Ortak Alan İhlali Nedir? Apartmanda Sığınağı veya Çatıyı Kapatmanın Cezası

Toplu yaşamın sürdüğü apartman ve sitelerde komşular arasındaki en büyük kavgaların başında ortak alanların şahsi mülk gibi kullanılması gelir. Ortak alan ihlali apartman sakinlerinin huzurunu kaçırdığı gibi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında çok ciddi yaptırımlara tabidir.

Çatı aralarının daireye katılması, yangın merdivenine dolap konulması, bodrumdaki ortak sığınağın depo yapılması veya bina bahçesinin çitle çevrilerek otoparka dönüştürülmesi kanunen hukuka aykırıdır. Hiçbir malik, diğer komşularının oy birliği olmadan ortak alanda tasarrufta bulunamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Alanlar Nelerdir?

KMK’nın 4. maddesi uyarınca sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça şu bölümler tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetidir:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, kirişler ve perde betonlar.
• Bina çatısı, çatı terasları, yağmur olukları ve bacalar.
• Genel giriş holleri, merdivenler, sahanlıklar ve asansör yuvaları.
• Sığınaklar, kazan daireleri, hidrofor odaları, çamaşırhaneler ve ortak garajlar.
• Parsel sınırları içinde kalan ortak bahçe, çocuk oyun alanı ve avlular.

Ortak Alanı İşgal Eden Komşuya Karşı Hangi Davalar Açılır?

İhlale son vermeyen veya ortak alanı boşaltmayı reddeden maliklere karşı iki temel hukuki yola başvurulur:

• Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) ve Eski Hale Getirme Davası: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bu davayla, yapılan yasa dışı kapı, duvar veya çitin yıktırılarak ortak alanın eski haline getirilmesi istenir. Mahkeme masrafları ve yıkım giderleri ihlali yapan komşuya yükletilir.
• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Ortak alanı yıllardır tek başına ticari veya şahsi amaçla kullanan kişiden, geçmişe dönük 5 yıllık emsal işgaliye bedeli faiziyle birlikte talep edilebilir.

Oy Birliği Şartı Olmadan Proje Değiştirilebilir mi?

KMK 19. madde uyarınca; ortak alanda herhangi bir onarım, değişiklik veya ilave tesis yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) veya oy birliğinin yazılı rızası şarttır. Tek bir malikin dahi itirazı projenin iptali için yeterlidir.

Ayrıca sığınak ve yangın merdivenlerinin işgal edilmesi durumunda, itfaiye ve AFAD mevzuatı gereği belediye zabıtası tarafından doğrudan idari para cezası ve zorla tahliye uygulanabilir.

Ortak alanlarda komşuluk haklarına saygı göstermek, huzurlu bir site yaşamının ve mülkiyet güvenliğinin teminatıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yönetimi ve ortak alan uyuşmazlıkları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!