İfraz ve Tevhid Nedir? Arsa Bölme ve Birleştirme Süreci Rehberi

İfraz (Ayırma) ve Tevhid (Birleştirme) Nedir?

Gayrimenkul mülkiyetinin geliştirilmesi, arsa paylarının düzenlenmesi ve inşaata elverişli imar parsellerinin oluşturulmasında en sık başvurulan iki temel harita ve tapu işlemi ifraz ve tevhid uygulamalarıdır.

Bu iki kavram mülkiyetin sınırlarını yasal olarak yeniden çizer:

• İfraz (Parsel Ayırma): Tapu kütüğünde tek bir parsel numarası altında tescilli olan bir taşınmazın, imar mevzuatına ve parselasyon planlarına uygun olarak iki ya da daha fazla bağımsız parsele bölünerek ayrı tapu kütük sayfalarına kaydedilmesi işlemidir.
• Tevhid (Parsel Birleştirme): Birbirine fiziki olarak bitişik durumda bulunan iki veya daha fazla bağımsız parselin, mülkiyet hakları gözetilerek tek bir parsel altında toplanması ve tapuda tek bir kütük sayfasına tescil edilmesidir.

İfraz Yapabilmenin Yasal Şartları: 3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 15 ve 16

Bir taşınmaz malikinin kendi arsasını dilediği ölçüde ve sayıda parçaya ayırması hukuken mümkün değildir. İfraz işlemlerinin yasal zemini 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri ile belirlenmiştir.

Belediye veya İl Özel İdaresi tarafından ifraz onayının verilebilmesi için şu şartların eksiksiz sağlanması zorunludur:

• Yola Cephe Kriteri: Bölünme sonucunda ortaya çıkacak her bir yeni parselin, imar planında gösterilen resmi bir imar yoluna doğrudan cephesinin bulunması şarttır. Arkada kalan ve yola çıkışı olmayan parsel oluşumuna kesinlikle izin verilmez.
• Asgari Parsel Büyüklüğü ve Genişliği: İlgili imar planı notlarında belirlenen asgari parsel cephe genişliği (genellikle en az 15 ile 20 metre) ve asgari parsel alanı (örneğin en az 300 m² – 500 m²) şartlarına riayet edilmelidir.
• Çekme Mesafeleri ve Yapılaşma Uyumu: Eğer arsa üzerinde mevcut bir bina varsa, yapılan ifraz işlemi sonrasında bina ile yeni oluşan parsel sınırları arasındaki bahçe mesafeleri yönetmeliğe aykırı duruma düşmemelidir.
• Tarımsal Arazilerde Bölünme Kısıtlaması: 5403 Sayılı Kanun gereğince, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki tarla ve bahçelerin ifraz yoluyla bölünmesi kanunen yasaktır.

Tevhid (Birleştirme) İşlemi Hangi Durumlarda Yapılır?

Tevhid işlemi genellikle müteahhitler, arsa sahipleri ve mimarlar tarafından arsaların inşaat verimliliğini ve emsal değerini artırmak amacıyla tercih edilir.

Tevhidin sağladığı başlıca avantajlar ve uygulama nedenleri şunlardır:

• İnşaata Elverişsiz Küçük Parselleri Kurtarma: Tek başına bahçe çekme mesafeleri nedeniyle üzerine bina sığmayan dar ve küçük parseller, komşu parselle birleştirilerek nitelikli bir inşaat alanına kavuşturulur.
• Emsal ve Kat Kazanımı: Bazı belediye imar planlarında parsel birleştirme (ada bazlı dönüşüm) teşvik edilmekte; tevhid yapılan parsellere fazladan %10 ile %20 emsal (inşaat alanı) artışı veya ilave kat hakkı tanınabilmektedir.
• Hisse Karmaşasını Çözme: Kentsel dönüşüm alanlarında farklı hak sahiplerine ait komşu parseller birleştirilerek tek bir site projesi altında toplanabilir.

Adım Adım İfraz ve Tevhid Başvuru Süreci

İfraz ve tevhid işlemleri teknik, idari ve tescil olmak üzere birbirini takip eden dört ana aşamadan meydana gelir:

• 1. Harita Mühendislik Dosyasının Hazırlanması: Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya serbest harita kadastro mühendisi sahada ölçüm yaparak ifraz/tevhid folyelerini ve değişiklik tasarımını hazırlar.
• 2. Belediye Encümeni / İl İdare Kurulu Onayı: Hazırlanan dosya ilgili belediyenin imar müdürlüğüne sunulur. 3194 sayılı Kanun uyarınca belediye encümeni en geç 30 gün içinde işlemi inceleyerek kabul veya ret kararı verir.
• 3. Kadastro Müdürlüğü Kontrolü: Encümenden onay alan dosya Kadastro Müdürlüğü’ne iletilir. Harita mühendislerinin hazırladığı teknik veriler kontrol edilir ve tescil bildirimi düzenlenir.
• 4. Tapu Sicil Müdürlüğü Tescili: Kadastro onayının ardından dosya Tapu Müdürlüğü’ne gelir; harçlar tahsil edilir ve yeni bağımsız tapu senetleri düzenlenerek maliklerine teslim edilir.

Harçlar, Döner Sermaye ve Masraf Kalemlerinde Maliyet Planlaması

İfraz ve tevhid işlemlerinde ortaya çıkan resmi harçlar ve teknik hizmet bedelleri yasal mevzuatla çerçevelenmiştir.

Süreçte karşılaşılan temel maliyet unsurları ve dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Tapu Harcı Hesaplama Esası: 492 Sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife uyarınca, ifraz ve tevhid işlemlerinde gayrimenkullerin belediyece belirlenen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden maktu veya nispi tapu harcı tahsil edilir.
• TKGM Döner Sermaye ve LİHKAB Ücretleri: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) döner sermaye bedelleri ile LİHKAB resmi işlem ücretleri her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yeniden değerleme oranına göre resmi tebliğlerle güncellenir.
• Değişkenlik Uyarısı: Harita mühendislik proje bedeli ve belediye onay harçları parselin büyüklüğüne, topoğrafik yapısına ve bulunduğu şehrin büyükşehir katsayısına bağlı olarak farklılık gösterir. Bu sebeple işlem başlatılmadan önce yetkili bir harita mühendisinden ve taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden güncel harç dökümü alınmalıdır.

Arsa geliştirme, parselasyon, ifraz ve tevhid hukuki süreçleri ile tapu müdürlüğü işlemleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!