Apartman Yöneticisi Seçimi ve Görevleri: Yönetici Olmak İstemeyen Ne Yapmalı?

Aidatların toplanması, temizlik, asansör bakımı ve bitmeyen komşu şikayetleri nedeniyle apartman yöneticiliği pek çok kişi için kaçınılan bir görev haline gelmiştir. Apartman yöneticisi seçimi nasıl yapılır ve kimse bu sorumluluğu üstlenmek istemediğinde ne tür yasal mekanizmalar devreye girer sorusu, her yılbaşında genel kurul yapan binaların ortak gündemidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, binalarda yönetimin aksamaması için kesin kurallar koymuştur. Yöneticisiz kalan binalarda hizmetlerin durması ve ortak faturaların ödenememesi büyük hukuki krizler doğurabilir.

Yönetici Bulundurmak Hangi Binalarda Zorunludur?

Kanun koyucu bina büyüklüğüne göre yönetici zorunluluğunu şu kritere bağlamıştır:

• 8 ve Daha Fazla Bağımsız Bölümü Olan Binalar: Anagayrimenkulde 8 veya daha fazla bağımsız bölüm (daire/dükkan) varsa yönetici atanması kanunen mecburidir.
• Sekizden Az Bağımsız Bölümü Olan Binalar: 7 veya daha az daireli küçük binalarda yönetici seçilmesi zorunlu değildir; kat malikleri oy birliğiyle işleri aralarında paylaşabilir.

Yönetici Seçimi Hangi Çoğunlukla Yapılır?

Genel kurul toplantısında yönetici seçilebilmesi için özel bir karar nisabı aranır:

• Yönetici, kat maliklerinin hem sayı (kişi sayısı) hem de arsa payı çoğunluğuyla (yarıdan bir fazlası) seçilir.
• Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, bina dışından profesyonel bir kişi veya yönetim şirketi de yetkilendirilebilir.
• Yönetici her yıl kat malikleri kurulu toplantısında yeniden seçilir veya görevi yenilenir.

Kimse Yönetici Olmak İstemezse Ne Yapılır? (Mahkemeden Kayyum)

Toplantıda hiçbir malik aday olmaz ve dışarıdan bir yönetim firmasında da uzlaşılamazsa şu hukuki süreç işletilir:

• Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru: Kat maliklerinden herhangi biri, binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe vererek “Yönetici Atanması” talebinde bulunur.
• Hâkim Tarafından Atama (Kayyum): Hâkim, duruşma açarak malikler arasından re’sen bir yönetici atayabilir veya piyasadan profesyonel bir kayyum yönetici görevlendirir.
• 6 Ay Görevden Alınamaz: Mahkemenin atadığı yönetici, hâkimin izni olmadıkça en az 6 ay boyunca kat malikleri kurulu tarafından görevden alınamaz.

Yöneticinin Temel Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?

Yönetici binanın idaresini şu görevlerle yürütür:

• İşletme projesi (tahmini bütçe) hazırlayıp maliklere tebliğ etmek.
• Aidat ve avansları toplamak, ödemeyenler hakkında icra takibi başlatmak.
• Asansör yeşil etiket muayenelerini, kazan ve çatı bakımlarını yaptırmak.
• Her yıl kat malikleri kuruluna gelir-gider hesap defterlerini ve faturaları ibraz ederek aklanmak.

Apartman yönetimini kurumsal ve şeffaf bir anlayışla yürütmek, huzurlu bir komşuluk düzeninin ilk adımıdır. Kat mülkiyeti hukuku, aidat yönetimi ve bina işletme kuralları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!