Arsa Payı Düzeltme Davası ve Kat Mülkiyeti Hukukundaki Yeri

Kat mülkiyetine tabi binalarda bağımsız bölümler (daireler, dükkanlar, bürolar), arsa mülkiyetinin belirli oranlarda bölünmesiyle tapuya tescil edilir. Bu orana arsa payı denir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) sistematiğinde arsa payı, yalnızca bir sayıyı ifade etmez; kat malikinin binanın ortak giderlerine katılım oranını, genel kurul toplantılarındaki oy ağırlığını ve bina yıkıldığında veya kentsel dönüşüme girdiğinde arsa üzerindeki hak sahipliği yüzdesini doğrudan belirler.

Ancak geçmiş yıllarda inşa edilen birçok binada arsa payları, dairelerin gerçek değerleri yerine müteahhit veya kooperatif yönetimleri tarafından rastgele, eşit parçalar halinde veya keyfi oranlarla tapuya tescil edilmiştir. Bu adil olmayan dağılımı yasal yoldan düzeltmenin tek çaresi arsa payı düzeltme davasıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Hukuki Dayanağı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin 2. fıkrası çok açık ve emredici bir hüküm içermektedir: “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”

Kanun koyucu arsa payının belirlenmesinde tek bir temel kriteri esas almıştır: Bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki konumu, alanı, cephesi, katı, manzarası, güneş alma durumu gibi unsurlara göre tespit edilen piyasa rayiç değeri. Sonradan bölgede yaşanan imar artışı, metro yapılması veya malikin daire içine yaptığı lüks tadilatlar arsa payı hesabında dikkate alınamaz.

Kimler Dava Açabilir ve Kime Karşı Açılır?

Arsa payı düzeltme davasında taraf ehliyeti ve dava açma prosedürü şu kurallara tabidir:

• Davacı Taraf: İlgili binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahibi olan her bir malik bağımsız olarak bu davayı açabilir. Kiracılar veya arsa üzerinde ayni hakkı olmayan kişilerin dava ehliyeti yoktur.
• Davalı Taraf: Dava açan malik hariç, tapu kütüğünde kayıtlı tüm diğer kat maliklerinin tamamı davalı olarak hasım gösterilmek zorundadır. Tek bir malik bile eksik bırakılırsa taraf teşkili sağlanamaz.
• Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre: Kanunda arsa payı düzeltme davası için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Kat mülkiyeti devam ettiği müddetçe her zaman açılabilir.
• Yetkili ve Görevli Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkili ve görevlidir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Hayati Önemi

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı ilan edilen binaların yeniden inşasında veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kararlar hisseleri oranında salt çoğunluk (%50+1) ile alınır. Arsa payı haksız yere düşük yazılmış bir çatı dubleksi veya ön cephe lüks daire sahibi, kentsel dönüşümde hak ettiği yeni daireyi alamamakta veya daha küçük bir paya zorlanmaktadır.

Yargıtay içtihatları gereğince bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona erip arsa paylı mülkiyete geçildiği için arsa payı düzeltme davası açılması zorlaşmaktadır. Bu nedenle maliklerin bina henüz riskli yapı ilan edilmeden veya yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davasını açarak tapu kütüğüne dava şerhi verdirmeleri hayati derecede tavsiye edilir.

Kat mülkiyeti hukuku, arsa payı tespiti, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları ve tapu davaları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!