Konut Krizinde Korkutan Rakam: İnşaat Maliyeti Metrekarede 40 Bin TL’yi Aştı!

Türkiye gayrimenkul piyasasında son aylarda çok garip bir tezat yaşanıyor. Bir yanda ev fiyatlarındaki reel düşüşler vatandaşın dikkatini çekerken, diğer yanda müteahhitlerin sırtındaki inşaat maliyet yükü tarihi zirvelere ulaşıyor. Mayıs ayı verilerine göre konut fiyatları kağıt üzerinde (nominal) yüzde 24,5 artmış gibi görünse de, enflasyondan arındırıldığında aslında yüzde 6’lık bir değer kaybı yaşandığı ortaya çıktı.

Fiyatlardaki bu reel erimeye rağmen, yeni bir ev inşa etmenin bedeli adeta dudak uçuklatıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın güncel verilerine göre, konut inşaatında metrekare başına maliyet 40 bin 500 TL (yaklaşık 930 Dolar) sınırına dayandı. Geçtiğimiz yıl aynı dönemde 20 bin TL bandında olan bu rakamın, enflasyonun bile üzerinde bir hızla ikiye katlanması, inşaat sektörünün içine düştüğü finansman krizini en acı şekilde özetliyor.

“Yatırım Değil, Oturum Amacıyla Ev Almanın Tam Zamanı”

Gayrimenkul sektörünün deneyimli isimlerinden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, piyasadaki bu tuhaf durumu “Alıcılar için altın bir fırsat” olarak yorumluyor. Maliyetlerin bu kadar şiştiği bir ortamda, mevcut satılık konutların maliyetinin bile altında fiyatlanabildiğini belirten Yazıcı, “Konutu yatırım aracı (al-sat) olarak değil de, barınma (yaşam) amacıyla alacak vatandaşlar için mevcut koşullar kesinlikle değerlendirilmeli” uyarısında bulunuyor.

Piyasada dönen nakit sıkıntısı ve yüksek mevduat faizleri nedeniyle satıcıların sıkıştığını belirten uzmanlar, pazarlık masasında alıcıların çok güçlü bir konumda olduğunu vurguluyor. Ancak bu “Alıcı Piyasası”nın çok uzun sürmeyeceği, Eylül ayı sonrasında faizlerde yaşanabilecek olası indirimlerle piyasanın tekrar alevlenebileceği öngörülüyor.

Yeni Projeler Durdu: Kira Fiyatlarında “Büyük Kriz” Kapıda Mı?

Metrekare üretim maliyetinin 40.500 TL’ye çıkması, müteahhitlerin “sat-yap” modelini fiilen bitirmiş durumda. Kredi faizlerinin yüksekliği nedeniyle projeleri satmakta zorlanan geliştiriciler, yeni inşaatlara başlamak yerine frene basıp beklemeyi tercih ediyor. Şu an piyasadaki inşaat hareketliliğinin çok büyük bir kısmı, devlet destekli “Yarısı Bizden” ve kentsel dönüşüm projelerinden besleniyor.

Uzmanlar bu “yeni arz (üretim) eksikliğinin” bedelini ilerleyen yıllarda kiracıların ödeyeceği konusunda uyarıyor. Sosyal konut projelerinin mevcut konut açığını tek başına kapatmaya yetmeyeceğini belirten Cansel Turgut Yazıcı, üretimin durması nedeniyle arzın daralacağını ve bu durumun kira fiyatları üzerinde çok ciddi bir yukarı yönlü baskı (zam) oluşturacağını açıkça ifade ediyor.

Sıkça Sorulan Sorular (İnşaat Maliyetleri SSS)

Soru 1: Ev fiyatları reel olarak %6 geriledi demek ne anlama geliyor?
Cevap: Reel gerileme, evin fiyat artış hızının, ülkedeki genel enflasyon (hayat pahalılığı) hızının gerisinde kalması demektir. Yani kağıt üzerinde evinizin değeri artmış gibi görünse de, alım gücü olarak bakıldığında aslında değeri düşmüştür.

Soru 2: 100 metrekare bir evin sadece inşaat maliyeti ne kadar?
Cevap: Açıklanan 40.500 TL’lik güncel birim fiyata göre, arsa payı ve müteahhit kârı hariç, sadece 100 metrekarelik bir betonarme evin kaba ve ince inşaat maliyeti ortalama 4 Milyon 50 Bin TL’ye mal olmaktadır.

Soru 3: Piyasa ne zaman yeniden canlanır?
Cevap: Uzman beklentilerine göre, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) faiz indirim döngüsüne girmesi ve konut kredisi (mortgage) kampanyalarının genişlemesiyle birlikte, yılın son çeyreğinde (Eylül-Ekim sonrası) piyasada ciddi bir canlanma ve fiyat artışı beklenmektedir.

Sonuç: Satın Alırken Kazanın

Bugün bir arsa alıp üzerine ev yapmanın sadece inşaat maliyeti bile astronomik rakamlara ulaşmışken, hazır yapılmış ve pazarlığa açık ikinci el konutları değerlendirmek finansal açıdan büyük bir fırsattır. Eğer bankada hazır nakdiniz varsa, “fiyatlar daha da düşer” beklentisiyle beklemek yerine, satıcıyla sıkı bir pazarlığa oturmanın tam zamanıdır. Zira maliyetlerin bu denli arttığı bir ortamda rüzgarın tersine dönmesi an meselesidir. Gayrimenkul yatırımı, doğru maliyet analizleri ve piyasa öngörüleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!