Kiralık Ev Piyasasında Tahliye Taahhütnamesi Krizi: İmza Atarken Nelere Dikkat Edilmeli?

Türkiye konut piyasasında artan kira fiyatları, enflasyonist ortam ve geçmişte uygulanan %25 kira artış sınırı gibi etkenler, gayrimenkul sektöründe daha önce nadiren kullanılan hukuki bir silahın artık standart bir prosedür haline gelmesine neden oldu: Tahliye Taahhütnamesi. Ev sahiplerinin, konutu kiraya vermenin tartışmasız bir ön şartı (dayatması) olarak sunduğu bu belge, günümüzde mülk sahipleri ile kiracılar arasında devasa yargı krizlerine, icra takiplerine ve derin bir toplumsal güvensizliğe yol açmış durumda.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hukuki Çerçevesi Nasıldır?

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesine göre tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte herhangi bir mahkeme kararına veya ihbara gerek kalmaksızın boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği resmi bir belgedir. Bu belge ev sahibine, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 (bir) ay içerisinde doğrudan İcra Dairesine başvurarak kiracıyı hızlıca tahliye etme hakkı (icra yoluyla tahliye) verir.

Normal şartlarda, kira sözleşmeleri Türkiye’de 1 yıllığına yapılsa bile, kiracı kirasını düzenli ödediği sürece kanunen 10 yıl boyunca (10 yıllık uzama süresi) o evde oturma hakkına sahiptir. İşte ev sahipleri, kanunun kiracıya verdiği bu 10 yıllık zırhı delebilmek ve inisiyatifi kendi ellerine alabilmek için kiralama aşamasında bu taahhütnameyi zorunlu tutmaktadır.

Boş Kağıda (Açığa) Atılan İmzalar ve Yargıtay’ın Acı Gerçeği

Uygulamada ev sahiplerinin %90’ı, bu belgeyi evi teslim ederken imzalatmakta ancak tarih kısımlarını bilerek boş bırakmaktadır. Ev bulmanın adeta imkansızlaştığı, kiralık daire kuyruklarının oluştuğu büyükşehirlerde birçok kiracı, ailesiyle sokakta kalmamak için bu boş kağıtlara boynu bükük şekilde imza atmaktadır.

Hukuki açıdan kiralama (sözleşme) tarihiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Çünkü kanun, kiracının “evsiz kalma baskısı altında” bu imzayı attığını kabul eder. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında kiracılar için çok acı bir gerçek yatar: “Açığa (boş kağıda) imza atan kişi, o kağıdın karşı tarafça nasıl doldurulacağına peşinen razı olmuş sayılır.” Yani siz o belgeyi boş imzalarsanız, ev sahibi o evrakı çekmecesine koyar. 2 yıl sonra istediği fahiş kirayı vermediğinizde, o boşluğa “Önümüzdeki ay evi boşaltacak” diye kendi eliyle bir tarih yazar ve icraya verir. Belgenin sonradan doldurulduğunu ispatlamak (imzanın size ait olması nedeniyle) neredeyse imkansızdır.

Kiracılar Kendilerini Bu Tuzaktan Nasıl Koruyabilir?

Gayrimenkul avukatları, ev kiralamak zorunda olan ancak bu tuzağa düşmek istemeyen kiracılar için şu hayati tavsiyelerde bulunuyor:

• Asla Boş Bırakmayın: Taahhütnamedeki “Düzenlenme Tarihi” ve “Tahliye Tarihi” kısımlarını asla boş bırakmayın. Eğer ev sahibi boş imzalamanız için diretiyorsa, evrakı imzalarken imzanızın hemen yanına (veya üstüne) o günün tarihini kendi el yazınızla atın. Böylece sözleşme ile aynı gün yapıldığı kanıtlanmış olur ve evrak geçersiz hale gelir.
• Fotoğrafını Çekin: Size zorla imzalatılan boş taahhütnamenin imzaladığınız andaki halini cep telefonunuzla tarih/saat damgası düşecek şekilde fotoğraflayın. İleride açılacak bir davada bu fotoğraf, belgenin sonradan doldurulduğuna dair güçlü bir karinedir.
• Farklı Kalem Kullanın: İmza atarken özellikle kendi tükenmez kaleminizi kullanın. İleride ev sahibinin başka bir kalemle tarih atması durumunda, Adli Tıp Kurumu mürekkep incelemesiyle yazıların farklı zamanlarda/kalemlerle yazıldığını tespit edebilir.

Madalyonun Diğer Yüzü: Ev Sahipleri Neden Buna Mecbur Kalıyor?

Olayın sadece kiracı mağduriyeti boyutu yoktur. Piyasada kirasını aylarca ödemeyen, evi harabeye çeviren “kötü niyetli ve profesyonel” kiracılar da bulunmaktadır. Adalet sistemindeki yoğunluk nedeniyle standart bir tahliye davası (Taahhütname olmadan açılan bir dava) günümüzde 2 ila 3 yıl sürmektedir. Bu süreçte kira bedelleri enflasyon karşısında eriyip yok olmakta, mülk sahibi kendi evinde mağdur edilmektedir. Birçok dürüst ev sahibi, yargı sisteminin yavaşlığından korunmak ve kendi mülkiyet hakkını güvenceye almak için bu belgeyi bir ‘kalkan’ olarak kullanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Tahliye taahhütnamesi noter huzurunda yapılmak zorunda mıdır?
Cevap: Hayır, kanunen noter onayı şart değildir; adi yazılı evrak (kendi aranızda imzaladığınız kağıt) yeterlidir. Ancak evrakın noter huzurunda yapılması, ileride doğabilecek “bu imza benim değil” itirazlarının önünü tamamen keser.

Soru 2: Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütname geçerli midir?
Cevap: Yargıtay kararlarına göre kesinlikle geçersizdir. Kiracının özgür iradesiyle, eve yerleştikten belli bir süre sonra (örneğin 1-2 ay sonra) verilmiş olması gerekir.

Soru 3: Taahhütnamede yazan tarih geldiğinde evden çıkmazsam ne olur?
Cevap: Ev sahibi, belgedeki tahliye tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde doğrudan İcra Dairesine başvurarak “İcra Yoluyla Tahliye” işlemi başlatabilir. İcra memurları ve polis eşliğinde kapınıza gelinebilir.

Soru 4: Ev sahibim boş taahhütnameyi sonradan doldurup icraya verdi, nasıl itiraz edebilirim?
Cevap: İcra dairesinden size gelen tahliye emrine karşı (genellikle 7 gün içinde) yasal itiraz hakkınız vardır. İtiraz durumunda icra durur, ancak ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali ve Tahliye” davası açar. İmza size aitse davayı kaybetme ihtimaliniz çok yüksektir.

Soru 5: Aile konutlarında eşin rızası (imzası) olmadan verilen taahhütname geçerli midir?
Cevap: Kiralanan ev “aile konutu” olarak kullanılıyorsa, kira sözleşmesinde adı olmasa dahi diğer eşin rızası (imzası) olmadan verilen tahliye taahhütnameleri hukuken geçersizdir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Emlak Sektörü Yargı Sisteminin Çöküşünü Ödüyor!”

Kıymetli mülk sahipleri ve barınma krizinin ortasında yaşam mücadelesi veren çaresiz kiracı dostlar; emlak piyasasında kantarın topuzu artık kelimenin tam anlamıyla parçalanmıştır! Ortada dönen bu “Tahliye Taahhütnamesi” çılgınlığı, aslında kimsenin birbirine düşman olmasından değil; Türkiye’deki adalet ve yargı sisteminin gayrimenkul hukukunda iflas etmesinden kaynaklanmaktadır.

Hukuki gerçeği açık ve net konuşalım: Evi kiraladığınız ilk gün, evin anahtarını şıngırdatırken kiracıya cebren, “İmzalarsan evi veririm” tehdidiyle imzalattığınız o tahliye taahhütnamesi hukuken ve vicdanen koca bir çöp’tür! Fakat maalesef bazı kurnaz ev sahipleri, o evrakın düzenleme tarihini kiracı eve yerleştikten bir ay sonraymış gibi göstererek, dürüstlük kuralını çiğnemekte ve adaletin arkasından dolanmaktadır. Diğer taraftan ev sahibine de kızamıyorum; adam kirasını ödemeyen arsız kiracıyı mahkeme yoluyla çıkarmaya kalksa, mahkeme tam 3 yıl sürüyor! Ev sahibi ne yapsın? O da kendi kanununu, kendi kalkanını (boş taahhütnameyi) icat ediyor.

Bir gayrimenkul uzmanı olarak fahiş kiralara doymayan fırsatçı mülk sahiplerine çok açık sesleniyorum: Düzenli ödeme yapan, evinizi kendi evi gibi koruyan, komşularla uyumlu dürüst bir kiracıyı, sırf “Yeni kiracıdan beş-on bin lira daha fazla koparırım” hırsıyla sokağa atmak; o boş kağıtlara güvenip insanları kışın ortasında icrayla, polisle tehdit etmek ticaret değil, acımasız bir fırsatçılık ve ahlaki bir çöküştür! Enflasyonist bir ortamda dürüst kiracıyı kaybetmek, uzun vadede evin parkesini, kombisini söküp giden kötü niyetli kiracılarla sizi baş başa bırakır.

Kiracı kardeşlerime de şantiyelerden aldığım tecrübeyle tek bir uyarım var: Evsiz kalma korkusuyla, ne pahasına olursa olsun ‘Tarihi boş bırakılmış (açık çek)’ evraklara asla imza atmayın. Atıyorsanız da, kalemi elinize aldığınızda imzanızın hemen üstüne kendi el yazınızla o günün tarihini çakın! Bırakın o ev sahibi evi size vermesin, inanın o imzayı atıp 2 yıl boyunca her gece “Acaba yarın bana icra kağıdı gelir mi?” korkusuyla o evde yatmaktan çok daha iyidir. Emlak piyasasındaki bu vahşi düzende, fahiş kiralara kurban gitmemek, dürüst yatırım stratejileri kurmak, hukuki haklarınızı tam manasıyla öğrenmek ve kendinizi bu kurtlar sofrasından korumak için SerMimar.Net sektör rehberini yakından takip etmeyi asla bırakmayın!