Ev ve Villa Yapımına İlişkin Profesyonel Teknik Şartname (Kopyalanabilir Örnek Sözleşme)

Kendi arsanız üzerine hayalinizdeki evi veya villayı yaptırmaya karar verdiğinizde, atacağınız en kritik adım müteahhitle yapacağınız “İnşaat Yapım Sözleşmesi” ve onun ayrılmaz bir parçası olan Teknik Şartname dosyasıdır. Piyasada dolaşan “Standart kalitede yapılacaktır” gibi muğlak ifadeler barındıran metinler, hukuki anlaşmazlıkların ve mühendislik facialarının bir numaralı sebebidir. Özellikle sektör profesyonellerinin (mimar, mühendis, müteahhit) ve bilinçli arsa sahiplerinin doğrudan kopyalayıp resmi sözleşmelerine “EK-1 Belgesi” olarak iliştirebilecekleri, her satırı hukuki ve teknik zırh niteliğinde olan kapsamlı bir Örnek Şartname Taslağı hazırladık.

Aşağıda yer alan maddeler; TBDY-2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) ve TSE standartlarına uygun olarak milimetrik detaylarla örülmüştür. Bu taslağı kendi projenizin m² büyüklüğüne, kat sayısına veya özel isteklerinize göre revize edebilir; markaları kendi bütçenize göre güncelleyerek sözleşmenizin ayrılmaz bir parçası yapabilirsiniz.

ÖRNEK TEKNİK ŞARTNAME METNİ (KOPYALANABİLİR TASLAK)

MADDE 1 – GENEL HÜKÜMLER VE İŞ GÜVENLİĞİ (İSG)
1.1. Şantiye kurulumu, elektrik/su aboneliklerinin inşaat süresince temini ve tüm hafriyat döküm harçları Yüklenici (Müteahhit) firmaya aittir.
1.2. 6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamındaki tüm yükümlülükler (baret, kemer, iskele standartları, sigorta primleri) şartsız olarak Yüklenici’nin sorumluluğundadır. Şantiyede yaşanabilecek olası iş kazalarından İşveren (Arsa Sahibi) sorumlu tutulamaz.
1.3. Yapı Denetim firmasının veya İşveren’in atayacağı Kontrol Mühendisi’nin onay vermediği hiçbir imalat aşamasına (demir bağlama, kalıp, tesisat) geçilmeyecek, hatalı imalatlar Yüklenici tarafından bedelsiz olarak kırılıp yeniden yapılacaktır.

MADDE 2 – HAFRİYAT, KABA İNŞAAT VE BETONARME İŞLERİ
2.1. Temel kazısı zemin etüt raporuna uygun kotlarda yapılacak, temel altı mıcır dolgusu serilip silindirle sıkıştırıldıktan sonra minimum 10 cm kalınlığında C20 grobeton dökülecektir.
2.2. Temel, kolon, perde ve tabliyelerde C30/37 veya C35/45 sınıfı Hazır Beton kullanılacaktır. Beton dökümü esnasında kesinlikle su katılmayacak ve her kolon/perdede vibratör kullanımı zorunlu olacaktır. Beton, dökümden sonraki 7 gün boyunca sabah-akşam sulanarak (veya kür kimyasalı ile) kürlenecektir.
2.3. Kullanılacak tüm inşaat demirleri TSE 708 belgeli B420C (Nervürlü) çelik olacaktır. Paspayı ölçüleri; temelde minimum 5 cm, kolon ve perdelerde 3 cm, tabliyelerde 2 cm plastik paspayı elemanlarıyla sağlanacaktır. Ahşap veya mermer takozu ile paspayı bırakılması kesinlikle yasaktır.
2.4. Temel ve perde duvar su yalıtımında “Bohçalama” yöntemi kullanılacaktır. Çift kat (3mm+4mm) polimer bitümlü membran şaşırtmalı olarak uygulanacak, üzerine koruyucu XPS (min. 30 dansite) levha yapıştırıldıktan sonra toprak dolgusu yapılacaktır.

MADDE 3 – İNCE İŞÇİLİK, DIŞ CEPHE VE YALITIM
3.1. Dış Cephe (Mantolama): TS 825 standartlarına uygun olarak minimum 5 cm kalınlığında, 150 kg/m³ yoğunlukta Taşyünü (veya Karbonlu EPS) kullanılacaktır. Cephe boyası silikonlu, kendinden yıkanabilir ve UV dayanımlı (Jotun, Filli Boya vb.) 1. sınıf dış cephe boyası olacaktır.
3.2. İç Cephe Sıva ve Boya: İç duvarlar Bims blok veya Gazbeton ile örülecek, kolon-duvar birleşimlerine sıva filesi çekilecektir. İç yüzeylere kaba sıva + alçı sıva + saten alçı çekildikten sonra silinebilir su bazlı iç cephe boyası 2 kat uygulanacaktır.
3.3. Seramik ve Döşemeler: Islak hacimlerde (Banyo, Wc, Mutfak zemini) 60×120 cm ebatlarında, 1. sınıf rektifiyeli granit seramik (Vitra, Çanakkale, Qua) kullanılacaktır. Eğimler suyun süzgece rahat akması için %1-%2 toleransla ayarlanacaktır. Salon ve odalarda 32. Sınıf (AC4) 8mm derzli laminat parke veya lamine parke kullanılacaktır.
3.4. Çatı Sistemi: Çatı konstrüksiyonu paslanmaz çelik profil veya fırınlanmış emprenye ahşaptan yapılacaktır. Isı yalıtımı için 10 cm camyünü (şilte) serilecek, OSB üzeri membran ve son kat kaplama olarak Antrasit renkli kiremit veya kenetli metal çatı uygulanacaktır.

MADDE 4 – MEKANİK, TESİSAT VE ELEKTRİK (AKILLI EV)
4.1. Isıtma ve Soğutma: Sistem “Yerden Isıtma” olacak, zemin boruları Oksijen Bariyerli Pe-Xa (Rehau, Danfoss vb.) borulardan çekilecektir. Kombi veya Isı Pompası altyapısı kapasiteye uygun olarak tam çalışır vaziyette teslim edilecektir. Tüm odalara Klima (VRF veya Split) altyapısı (bakır boru+drenaj) çekilecektir.
4.2. Sıhhi Tesisat: Temiz su boruları PPRC (Fırat, Pilsa), atık su boruları ise bina içi sese karşı Sessiz Boru serisinden olacaktır. Vitrifiye elemanları (Gömme rezervuar, klozet) ve armatürler (Bataryalar) 1. sınıf ECA, Artema veya Grohe marka olacaktır.
4.3. Elektrik: Tüm kablolar alev iletmeyen Halojen Free (HFFR) tipte (Hes, Nexans) olacaktır. Pano girişlerinde insan koruma (30mA) ve yangın koruma (300mA) kaçak akım rölesi (Siemens, Schneider) takılması zorunludur.
4.4. Doğrama ve Otomasyon: Pencereler ısı yalıtımlı Alüminyum (Örn: Linea Rossa) veya 80’lik seri PVC (Winsa, Rehau) olacak, camlar Sinerji/Konfor Isıcam olacaktır. KNX Akıllı Ev otomasyon altyapısı (aydınlatma, panjur, ısıtma kontrolü) ve bahçe girişine elektrikli araç şarj istasyonu (Wallbox) kablolaması çekilecektir.

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (Şartname Hukuku SSS)

Soru 1: Hazırlanan bu şartname yasal olarak ne zaman bağlayıcı olur?
Cevap: Teknik şartname metninin her sayfasının, İşveren (Arsa Sahibi) ve Yüklenici (Müteahhit) tarafından paraflanarak, asıl Noter onaylı “İnşaat Yapım / Kat Karşılığı veya Taahhüt Sözleşmesi”nin bir eki (EK-1) yapılmasıyla tam yasal bağlayıcılık kazanır.

Soru 2: Şartnamede malzeme markası bulamazsam ne yazmalıyım?
Cevap: Tedarik sorunları yaşanmaması için her kalemde en az 2 veya 3 denk marka yazılması (Örn: Vitra veya Çanakkale Seramik) önerilir. Eğer marka kesinleştirilemiyorsa, “TSE belgeli, A kalite, ilgili CE standartlarına haiz muadili kullanılacaktır” ibaresi kesinlikle eklenmelidir.

Soru 3: İnşaat sırasında şartnamede değişiklik yapılabilir mi?
Cevap: Evet yapılabilir, ancak her iki tarafın da rızası olmalıdır. Şantiyede alınan anlık kararlar veya malzeme değişiklikleri asla sözlü bırakılmamalı; Yazılı ve İmzalı bir Ek Protokol (Zeyilname) ile kayıt altına alınıp sözleşme dosyasına eklenmelidir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Söz uçar, yazı kalır. Yıllarını şantiyelerde geçirmiş bir mimar olarak altını çize çize söylüyorum: İnşaat sektörü “Halden anlama” veya “Söz verme” yeri değildir; tamamen mühendislik hesapları ve yazılı hukuk üzerine kuruludur. Şantiyede duyacağınız en tehlikeli cümle “Hallederiz abi, biz kaç yıllık ustayız, sen hiç merak etme” cümlesidir. İnşaatta hiçbir şey lafla halledilmez! Paspayı 3 cm ise 3 santimdir, beton 7 gün sulanacaksa sulanacaktır. Yukarıda paylaştığımız Örnek Şartname Metni sizin villanızın anayasasıdır. Zemin kattaki şaptan tutun, tavan spotunun kablo kesitine kadar her detayı sözleşmenize ekleyin. İşin başında atacağınız bu imzalar; yarın öbür gün mahkeme koridorlarında yıllarınızı harcamanızı, betonunuzun çatlamasını ve çatınızın akmasını engelleyecek yegane kalkanınızdır. Hukuki süreçler, kopyalanabilir örnek sözleşmeler ve ileri mühendislik uygulamaları için SerMimar.Net sektör rehberini başucunuzdan ayırmayın!