fırsat arayışında olduğu görülüyor. Piyasaya yön veren temel veriler şu şekilde sıralanıyor:

• Toplam Konut Satış Hacmi: Eylül ayında ülke genelinde 142 bin 390 adet konut satışı gerçekleşirken, yıllık bazda toplam satışlarda yüzde 9,3 düşüş yaşandı.
• Sıfır Konut Satışlarında Yükseliş: İkinci el piyasasındaki yavaşlamaya karşın yeni inşa edilen sıfır konut satışları yıllık yüzde 3,9 oranında artış kaydetti.
• İpotekli Satışlarda Kredi Hassasiyeti: Eylül verilerinde ipotekli (kredili) konut satışları yıllık yüzde 5,1 artışla 23 bin 397 adede yükselerek alıcıların finansman imkanlarına olan duyarlılığını teyit etti.
• Reel Konut Fiyatlarında Gerileme: TCMB verilerine göre konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 22,3 artarken, enflasyondan arındırıldığında reel bazda yüzde 5,7 oranında geriledi.

Yaşar Doğan: “Doğru ve Adil Fiyatlama Her Zamankinden Daha Kritik”

Mevcut piyasa dinamiklerini değerlendiren Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, gayrimenkul tercihlerinde finansman erişimi ile mülkün orta ve uzun vadeli getiri kapasitesinin belirleyici hale geldiğini vurguladı. Sektördeki yatırımcı davranışının köklü biçimde dönüştüğünü ifade eden Doğan, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Piyasada yalnızca fiyatların yükselmesine odaklanan geleneksel yatırım refleksi geride kalıyor. Günümüz alıcı profili, mülkün lokasyon avantajından kira getirisine, bina niteliğinden gerçek piyasa karşılığına kadar çok yönlü bir hesaplama yapıyor. Bilhassa borçlanma maliyetlerinin yüksek seyrettiği konjonktürde, gayrimenkulün doğru ve adil fiyatla satışa sunulması her zamankinden daha kritik hale geldi.”

Kredi Koşullarındaki İyileşme Bekleyen Talebi Harekete Geçirebilir

İpotekli satışların 23 bin 397 seviyesine çıkmasının kredi şartlarının sektördeki ana belirleyici olduğunu gösterdiğini belirten Yaşar Doğan, ertelenen konut talebine ilişkin şu tespitleri paylaştı:

• Ertelenen Konut Talebi: Ev sahibi olma niyetinde olan ancak mevcut faiz oranları ve kredi kısıtlamaları nedeniyle alım kararını bekleten güçlü bir kitle bulunuyor.
• Finansman Gevşemesinin Etkisi: Konut kredisi maliyetlerinde yaşanabilecek olası indirimler, beklemede kalan bu talebi hızla yeniden piyasaya yönlendirecek potansiyele sahip.
• Hanehalkı Ödeme Kapasitesiyle Uyum: Kalıcı ve dengeli bir piyasa canlanması için yalnızca krediye erişim yeterli olmayıp, konut satış fiyatlarının da hanehalkının ödeme gücüyle uyumlu bir seviyede buluşması gerekiyor.

2027 Yılına Doğru Temel Başlık: Konuta Erişilebilirlik

Sektörün orta vadeli projeksiyonlarına da değinen Yaşar Doğan, arz ve alım gücü dengesinin önümüzdeki dönemde gayrimenkul gündeminin merkezinde yer alacağını ifade etti. 2027 yılına doğru ilerlerken sektörün en temel başlığının “konuta erişilebilirlik” olacağını belirten Doğan; barınma ihtiyacının somut satışlara dönüşmesinin gayrimenkul fiyatları, finansman koşulları ve reel gelir seviyelerinin dengelenmesine bağlı olduğunu kaydetti.

Bu süreçte yatırımcıların da kısa vadeli ve anlık piyasa dalgalanmalarına kapılmak yerine, gayrimenkulün kalıcı değerine ve uzun vadeli nakit akış (kira çarpanı) potansiyeline odaklanmasının büyük önem taşıdığı vurgulanıyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Sektörel ve Yapı Kalitesi Değerlendirmesi

Konut fiyatlarının reel bazda yüzde 5,7 gerilediği ve sıfır konut satışlarının yüzde 3,9 arttığı mevcut tabloyu mimari ve inşaat maliyetleri açısından değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, seçici alıcı döneminin yapı kalitesine yansımalarına dikkat çekiyor:

“TCMB verilerinde konut fiyatlarının reel olarak yüzde 5,7 gerilemesine rağmen sıfır konut satışlarının yüzde 3,9 artması, alıcıların artık eski yapı stoku yerine TBDY-2018 deprem yönetmeliğine uygun, enerji kimlik belgesi yüksek ve mühendislik kalitesi kanıtlanmış yeni projeleri tercih ettiğini gösteriyor. İnşaat üretim maliyetlerinin yüksek seyrettiği bu dönemde, doğru lokasyonda ve gerçekçi metrekare birim fiyatlarıyla sunulan nitelikli konutlar alıcı için önemli bir fırsat penceresi oluşturuyor. Kredi faizlerinde başlayacak kademeli düşüş süreciyle birlikte, ertelenen talebin ilk olarak markalı ve depreme dayanıklı yeni konut projelerine yönelmesini bekliyoruz.”

Konut kredisi faiz oranları, TÜİK ve TCMB gayrimenkul istatistikleri, kira getirisi analizleri ve inşaat sektörü hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!