ABD’de Mortgage Faizleri 16 Ayın Zirvesinde: Yüzde 7,12 Seviyesi Küresel Konut Piyasasını Nasıl Vuracak?

Dünya ekonomisinin lokomotifi ve küresel finansal sistemin belirleyicisi olan Amerika Birleşik Devletleri konut piyasasından sarsıcı veriler gelmeye devam ediyor. Mortgage Bankalar Birliği (MBA) tarafından yayımlanan haftalık resmi rapor, ABD’de konut kredisi maliyetlerinin yeniden alevlendiğini belgeledi. Ülkede en yaygın kullanılan konut finansmanı enstrümanı olan 30 yıl vadeli mortgage için ortalama faiz oranı yüzde 7,12’ye fırlayarak, Mayıs 2024’ten bu yana son 16 ayın en yüksek seviyesine ulaştı.

Bir mimar ve küresel gayrimenkul ekonomisti olarak; ABD konut piyasasında yaşanan her faiz depreminin okyanusları aşarak Avrupa’dan Türkiye’ye kadar tüm gelişmekte olan piyasalardaki likiditeyi ve yatırım kararlarını doğrudan etkilediğini çok iyi biliyoruz. Faizlerin yüzde 7 psikolojik barajını aşarak zirve yapması, yalnızca Amerikalı alıcıları ev sahibi olmaktan alıkoymuyor; aynı zamanda ikinci el konut arzını tamamen donduran “Kilitlenme Etkisi”ni (Lock-in Effect) derinleştiriyor. Gelin, MBA raporunun çarpıcı detaylarına, tahvil piyasasındaki kırılmalara ve bu faiz şokunun dünya gayrimenkulüne yansımalarına birlikte bakalım.

MBA Verileri: Başvurularda Sert Geri Çekilme

Mortgage Bankalar Birliği’nin 18 Eylül’de sona eren haftaya ilişkin açıkladığı veriler, faizlerdeki ani tırmanışın konut talebini nasıl bıçak gibi kestiğini somut rakamlarla ortaya koydu:

• 30 Yıllık Sabit Faiz: Ortalama faiz oranı bir önceki haftadaki yüzde 6,97 seviyesinden yüzde 7,12’ye yükseldi.
• 15 Yıllık Sabit Faiz: Daha kısa vadeli kredilerde de ortalama faiz oranı yüzde 6,30’dan yüzde 6,43’e çıktı.
• Toplam Başvurular Düştü: Mortgage piyasa endeksi geçen haftaya kıyasla yüzde 1,5 azaldı.
• Satın Alma ve Refinansman: Konut satın alma amacıyla yapılan kredi başvuruları yüzde 1 gerilerken, mevcut kredisini daha düşük faizle yenilemek isteyenlerin (refinansman) başvuruları yüzde 3 oranında sert bir düşüş kaydetti.

MBA Başkan Yardımcısı ve Başekonomist Yardımcısı Joel Kan, verilere ilişkin yaptığı açıklamada; faiz oranlarının keskin ve agresif bir sıçramayla 16 ayın zirvesine çıktığını, bu durumun hem alıcıların satın alma gücünü erittiğini hem de piyasadaki yeniden finansman iştahını tamamen söndürdüğünü belirtti.

Faizler Neden Yükseliyor? Tahvil Piyasası ve Fed Gerçeği

Piyasalarda ABD Merkez Bankası’nın (Fed) faiz indirim döngüsüne gireceği beklentilerine rağmen mortgage oranlarının yukarı tırmanması ilk bakışta bir paradoks gibi görünebilir. Ancak konut kredisi faizleri doğrudan Fed politika faizine değil, piyasalarda işlem gören ABD 10 Yıllık Hazine Tahvili getirilerine endekslidir.

ABD ekonomisinde istihdam verilerinin beklentilerden güçlü gelmesi, kalıcı hizmet enflasyonu endişeleri ve devasa bütçe açıkları sebebiyle tahvil faizleri hızla yukarı tırmandı. Bankalar ve mortgage fonları, uzun vadeli risk primlerini artırarak konut kredisi maliyetlerini yüzde 7,12 seviyesine çekmek zorunda kaldı.

Arzı Felç Eden Kriz: “Kilitlenme Etkisi” (Lock-in Effect)

Bir mimar ve şehir plancısı gözüyle ABD konut piyasasının asıl çıkmazı yüksek faizden ziyade, faizlerin yarattığı yapısal arz krizidir. Pandemi döneminde (2020-2021) tarihi düşük seviyeler olan yüzde 2,5 – 3,0 faiz oranıyla 30 yıllık ev kredisi çekmiş milyonlarca Amerikalı mülk sahibi bulunmaktadır.

Bugün evini satıp yeni bir şehre taşınmak isteyen bir ev sahibi, yeni alacağı ev için yüzde 7,12 faiz ödemek zorunda kalacağını bildiği için evini asla satılığa çıkarmamaktadır. “Altın Kelepçe” olarak da adlandırılan bu durum:

• İkinci el satılık konut arzını tarihi dip seviyelere çekmiştir.
• Arz olmadığı için, yüksek faize rağmen konut fiyatları beklenen oranda düşmemektedir.
• İlk kez ev alacak genç nesil (Z ve Y kuşağı), hem fahiş fiyatlar hem de yüzde 7’lik faiz yükü altında ezilerek kiralık konut piyasasına mahkum olmaktadır.

Küresel ve Türkiye Gayrimenkul Pazarına Etkileri

ABD’de faizlerin yüksek kalması, küresel sermaye hareketlerini doğrudan şekillendirir. Bu tablonun Türkiye ve dünya gayrimenkul sektörüne yansımaları şu şekildedir:

• Güçlü Dolar Baskısı: ABD tahvil ve mortgage getirilerinin cazibesini koruması, küresel fonların gelişmekte olan piyasalara akışını yavaşlatmakta ve Amerikan Doları’nı güçlü tutmaktadır.
• Merkez Bankalarının Faiz İndirim Alanı Daralıyor: ABD’de faizlerin yüksek kalması, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) dahil olmak üzere küresel merkez bankalarının konut kredisi faizlerini hızla düşürme marjını sınırlamaktadır.
• Yurt Dışı Gayrimenkul Tercihleri: ABD’de aylık 3.000 – 4.000 dolarlık kredi taksitleriyle karşılaşan uluslararası yatırımcılar; rotalarını Avrupa’nın (Yunanistan, İspanya) ve Türkiye’nin daha uygun maliyetli nakit getirisi sunan taşınmazlarına çevirmektedir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Konutta Küresel Likidite Sıkışması”

Değerli gayrimenkul yatırımcıları ve meslektaşlarım; dünya konut sektörü birbirine görünmez finansal kablolarla bağlı devasa bir ağdır. New York’ta veya Teksas’ta bir ailenin yüzde 7,12 faizle konut kredisi çekmekten vazgeçmesi, küresel inşaat malzemesi talebinden fonlama maliyetlerine kadar her halkayı etkiler.

ABD’deki bu 16 aylık zirve bize bir gerçeği daha hatırlatıyor: Borçlanma maliyetlerinin yüksek olduğu bir dünyada, nakit gücü ve özkaynak en büyük güçtür. Önümüzdeki dönemde gerek küresel ölçekte gerekse yerel piyasada konut yatırımı yapacakların, kredi kaldıraçlarına aşırı güvenmek yerine doğru lokasyondaki somut varlıklara odaklanması gerekecektir.

Dünya konut piyasalarındaki makroekonomik dalgalanmaları, mortgage trendlerini ve küresel mimarlık yatırımlarını en yetkin analizlerle takip etmek için SerMimar.Net portalını izlemeyi sürdürün.