Riskli Alanda Kentsel Dönüşüm: Ada Bazlı Dönüşüm ve Emsal Artışı Avantajı

Kentsel dönüşümde tekil bina yenilemeleri (parsel bazlı dönüşüm), binaları depreme dayanıklı hale getirse de şehirlerin otopark, yeşil alan ve trafik gibi kronik altyapı sorunlarını çözememektedir. Şehircilik biliminin ve Bakanlığın en çok teşvik ettiği model ise Ada Bazlı Kentsel Dönüşümdür. Birden fazla parselin veya tüm bir yapı adasının birleştirilerek (tevhid edilerek) tek bir master plan çerçevesinde dönüştürülmesi, hem şehre nefes aldırmakta hem de mülk sahiplerine emsal (inşaat hakkı) artışı kazandırmaktadır.

Peki ada bazlı dönüşüm nasıl organize edilir, emsal artışı oranları neye göre verilir ve maliyet avantajı nasıl sağlanır?

Parsel Birleştirme (Tevhid) ve Emsal Teşvikleri

Belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, malikleri bir araya gelmeye teşvik etmek için imar yönetmeliklerinde özel kademeli emsal artışları tanımlamıştır. Parsel alanı büyüdükçe inşaat hakkı katlanarak artar.

Uygulanan emsal teşvik mekanizmaları şunlardır:

• 1.000 m² – 2.000 m² Arası Birleşmeler: İmar planındaki mevcut emsale ek olarak %10 ile %15 arasında ilave inşaat alanı hakkı tanınır.
• 2.000 m² – 4.000 m² Arası Birleşmeler: İlave emsal oranı %20’ye kadar yükselir.
• Tam Ada Birleşmeleri (Ada Bazı): Bir imar adasındaki tüm parsellerin birleşmesi durumunda %25 ile %35’e varan emsal artışları sağlanır.
• Sıfır Maliyetle Dönüşüm İmkanı: Kazanılan fazladan inşaat alanı, müteahhide verilecek ek dairelerin üretilmesini sağlar. Böylece kat malikleri ceplerinden hiç para ödemeden (veya çok cüzi bir katkıyla) evlerini yenileyebilirler.

Yaşam Kalitesi ve Sosyal Donatı Avantajları

Tek bir binayı dönüştürürken parsel sınırları dar olduğu için sığınak, yangın merdiveni ve birkaç araçlık otopark zorlukla sığdırılır. Ada bazlı projelerde ise geniş peyzaj alanları açığa çıkar.

Ada dönüşümünün sunduğu şehircilik kazanımları şunlardır:

• Yeraltı Kapalı Otoparkları: Tüm adanın altına 2-3 katlı geniş kapalı otopark yapılarak sokaklardaki araç istilasına son verilir. Daire başına en az 1 kapalı araç yeri ayrılır.
• Geniş Yeşil Alanlar ve Çocuk Parkları: Binaların taban oturumları optimize edilerek arsanın %60’ı park, yürüyüş yolu ve sosyal tesislere ayrılır.
• Güvenlikli Site Konsepti: 24 saat güvenlik, kamera sistemleri ve kontrollü giriş-çıkış noktaları ile korunaklı yaşam alanları oluşur.
• Yüksek Değer Artışı: Ada bazlı sitelerde yer alan daireler, tekil apartman dairelerine kıyasla piyasada en az %40 daha yüksek prim yapar.

Karar Alma ve Uzlaşma Dinamikleri

Ada bazlı dönüşümün en zorlu yanı farklı binalardaki yüzlerce kat malikini ortak bir paydada buluşturmaktır. Ancak 6306 sayılı Kanundaki %50+1 salt çoğunluk kuralı burada da geçerlidir. Her parsel kendi içinde salt çoğunluğu sağladığında adanın tamamında dönüşüm kararı hayata geçirilebilir.

Şehirlerin geleceğini kurtarmak ve depreme karşı gerçek bir direnç oluşturmak için ada bazlı kentsel dönüşüm en akılcı modeldir.

Ada bazlı kentsel dönüşüm, parsel birleştirme emsal artışları ve kentsel tasarım projeleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!