Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir? İskan Alma Rehberi

Konut Satın Alırken Tapudaki En Önemli Kutucuk: İrtifak mı, Mülkiyet mi?

Bir apartman dairesi, rezidans veya site içi villa satın alırken tapu senedinin üzerinde yer alan “Kat İrtifakı” ve “Kat Mülkiyeti” kutucukları, gayrimenkulün yasal güvenilirliğini ve tamamlanma derecesini gösteren en temel hukuki ayrımdır.

Pek çok ev alıcısı bu iki kavramı eşdeğer görse de, aralarında binanın projesine uygunluğundan iskan (yapı kullanma izin belgesi) durumuna ve elektrik-su fatura tarifelerine kadar uzanan hayati farklar bulunmaktadır.

İleride yaşanacak yasal mağduriyetleri önlemek için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bu iki mülkiyet statüsünün farklarını bilmek şarttır.

Kat İrtifakı Nedir ve Hangi Hakları Sağlar?

Kat İrtifakı, henüz yapımı tamamlanmamış veya devam eden bir inşaat projesinde, arsa payına bağlı olarak bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) krokisine göre paylaştırıldığı geçici bir mülkiyet hakkıdır.

Kat irtifaklı bir tapuya sahip olmanın hukuki boyutları şunlardır:

• Arsa Payı Güvencesi: Tapuda hangi kat ve hangi numaralı dairenin size ait olduğu belirtilir; ancak bina henüz belediyece resmi olarak onaylanmış bir bitmiş yapı statüsünde değildir.
• İnşaat Aşaması Statüsü: Proje aşamasından veya temelden konut satışı yapılırken tapu dairelerinde kat irtifakı kurulur.
• Kredi Kullanımı: Bankalar kat irtifaklı konutlara belirli inşaat seviyelerinden sonra konut kredisi kullandırabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Nedir ve Neden Nihai Hedeftir?

Kat Mülkiyeti, inşaatı tamamen bitmiş, belediye fen heyeti tarafından projesine uygunluğu yerinde denetlenmiş ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) almış yapılar için kurulan nihai ve tam bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetinin sağladığı kesin avantajlar şunlardır:

• Hukuki Kusursuzluk: Binanın mimari, statik ve yangın projelerine birebir uygun tamamlandığı belediyece tescillenmiştir. Kaçak veya projeye aykırı imalat riski sıfırdır.
• Bireysel Abonelikler: Daireler şantiye elektriği veya suyu yerine en ucuz bireysel mesken tarifesinden elektrik, doğalgaz ve su aboneliği açtırabilir.
• Yüksek Değer ve Kolay Satış: Kat mülkiyetli daireler piyasada her zaman daha hızlı alıcı bulur ve ekspertiz değerleri daha yüksek çıkar.

İskansız (Kat İrtifakında Kalmış) Daire Satın Almanın Riskleri

Eğer bina fiziken bitmiş ve içinde yaşam başlamış olmasına rağmen tapusu hala kat irtifakında kalmışsa, ortada ciddi bir iskan (ruhsat) sorunu var demektir:

• Şantiye Elektriği ve Suyu Cezası: İskan alınmadığı için bina şantiye tarifesinden enerji kullanmak zorunda kalır; bu da aylık faturaların %50 ile %100 daha kabarık gelmesine neden olur.
• Müteahhit Borçları: Müteahhidin SGK prim borçları veya belediyeye ödemediği harçlar bulunuyorsa, bu borçlar ödenmeden belediye iskan vermez. Borçlar hak sahiplerine kalabilir.
• Yıkım ve Mühürleme Tehlikesi: Projeye aykırı olarak sonradan eklenen kaçak katlar, teras kapatmaları veya bodrum sığınak iptalleri nedeniyle belediye binayı mühürleyebilir veya ağır imar para cezaları kesebilir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

2021 yılında yapılan mevzuat düzenlemesiyle birlikte kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci kolaylaştırılmıştır:

• Müteahhit veya bina yönetimi gerekli SGK ilişiksizlik belgesini ve belediye kontrol harçlarını yatırıp Yapı Kullanma İzin Belgesi’ni (İskan) aldığında, belediye evrakları doğrudan ilgili Tapu Müdürlüğü’ne elektronik ortamda iletir.
• Tapu Müdürlüğü, hak sahiplerinin tek tek tapu dairesine gitmesine gerek kalmaksızın resen kat mülkiyeti kütüğünü oluşturur ve yeni tapu senetlerini basar.

Gayrimenkul mülkiyeti, tapu türleri, iskan alma prosedürleri ve kat mülkiyeti hukuku hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!