Yabancıya ‘Pasaport Karşılığı Ev’ Dönemi Bitti: İpotekli Satışlar Geri Döndü!

Türkiye gayrimenkul piyasasında yıllardır süregelen ve fiyat dengesizliklerinin en büyük sorumlularından biri olarak gösterilen “pasaport (vatandaşlık) karşılığı ev satışı” döneminin resmi olarak kapandığı istatistiklere yansıdı. Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış (GPPS) Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir’in açıkladığı 2026 Temmuz ayı konut satış verileri, sektördeki köklü değişimi tüm çıplaklığıyla gözler önüne seriyor.

Açıklanan verilere göre, yabancı yatırımcının piyasadan çekilmesiyle birlikte oluşan boşluğu, uzun süredir finansman sıkıntısı çeken yerli yatırımcılar ipotekli (kredili) satışlardaki artışla doldurmaya başladı. Piyasada suni bir şişkinlik yaratan sıcak yabancı parası yerini, gerçek konut ihtiyacı olan yerli alıcıya bırakıyor.

Yabancı Yatırımcı Kaçtı, ‘2 Binli Rakamlar’ Sabitlendi

Verilere göre 2026 yılı Temmuz ayında yabancıya konut satış adedi 2.120 olarak gerçekleşti. Ocak – Temmuz ayları arasındaki toplam yabancı satışı ise 11.203 adet ile son yılların en büyük dip noktasını gördü.

Bu tablonun piyasa açısından okuması oldukça nettir:

• Bu rakam, vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017 yılından bu yana görülen en düşük Ocak-Temmuz dönemi satış adedidir.
• GPPS Başkanı Bilge Özdemir’in vurguladığı gibi, yabancıya satış verilerinde “pasaport / vatandaşlık” uygulamasının cazibesi resmen bitmiştir.
• 2022 yılının sadece Haziran ayında tek başına 9.334 adet satış yapıldığı altın dönemler geride kalmış, aylık bazda “2 binli seviyeler” piyasanın yeni ve kalıcı normali haline gelmiştir.

Birinci El (Sıfır) Konutlarda İpotekli Satışlar Neden Artıyor?

Yabancı satışındaki devasa düşüşe karşılık, piyasanın can damarı olan birinci el (sıfır) konut satışlarında olumlu bir tırmanış izleniyor. 2026 Temmuz ayında birinci el konut satışları 42.529 adet olarak gerçekleşti. Ancak asıl dikkat çekici veri ipotekli (kredili) satışlarda gizli.

Ocak-Temmuz döneminde birinci el ipotekli konut satışları, 2025 yılının aynı dönemine göre %28’lik devasa bir artışla 39.559 adede ulaştı. Bu veriler şu anlama geliyor:

• Banka ve finans kurumları, uzun bir aradan sonra inşaat ve proje firmalarını (müteahhitleri) yeniden desteklemeye başladı.
• Birinci el (sıfır) konut stokları bankalar tarafından finanse ediliyor, bu da üretim ekonomisine nefes aldırıyor.
• Özdemir’in de eleştirdiği gibi; TÜİK’in birinci el ve ikinci el ipotekli satışları “tek bir başlık altında” toplaması sektörün gerçek fotoğrafını gizliyor. Sadece Temmuz ayında birinci eldeki ipotekli konut satış adedi 5.754’tür ve bu veri müteahhitler için kritik bir göstergedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Yabancıya konut satışı neden bu kadar sert düştü?
Cevap: Vatandaşlık elde etmek için gereken yatırım alt limitlerinin yükseltilmesi, bürokratik denetimlerin artması ve Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarının döviz bazında dahi Avrupa standartlarının üzerine çıkması, yabancı yatırımcının cazibesini ve kar marjını yok etti.

Soru 2: İpotekli (kredili) satışlardaki %28’lik artış piyasa için ne ifade ediyor?
Cevap: Bu artış, faiz oranlarındaki kısmi stabilizasyon veya bankaların inşaat şirketleriyle yaptığı özel garantörlük anlaşmaları (kampanyalar) sayesinde, gerçek yerli alıcının yeniden piyasaya girebildiğini; yani sektörde kilitlenen çarkların yeniden dönmeye başladığını gösterir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Toprağımızı Pasaporta Değişme Utancından Kurtuluyoruz!”

Kıymetli sektör temsilcileri, müteahhitler ve kendi ülkesinde ev sahibi olma hayali kuran yerli vatandaşlarımız… GPPS verileri aslında bize bir istatistikten çok daha fazlasını, bir ‘kurtuluşun’ resmini çiziyor. Yıllarca bu köşelerden, ‘Üç kuruşluk sıcak döviz girecek diye, pasaport promosyonuyla beton yığınlarını Araplara, Ruslara pazarlamayın; kendi vatandaşınızı kendi memleketinde kiracı yapacaksınız!’ diye avaz avaz bağırdığımızda, bizi yatırım düşmanı ilan eden rant lobisi bugün duvara toslamıştır.

Bugün görüyoruz ki; sırf vatandaşlık almak için sisteme giren o suni yabancı parası buharlaştı. Peki geriye ne kaldı? Yine bizim kendi vatandaşımız, yine bizim kendi üretim ekonomimiz kaldı! İpotekli konut satışlarındaki %28’lik artış, bankaların nihayet ‘yabancıdan hayır yok, kendi üreticimizi ve vatandaşımızı fonlayalım’ noktasına geldiğinin en somut itirafıdır.

Artık gökyüzünü delen, yabancıya satmak için şişirilmiş lüks ve hantal betonarme kulelerin devri kapanmıştır. Bundan sonraki süreçte, kendi vatandaşımızın bütçesine uygun, depreme karşı %100 güvenli, hızlı üretilebilen ve çevreci yapılara yönelmek zorundayız. Biz SerVilla Hafif Çelik Yapı Sistemleri olarak, toprağımızı pasaporta satanların değil; bu topraklara yakışır, sağlam ve güvenilir çelik evler inşa edenlerin tarafında olmaya devam edeceğiz.

Gayrimenkuldeki bu büyük değişimi doğru okumak ve geleceğe güvenle yatırım yapmak için SerMimar.Net pusulasından şaşmayın!