Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (Yarıdan Bir Fazla) Kuralı Nasıl İşler?

Kentsel Dönüşümde Tıkanıklıkları Çözen Devrim: 2/3 Yerine Salt Çoğunluk

Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçlerinin yıllarca kilitlenmesine, binaların yıkılamayıp risk altında yaşamın sürmesine neden olan en büyük engel, mülk sahipleri arasında aranan 2/3 (üçte iki) çoğunluk şartıydı. Tek bir daire sahibinin veya varislerin açgözlülüğü ya da ulaşılamaması sebebiyle onlarca ailenin can güvenliği tehlikeye atılmaktaydı.

Bu kronik tıkanıklığı ortadan kaldırmak amacıyla 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan tarihi değişiklikle, binaların yenilenmesi kararı için aranan 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmış; yerine Salt Çoğunluk (%50 + 1) yani arsa payının yarıdan bir fazlası kuralı getirilmiştir.

Yeni düzenleme ile riskli binaların yıkımı, müteahhit seçimi ve sözleşme süreçleri çok daha hızlı ve bürokratik engellere takılmadan ilerlemektedir.

Salt Çoğunluk (%50 + 1) Kuralı Nasıl Hesaplanır?

Yasada tanımlanan çoğunluk kişi sayısına (daire adedine) göre değil, tapu kütüğündeki Arsa Payı oranlarına göre hesaplanır:

• Arsa Payı Esastır: 10 daireli bir apartmanda 6 kişi “evet” dese bile arsa payları toplamı %49’da kalıyorsa çoğunluk sağlanmış sayılmaz. Buna karşılık, arsa payı toplamı %50.01 olan malikler dönüşüm kararını yasal olarak almaya yetkilidir.
• Hangi Kararlar Alınabilir? Salt çoğunluk sağlandığında; binanın yıktırılması, hangi müteahhit veya inşaat firmasıyla anlaşılacağı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesinin şartları ve mimari proje çizimi yasal olarak karara bağlanır.

Dönüşüme İmza Vermeyen (Muhalif) Malikler İçin Yasal Süreç

Salt çoğunluk ile karar alındıktan sonra, sürece katılmak istemeyen veya sözleşmeyi imzalamaktan imtina eden azınlık malikler için kanuni prosedür şu şekilde işletilir:

• 1. Noter İhtarnamesi ve Tebligat: Alınan bina ortak karar tutanağı, anlaşma sağlanan müteahhit sözleşmesi ve teknik şartname ile birlikte imza vermeyen maliklere noter kanalıyla (veya muhtarlık ilanı ile) resmi olarak tebliğ edilir.
• 2. 15 Günlük Yasal Düşünme Süresi: Muhalif maliklere noter tebligatının ulaşmasından itibaren sözleşmeyi inceleyip imzalamaları için 15 günlük kesin süre tanınır.
• 3. Arsa Payının Satışı (İhale): 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamayan maliklerin taşınmazdaki arsa payları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan komisyon tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
• 4. Öncelikli Alım Hakkı: İhalede satılan hisseyi öncelikle binadaki diğer anlaşan komşular satın alabilir. Komşular almazsa Bakanlık rayiç bedeli üzerinden kamulaştırarak satın alır. Böylece tek bir muhalif dahi kentsel dönüşümü durduramaz.

Mahkeme Yürütmeyi Durdurma Kararı Verebilir mi?

Kanun değişikliğinde afet riskinin aciliyeti gözetildiğinden, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı açılan davalarda mahkemelerin yürütmeyi durdurma kararı vermesi kısıtlanmıştır. Karot raporuyla riskli olduğu kesinleşen binalar, dava açılsa dahi tahliye edilip yıktırılmaktadır.

Bu sebeple apartman maliklerinin inatlaşmak veya süreci uzatmak yerine, bina genel kurulunda profesyonel bir gayrimenkul avukatı ve mimar eşliğinde hakkaniyetli bir müteahhit sözleşmesi oluşturmaya odaklanması en sağlıklı yoldur.

Kentsel dönüşüm çoğunluk kuralları, arsa payı satışı prosedürleri, riskli bina tahliyesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!