Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Tek Bir Malikin Başvurusu Yeterli mi? Karot Alma ve Masraflar

Deprem kuşağında yer alan şehirlerimizde eski ve yorgun yapıların güvenliği toplumun en öncelikli gündem maddesidir. Bir binanın depreme dayanıklı olup olmadığını resmi olarak belgeleyen en kritik hukuki ve teknik işlem riskli yapı tespitidir. 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan bu tespit, binanın kentsel dönüşüm sürecine girmesinin ve yenilenmesinin ilk resmi adımıdır.

Apartman sakinleri arasında en çok merak edilen soruların başında ise başvuru için çoğunluk aranıp aranmadığı, testlerin binaya zarar verip vermediği ve maliyetlerin kim tarafından karşılanacağı gelmektedir.

Tek Bir Malikin Başvurusu Yeterli midir?

Kamuoyunda yaygın bilinen en büyük yanlış, binadan karot alınması veya risk tespiti yapılması için apartman yönetim kurulu kararı veya kat malikleri çoğunluğunun gerektiği inancıdır. 6306 sayılı Kanun açık ve kesindir: Binada tapusu olan tek bir kat malikinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu riskli yapı tespiti için tamamen yeterlidir.

Başvuru sürecinin temel kuralları şunlardır:

• Çoğunluk Aranmaz: Diğer kat maliklerinin izni, onayı veya imzası gerekmez; tek bir hisse sahibi süreci başlatabilir.
• Yetkili Kuruluş Şartı: Başvuru yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış yapı denetim kuruluşları, üniversiteler veya lisanslı mühendislik firmalarına yapılabilir.
• Tapu Kayıtları: Başvuru sırasında malikin güncel tapu fotokopisi, kimlik belgesi ve belediyeden onaylı mimari/statik proje örneği istenir.
• Geri Dönüşü Yoktur: Lisanslı kuruluş sisteme giriş yaptıktan ve rapor onaylandıktan sonra başvuru keyfi olarak geri çekilemez.

Teknik İnceleme ve Karot Alma Aşamaları

Riskli yapı tespiti, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY) esaslarına göre hazırlanan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar kapsamında yürütülür. Mühendisler binada kapsamlı bir tahribatlı ve tahribatsız test zinciri uygular.

İnceleme aşamaları şu adımlardan oluşur:

• Röleve ve Taşıyıcı Sistem İncelemesi: Binanın yerinde mevcut kolon, kiriş ve perde yerleşimleri belediyedeki onaylı statik projesiyle karşılaştırılır.
• Karot Numunesi Alımı: Taşıyıcı kolon ve perdelerden elmas uçlu özel makinelerle silindirik beton örnekleri (karot) alınır. Açılan delikler derhal yüksek dayanımlı tamir harcı (Grout) ile kapatılır.
• Donatı Sıyırma ve Röntgen Taraması: Kolon paspayı tabakası sıyrılarak donatı çapı, korozyon (paslanma) oranı ve etriye sıklaştırması kontrol edilir.
• Laboratuvar Basınç Dayanım Testi: Karot numuneleri akredite laboratuvarda pres makinelerine konularak betonun gerçek basınç dayanım sınıfı (örneğin C8, C12, C25) ölçülür.

Masrafları Kim Öder ve Maliyeti Ne Kadardır?

Riskli yapı tespitinin hizmet bedeli, başvuruyu yapan malik tarafından başlangıçta lisanslı firmaya ödenir. Ücret binanın kat sayısına, bağımsız bölüm adedine ve toplam inşaat alanına bağlı olarak belirlenir. 2026 yılı itibarıyla ortalama bir apartman için tespit maliyeti 30.000 TL ile 70.000 TL arasında değişmektedir.

Ancak kanun uyarınca başvuru sahibi malik, yaptığı bu yasal tespit masraflarını daha sonra arsa payı oranında diğer tüm kat maliklerinden tahsil etme hakkına sahiptir. Diğer malikler paylarına düşen ödemeyi yapmaktan kaçınamaz.

Raporun Onaylanması ve Tapuya Şerh Düşülmesi

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan teknik rapor, Bakanlığın elektronik sistemine yüklenir. İnceleme komisyonu raporu onayladığında bina resmi olarak ‘Riskli Yapı’ statüsü kazanır. Onaylanan karar derhal ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve tüm bağımsız bölümlerin tapu kütüğüne ‘6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır’ şerhi işlenir.

Deprem güvenliği ertelenemez bir zorunluluktur. Şüphe duyulan eski yapılarda tek bir malikin bile inisiyatif alması, tüm bina sakinlerinin hayatını kurtaracak ilk adımı oluşturur.

Riskli yapı tespiti, karot alma yöntemleri ve kentsel dönüşüm başvuru adımları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!