Evim Sisteminde Yeni BDDK Kuralları 1 Ekim’de Devreye Giriyor: Sözleşme ve Limitlere Sıkı Düzenleme!

Türkiye’de banka faizlerinin yüksek seyrettiği bir dönemde faizsiz, uzun vadeli ve taksitle konut, iş yeri ve otomobil sahibi olmak isteyen yüz binlerce vatandaşın başvurduğu tasarruf finansman (evim) sektöründe köklü bir reform hayata geçiyor. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından hazırlanan yeni kurallar bütünü 1 Ekim 2026 tarihi itibarıyla resmen yürürlüğe giriyor.

Her gün milyarlarca liranın toplandığı fon havuzlarının finansal güvenliğini teminat altına almayı amaçlayan düzenleme; bir kişinin açabileceği sözleşme adedine kota getirirken, azami finansman tutarlarını da piyasa gerçeklerine göre güncelledi. Bir mimar ve gayrimenkul proje yöneticisi olarak; BDDK’nın yeni direktiflerini, tavan limitleri, fon değerlendirme kriterlerini ve konut alıcılarını bekleyen yeni dönemi tüm yönleriyle kaleme aldık.

Sözleşme Sayısına Sıkı Sınır: Aynı Kişiye En Fazla 2 Aktif Sözleşme

BDDK’nın getirdiği en çarpıcı yeniliklerin başında, tasarruf finansman sisteminin spekülatif amaçlarla ve ticari filo kurma gayesiyle kullanılmasını önlemeye yönelik getirilen sözleşme sayısı sınırlaması oldu. Yeni düzenlemeyle birlikte bir katılımcı için şu kurallar bağlayıcı hale getirildi:

• Taşıtta Tek Sözleşme: Aynı kişi sistem üzerinden en fazla 1 adet taşıt finansmanı sözleşmesi yapabilecektir; 2 veya 3 araç için ayrı sözleşme açılmasına izin verilmeyecektir.
• Gayrimenkulde Tek Hak: Katılımcı adına en fazla 1 adet konut veya çatılı iş yeri finansman sözleşmesi düzenlenebilecektir.
• Toplam Kota: Bir kişinin sistem genelinde aynı anda sahip olabileceği aktif sözleşme sayısı toplamda en fazla iki adet (1 konut/iş yeri + 1 taşıt) ile sınırlandırılmıştır.

Sözleşme Tutarları Arttırıldı: Konutta Tavan 62,5 Milyon TL

Artan gayrimenkul ve araç fiyatları karşısında katılımcıların güncel piyasa koşullarında mülk edinebilmesini sağlamak amacıyla azami finansman tutarlarında ciddi bir artışa gidildi:

• Konut ve İş Yeri Limiti: Konut veya çatılı iş yeri edinimi için azami sözleşme tutarı 62 milyon 500 bin TL’ye yükseltildi.
• Taşıt Finansmanı Limiti: Araç alımları için kullanılabilecek maksimum sözleşme tavanı 6 milyon 250 bin TL olarak belirlendi.
• Grup Risk Sınırı: Bir kişi veya aynı risk grubuna ait tüm sözleşmelerin toplam tutarı da en fazla 62 milyon 500 bin TL olabilecektir.
• Hizmet Bedeli Oranı: Tasarruf finansman şirketleri, organize ettikleri finansman tutarının yaklaşık yüzde 7’sini hizmet bedeli olarak peşin veya taksitle tahsil etmeye devam edecek; tapu harcı ve noter masrafları hariç başkaca ek maliyet talep edemeyecektir.

Tasarruf Fon Havuzlarının Yönetimine Sıkı Kural

Finansal Kurumlar Birliği Başkanlığı’na tebliğ edilen yeni talimatla, şirketlerde biriken vatandaşların tasarruf havuzlarının batık veya riskli varlıklara yatırılması kesin olarak yasaklandı. Fonların yalnızca anında nakde çevrilebilir ve düşük riskli enstrümanlarda değerlendirilmesi şart koşuldu:

• İzin Verilen Varlıklar: Fonlar yalnızca Türk Lirası cinsi özel cari veya katılma hesaplarında, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca ihraç edilen ve altına dayalı olmayan TL cinsi kira sertifikalarında (sukuk) veya risk skoru 1-2 olan katılım fonlarında tutulabilecektir.
• Nemasız Fon Kotası: Tasarruf fon havuzlarında getirisiz (nemasız) bekletilen günlük tutar, şirketin bir önceki ay sonu fon havuzu büyüklüğünün binde 2’sini aşamayacaktır.
• EFT Saat Kuralı: TCMB EFT kapanış saatinden sonra şirket hesaplarına giren ödemeler bir sonraki iş gününün havuz hesaplamasına dahil edilecektir.

Yüksek Tutarlı Sözleşmelere Yüzde 5 Kotası

Şirketlerin finansal dengesini korumak amacıyla büyük montanlı sözleşmeler için özel risk bariyerleri inşa edildi. Bir sözleşmenin “yüksek tutarlı” sayılması için gereken limitler; taşıtta 5 milyon TL’ye, konut ve çatılı iş yerinde ise 12 milyon 500 bin TL’ye çıkarıldı.

Bu nitelikteki yüksek tutarlı sözleşmelerin toplam portföy içindeki payının yüzde 5’i geçemeyeceği hükme bağlandı. 1 Ocak 2025 tarihinden sonra sektöre adım atan yeni tasarruf şirketleri için ise kademeli bir geçiş tanındı; bu oran 30 Haziran 2027’ye kadar yüzde 15, 2027 yılının ikinci yarısında ise yüzde 10 olarak uygulanacak.

Mimar İdris YAĞMAHAN’dan Değerlendirme: “Konut Satışlarına Güvenli Bir Likidite Desteği Sağlayacak”

BDDK’nın getirdiği düzenlemenin inşaat sektörü ve konut üreticileri üzerindeki etkilerini analiz eden Mimar İdris YAĞMAHAN, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Geleneksel bankacılık sisteminde konut kredisi faiz oranlarının yüksekliği, orta gelirli vatandaşın ev sahibi olma hayalini ciddi şekilde zorlaştırıyordu. Evim sisteminde tavan tutarın 62,5 milyon TL’ye çekilmesi; sıfır konut projelerinde, villa projelerinde ve nitelikli ticari gayrimenkullerde faizsiz finansmanla alım yapılmasının önünü açmıştır. En önemlisi, BDDK’nın getirdiği sözleşme ve fon denetimi, sistemi geçmişteki kuşkulu yapılardan arındırarak kurumsal bir güvenceye kavuşturmuştur.”

Mimar İdris YAĞMAHAN, katılımcıların dikkat etmesi gereken noktaları şöyle özetledi:

• Lisanslı Kuruluş Tercihi: Katılımcılar mutlaka BDDK denetiminde faaliyet gösteren lisanslı tasarruf finansman şirketlerini tercih etmelidir.
• Sözleşme Bütçe Dengesi: Taksit ödemeleri planlanırken gelirle uyumlu, teslimat tarihi gecikmeyecek organizasyon grupları seçilmelidir.
• Ruhsat ve İmar Kontrolü: Teslimat aşamasında satın alınacak gayrimenkulün iskanlı, kat mülkiyetli ve ipoteğe uygun olması zorunluluğu unutulmamalıdır.

Tasarrufla Ev Sahibi Olacaklar İçin Yeni Güven Dönemi

1 Ekim 2026 itibarıyla yürürlüğe giren yeni kurallar, tasarruf finansman sektörünü çok daha şeffaf, sürdürülebilir ve denetlenebilir bir yapıya kavuşturuyor. Sistemdeki risklerin minimize edilmesi, hem birikim yapan tüketicilerin haklarını koruyacak hem de gayrimenkul sektörüne sağlıklı bir finansman kanalı sunacaktır.

Konut kredileri, tasarruf finansman modelleri, BDDK mevzuatları ve gayrimenkul piyasasındaki en yeni yatırım fırsatları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!