ABD’de Mortgage Faizi Üç Yılın Zirvesinde: 30 Yıllık Konut Kredisi %7,3’e Çıktı!

Dünyanın en büyük gayrimenkul ve konut finansmanı pazarı olan Amerika Birleşik Devletleri’nde konut kredisi (mortgage) faizleri yeniden tırmanışa geçti. Mortgage Bankalar Birliği (MBA) tarafından açıklanan haftalık verilere göre, 30 yıl vadeli ortalama konut kredisi faizi yüzde 7,3 seviyesine fırlayarak Kasım 2023’ten bu yana son 3 yılın en yüksek zirvesine ulaştı.

Borçlanma maliyetlerinde yaşanan bu sert sıçrama, Amerikalı konut alıcılarını ve yeniden finansman arayan ev sahiplerini hızla piyasadan çekilmeye zorladı. Bir mimar ve gayrimenkul yatırım danışmanı olarak; MBA raporunun ortaya koyduğu kritik göstergeleri, düşen başvuru hacimlerini ve küresel gayrimenkul dinamiklerine yansımalarını kapsamlı şekilde inceledik.

30 ve 15 Yıllık Vadelerde Faiz Zirve Yaptı

MBA’nın 25 Eylül ile biten haftaya ilişkin yayımladığı resmi bültende, konut kredisi faiz oranlarının tüm vadelerde yukarı yönlü ivme kazandığı görüldü:

• 30 Yıl Vadeli Sabit Faiz: ABD’de en yaygın tercih edilen 30 yıllık konut kredisinde ortalama oran, bir önceki haftaki yüzde 7,12 seviyesinden yüzde 7,30’a yükseldi.
• 15 Yıl Vadeli Sabit Faiz: Daha kısa vadeli borçlanmalarda da maliyetler artarak ortalama oran yüzde 6,43’ten yüzde 6,56’ya çıktı.
• 3 Yılın En Yüksek Eşiği: Kaydedilen bu seviyeler, Amerikan konut finansmanı piyasasında Kasım 2023’ten bu yana görülen en ağır kredi maliyeti tablosunu ortaya koydu.

Mortgage Başvurularında Sert Gerileme

Faizlerin yüzde 7 barajının üzerine yerleşmesiyle birlikte hem konut satın alma talebi hem de mevcut kredileri daha düşük faizle yenileme (refinansman) işlemleri adeta durma noktasına geldi:

• Toplam Başvuru Hacmi: Mortgage başvuruları bir önceki haftaya kıyasla toplamda yüzde 6 azaldı.
• Konut Satın Alma Başvuruları: Mevsimsellikten arındırılmış veriler baz alındığında, doğrudan yeni ev alımına yönelik kredi başvuruları yüzde 4 geriledi.
• Yeniden Finansman (Refinansman): Yüksek faiz ortamında mevcut borcunu yapılandırmak isteyenlerin başvurularında yüzde 9 oranında sert bir düşüş yaşandı.

MBA Başkan Yardımcısı Joel Kan, verilere ilişkin yaptığı değerlendirmede; mortgage faizlerinin yaklaşık 3 yılın en yüksek seviyesine tırmanmasının borçlanmak ve ev sahibi olmak isteyen vatandaşları mecburi bir “bekle-gör” stratejisine sevk ettiğini vurguladı.

Piyasada “Kilitlenme Etkisi” ve Konut Arzı Sorunu

Amerikan emlak piyasasında faizlerin yüzde 7’yi aşması, sektörde “Lock-in Effect” (Kilitlenme Etkisi) olarak adlandırılan yapısal tıkanıklığı daha da derinleştiriyor:

• Eski Kredili Ev Sahipleri Satıştan Kaçınıyor: Pandemi döneminde yüzde 3-4 gibi tarihi düşük faizlerle 30 yıllık kredi çekmiş olan milyonlarca mülk sahibi, yeni bir ev aldıklarında yüzde 7,3 faiz ödemek zorunda kalacakları için mevcut evlerini satılığa çıkarmıyor.
• İkinci El Konut Arzı Daralıyor: Piyasada yeterli ikinci el satılık portföy bulunamaması, satış hacimlerini daraltırken ortalama konut fiyatlarının yüksek kalmasına yol açıyor.
• Müteahhitlerden Faiz Teşvikleri: Sıfır konut üreten büyük inşaat firmaları, alıcı bulabilmek adına kendi bütçelerinden faiz oranını aşağı çeken finansman destekleri (rate buydown) sunmak zorunda kalıyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN’dan Analiz: “Küresel Faiz Dalgası Yatırımcı Rotasını Değiştiriyor”

ABD gayrimenkul piyasasındaki kredi şokunu uluslararası fon hareketleri ve Türkiye gayrimenkul sektörü açısından değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, şu önemli analizlerde bulundu:

“Amerika Birleşik Devletleri’nde 30 yıllık konut kredisi faizinin yüzde 7,3 seviyesine çıkması, yalnızca Amerikan vatandaşlarını ilgilendiren lokal bir olay değildir. Dünyanın en büyük ekonomisinde borçlanma maliyetlerinin yüksek kalması, küresel sermayenin gayrimenkul yatırımlarında çok daha seçici ve temkinli davranmasına yol açmaktadır. Konut satın alma gücünün daraldığı bu küresel konjonktürde, yabancı ve gurbetçi yatırımcılar için yüksek prim potansiyeline sahip gelişmekte olan pazarlar öne çıkmaktadır.”

Mimar İdris YAĞMAHAN, yatırımcıların dikkat etmesi gereken dinamikleri şöyle özetledi:

• Finansman Maliyeti Baskısı: Krediyle konut almanın maliyeti küresel ölçekte arttıkça, sermaye sahipleri peşin alımlara veya üretici firmanın kendi bünyesinde sunduğu vadeli modellere yönelmektedir.
• Kira Getirisi ve Amortisman Hesabı: Kredi faizinin kira getiri oranını aştığı piyasalarda konut yatırımı finansal cazibesini yitirmekte; arsa, ticari gayrimenkul ve lojistik tesisler ön plana çıkmaktadır.
• Türkiye Pazarına Yansıması: ABD ve Avrupa’da konut edinim maliyetlerinin yükselmesi, yurt dışındaki Türk vatandaşlarının birikimlerini Türkiye’deki arsa ve yeni konut projelerinde değerlendirme eğilimini güçlendirmektedir.

Küresel Gayrimenkulde Gözler Faiz Kararlarında

ABD Merkez Bankası (Fed) ve diğer büyük merkez bankalarının para politikası adımları netleşene kadar küresel konut piyasalarında temkinli duruşun sürmesi bekleniyor. Mortgage faizlerinde kalıcı bir gerileme görülmeden alım satım iştahının eski canlılığına dönmesi güç görünüyor.

Dünya konut piyasaları, mortgage faiz trendleri, küresel emlak yatırımları ve Türkiye gayrimenkul sektörü hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!