Kamuda “Yeni İnşaat” Devri Kapanıyor: Tasarruf Tedbirleri Gayrimenkul Sektörünü Nasıl Etkileyecek?

Türkiye ekonomisinde mali disiplin ve makroekonomik istikrarı sağlamak amacıyla atılan adımların en sert ve en net yansımalarından biri, inşaat ve taahhüt sektörünü doğrudan vuran 2027-2029 Dönemi Kamu Yatırım Programı Hazırlıkları Genelgesi oldu. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren bu stratejik belge, inşaat sektöründe on yıllardır alışılagelmiş “devlet ihaleleriyle büyüme” döneminin en azından kısa ve orta vadede kapandığını resmen ilan etti.

Bir mimar ve gayrimenkul ekonomisi analisti olarak; genelgedeki “kamuda zorunlu haller dışında yeni proje alınmayacak” maddesinin sadece bir “tasarruf genelgesi” değil, yapı sektörünün DNA’sını değiştirecek makroekonomik bir devrim niteliğinde olduğunu belirtmeliyim. Gelin önce yayımlanan bu tarihi genelgenin kritik maddelerine, ardından da inşaat ve gayrimenkul pazarında nelerin kökünden değişeceğine yakından bakalım.

2027-2029 Kamu Yatırım Genelgesinin Kritik Satır Başları

Strateji ve Bütçe Başkanlığı’nın koordinasyonunda hazırlanan, On İkinci Kalkınma Planı ile Orta Vadeli Program (OVP) hedeflerine sıkı sıkıya bağlanan yeni genelgenin temel felsefesi “azami tasarruf ve hızlı sonuç” üzerine inşa edilmiştir. İlgili genelgenin kamu kurumlarına ve taahhüt firmalarına verdiği net mesajlar şunlardır:

• Yeni İnşaat ve Proje Yasağı: Kamu kaynaklarının ekonomik ve sosyal faydaya en kısa sürede dönüşmesini sağlamak amacıyla, çok acil ve “zorunlu” haller dışında 2027 Yılı Kamu Yatırım Programı’na kesinlikle yeni altyapı veya üstyapı (bina) projesi alınmayacaktır.
• Öncelik “Devam Eden” ve “Hızlı Biten” Projelerde: Projelere ödenek teklif ve tahsislerinde aslan payı, geçmiş yıllarda başlamış ve %70-80 oranında tamamlanmış olan, yani “kısa sürede bitirilerek hizmete açılabilecek” kamu yatırımlarına verilecektir. Uzun yıllara sari (yayılan) ve maliyeti belirsiz projelere bütçe aktarılmayacaktır.
• Sıfırdan Yapmak Yerine “Bakım ve Onarım”: Mevcut kamu sermaye stokundan (binalar, hastaneler, okullar, lojmanlar) azami ölçüde yararlanılması için sıfırdan bina inşa etmek yerine, mevcut yapıların “bakım, onarım ve güçlendirme” çalışmalarına bütçe ayrılacaktır.
• Özel Sektöre Tamamlayıcı Rol: Doğrudan devletin üstleneceği yatırımlar sınırlandırılırken; iş, üretim ve yaşam ortamını iyileştirecek altyapı yatırımlarında, kamu yatırımlarının “özel sektör yatırımlarını destekleyecek ve tamamlayacak” şekilde tasarlanması emredilmiştir.

İnşaat Sektörü Analizi: Müteahhitler Şimdi Ne Yapacak?

Devlet, Türkiye’de inşaat sektörünün açık ara en büyük işvereni ve müşterisidir. Resmi Gazete’de yayımlanan bu “yeni proje yok” kararı, sermayesini ve makine parkını tamamen kamu ihaleleri üzerine kurmuş olan yüzlerce taahhüt firması (müteahhit) için oyunun kurallarının sıfırdan yazılması anlamına gelmektedir.

Sektörel bazda baktığımızda, bu tasarruf tedbirlerinin gayrimenkul ve inşaat pazarında üç büyük fay kırılması yaratması kaçınılmazdır:

1. Özel Sektör Yatırımlarına Büyük Göç: Kamu ihalelerinden beslenemeyen büyük ve orta ölçekli müteahhitlik firmaları, mecburen rotalarını özel sektör yatırımlarına, kentsel dönüşüm projelerine ve sanayi/lojistik tesisi inşaatlarına çevirecektir. Bu durum, özel sektördeki müteahhitlik rekabetini kızıştıracak ve potansiyel olarak ticari gayrimenkul üretiminde arz artışına (kalite rekabetine) yol açacaktır.
2. Bakım, Onarım ve Güçlendirme Pazarının Büyümesi: Devlet “yeni bina yapmıyorum, elimdekini onaracağım” dediği an; restorasyon, deprem güçlendirme, cephe yenileme ve binalarda enerji verimliliği (mantolama) alanında uzmanlaşmış mimarlık ve mühendislik firmaları altın çağını yaşayacaktır. Yık-Yap mantığı yerini “Koru ve Güçlendir” mantığına bırakacaktır.
3. Hızlı Üretim Zorunluluğu: Genelgedeki “en kısa sürede tamamlanabilecek projelere öncelik verilecek” ibaresi, hantal betonarme inşaatların devlet gözünde de artık bir yük olduğunun kanıtıdır. Hem kamuda hem de özel sektörde, inşaatı yıllarca sürmeyen, şantiyesi hızlı kapanan, endüstriyel ve prefabrike yapı sistemlerine olan talep (hız ve maliyet kontrolü nedeniyle) çok daha fazla artacaktır.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Verimlilik, Yeni Dönemin Tek Pusulasıdır”

Kıymetli okuyucularımız ve sektör paydaşları; devletin açıkladığı bu acı ama gerekli tasarruf reçetesi, aslında inşaat sektörüne yıllardır yaptığımız bir uyarının resmiyet kazanmış halidir. Kaynakların sınırsız, inşaat sürelerinin sonsuz, maliyetlerin hesapsız olduğu o “eski Türkiye” inşaat modeli artık iflas etmiştir.

Bugünün ve yarının gayrimenkul pazarında; ister devlet ihalesi kovalayan bir müteahhit olun, ister arsasını değerlendirmek isteyen bireysel bir yatırımcı olun, hayatta kalmanızın tek şartı verimlilik ve hızdır. Aylar süren şantiyeler, bitmeyen revizyonlar ve israf edilen kaynaklar, enflasyonist ortamlarda sahibini batırır.

Gayrimenkul sektörünün devlet destekli hantal yapısından sıyrılıp, özel sektör dinamizmine ve hızlı teknolojik mimari çözümlere geçiş yaptığı bu kritik dönemde, en isabetli yatırım analizleri ve rasyonel sektörel vizyonlar için daima SerMimar.Net portalını yakından takip etmeye devam edin.