Kamuya Bağlı Kuruluşların Taşınmaz Kullanımına Yeni Düzenleme: Milli Emlak Tebliği Değişti

Kamu mülkiyetindeki Hazine taşınmazlarının tahsisi, kiralanması ve kamuya bağlı tüzel kişilikler tarafından kullanım şartlarında köklü bir değişikliğe gidildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan yeni düzenleme, 24 Eylül 2026 tarihli ve 33380 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak resmen yürürlüğe girdi.

Yapılan mevzuat değişikliğiyle; kamu iştirakleri, özel kanunla kurulan tüzel kişilikler ve Türkiye Varlık Fonu ortaklığı bulunan şirketlerin Hazine taşınmazlarını tasarruf etme yetkilerine katı bir “asli faaliyet alanı” şartı getirildi. Bir mimar ve gayrimenkul geliştirme uzmanı olarak, kamu kaynaklarının amaç dışı kullanımını engelleyen bu kritik mevzuat adımını tüm teknik boyutlarıyla mercek altına aldık.

Resmi Gazete’de Yayımlanan Tebliğin Ayrıntıları Neler?

Yürürlüğe giren Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 426) ile 26 Nisan 2009 tarihli ve 27211 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olan 324 Sıra No’lu Tebliğ’in “İhale usulü” başlıklı 8’inci maddesinin ikinci fıkrasına iki yeni bent eklendi. Eklenen bu bentler kamu kurumlarının ve devlete bağlı şirketlerin gayrimenkul edinimi ve kullanım çerçevesini yeniden tanımlıyor:

• (j) Bendi Düzenlemesi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bağlı, ilgili ve ilişkili tüm kurum ve kuruluşları ile bunların sermaye iştirakleri doğrudan kapsama alındı.
• (k) Bendi Düzenlemesi: Özel kanunlarla veya Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle kurulmuş kamu tüzel kişiliğine sahip kurum ve kuruluşlar sisteme dahil edildi.
• Yüzde 15 Varlık Fonu ve Hazine Şartı: Düzenleme, sermayesinin en az yüzde 15’i Türkiye Varlık Fonu’na veya doğrudan Hazine’ye ait olan kurum, kuruluş ve ortaklıkları da kapsam içine aldı.
• Yürürlük Tarihi: Tebliğ yayımlandığı 24 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiş olup, hükümleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı tarafından bizzat yürütülecektir.

“Asli Faaliyet Şartı” Ne Anlama Geliyor?

Yeni tebliğin getirdiği en stratejik hüküm, kamu taşınmazlarının yalnızca kurumların kurucu mevzuatlarında tanımlanan ana faaliyet alanları için tahsis edilebilecek olmasıdır. Artık kamuya bağlı veya kamu ortaklı şirketler, edindikleri Hazine arazilerini ana sözleşmelerinde yer almayan ikincil ticari alanlara veya spekülatif gayrimenkul projelerine aktaramayacak.

Resmi Gazete’de yer alan hükümlere göre taşınmaz kullanımında aranan katı kriterler şunlardır:

• Taşınmazlar yalnızca kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde veya vakıf senetlerinde açıkça belirlenmiş asli görevlerde kullanılabilecektir.
• Şirket statüsündeki iştirakler için Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi’nde ilan edilen şirket ana sözleşmesindeki ana iştigal konusu esas alınacaktır.
• Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinde belirtilen yetki sınırlarının dışına çıkan hiçbir gayrimenkul tasarrufuna izin verilmeyecektir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’dan Şehircilik ve Gayrimenkul Analizi

Hazine mülklerinin kullanımı konusunda getirilen bu sınırlandırma, kentsel planlama ve kamu maliyesi açısından çok gecikmiş fakat hayati bir reform niteliğindedir. Konunun sahadaki yansımalarını değerlendiren Mimar İdris YAĞMAHAN, şu önemli tespitlerde bulundu:

“Geçmiş yıllarda kamu iştiraklerinin veya yarı kamusal şirketlerin, asıl kuruluş misyonları dışındaki alanlara girerek Hazine arazileri üzerinde farklı ticari işletmeler kurduklarına sıklıkla şahit oluyorduk. Bu durum kentsel imar planlarının dengesini bozduğu gibi haksız rekabete ve kamusal donatı alanlarının daralmasına yol açabiliyordu. Yeni Milli Emlak tebliği ile bu kapı tamamen kapanmıştır.”

Mimar İdris YAĞMAHAN, düzenlemenin sektöre ve şehirciliğe sağlayacağı kazanımları şu başlıklarla özetledi:

• Kentsel İmar Disiplini: Hazine mülklerinin amacı dışında kullanılması engellenerek, şehir imar planlarındaki kamu hizmet alanı, sağlık, eğitim ve yeşil alan dengesi güvence altına alınacaktır.
• Gayrimenkulde Şeffaflık: Türkiye Varlık Fonu ve Hazine ortaklığı olan büyük şirketlerin portföy yönetiminde ‘asli faaliyet’ sınırına çekilmesi, gayrimenkul piyasasında şeffaflığı ve kamu denetimini artıracaktır.
• Rant ve Spekülasyonun Önlenmesi: Kamusal ayrıcalıklarla temin edilen taşınmazların kurumsal ana sözleşmeye aykırı rant projelerine dönüştürülmesinin önüne geçilecektir.

Kamu Taşınmazlarında Yeni Bir Denetim Çağı Başlıyor

Milli Emlak Genel Tebliği’nde yapılan bu değişiklik, devletin mülkiyetindeki stratejik arazilerin daha disiplinli, hesap verilebilir ve planlı bir şekilde yönetilmesini sağlayacaktır. Kamuya bağlı kuruluşlar artık her metrekare kamu toprağını kendi kuruluş amacına uygun olarak projelendirmek ve kamu yararını en üst düzeyde gözetmekle yükümlüdür.

Milli emlak mevzuatları, Hazine arazisi ihaleleri, kentsel imar düzenlemeleri ve kamu gayrimenkul yatırımları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!