Yunanistan Golden Visa Tuzaklarına Dikkat! Sadece “Vize” İçin Ev Alınmaz

Avrupa Birliği dışında yaşayan yatırımcılara gayrimenkul alımı yoluyla Avrupa’da oturum (serbest dolaşım) hakkı tanıyan Yunanistan Golden Visa programında, 2024 yılında yürürlüğe giren yeni yasalar ezberleri bozdu. Yatırım alt limitlerinin bölgelere göre radikal şekilde artırılmasıyla birlikte piyasada yeni fırsatlar doğarken, uzmanlar “sadece vize almak” uğruna yapılan bilinçsiz gayrimenkul yatırımlarının büyük bir finansal hüsranla sonuçlanabileceği konusunda yatırımcıları acil koduyla uyarıyor.

Yeni Sınırlar: 800 Bin, 400 Bin ve “250 Bin Euro” Detayı

31 Ağustos 2024 itibarıyla Yunanistan Golden Visa yatırım koşulları katı bir şekilde bölgesel kategorilere ayrıldı. Atina’nın merkezi (Attika bölgesi), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerinde olan adalar gibi yüksek talep gören bölgelerde asgari yatırım tutarı 800 bin Euro’ya çıkarıldı. Yunanistan’ın geri kalan bölgelerinde ise bu sınır 400 bin Euro olarak belirlendi. Ancak yasa koyucu tek bir istisna bıraktı: Belirli koşulları karşılayan ticari taşınmazların konuta dönüştürülmesi veya tarihi/kültürel yapıların restorasyonunu kapsayan özel projelerde eski sınır olan 250 bin Euro yatırım eşiği korunmaya devam ediyor.

250 Bin Euro Tuzağı: Dönüşüm Projelerindeki Gizli Riskler

Yatırımcıların büyük çoğunluğu fiyat avantajı nedeniyle doğrudan 250 bin Euro’luk ticari dönüşüm projelerine (eski depo, ofis veya dükkanların eve çevrilmesi) hücum ediyor, ancak bu durum beraberinde devasa hukuki ve teknik riskler getiriyor. Yunan mevzuatına göre; ticari bir mülkün konuta dönüşüm işleminin Golden Visa başvurusu öncesinde tamamen bitirilmiş ve ruhsatlandırılmış olması gerekiyor. Tarihi eser statüsündeki binalarda ise restorasyonun vize onayından itibaren 5 yıl içinde bitirilmesi şartı aranıyor. Eğer seçtiğiniz geliştirici (müteahhit) firması inşaatı zamanında bitiremez, yerel belediyenin iskan mevzuatına takılır veya iflas ederse, sadece paranız değil Avrupa oturumu hayaliniz de suya düşüyor.

Kritik Detay: Kısa Dönem (Airbnb) Kiralama Yasağı Geldi!

2024 yasalarındaki en can alıcı detay ise kira getirisiyle ilgili. Yasa, 250 bin Euro’luk “ticari dönüşüm” projelerinden alınan konutların kısa dönem (Airbnb, Booking vb.) kiralama platformları üzerinden kiraya verilmesini kesin olarak yasakladı. Ayrıca bu mülkler, şirket merkezi veya ticari şube olarak da kullanılamıyor. Mülkünü bu kurallara aykırı olarak işleten yatırımcılara 50.000 Euro idari para cezası kesilirken, Golden Visa oturum izinleri de anında iptal ediliyor. Yani bu evler ancak uzun dönemli yerel kiracılara verilebiliyor, bu da yatırımın geri dönüş süresini (Amortisman – ROI) ciddi şekilde uzatıyor.

Gizli Maliyetleri Unutmayın: %10 Kuralı

Solena Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ela Aydoğan Keskineğe, yatırım sürecinin yalnızca “evi satın alma” işlemiyle sınırlı kalmadığını belirtiyor. Yatırımcıların bütçe yaparken, gayrimenkul bedelinin üzerine yaklaşık %10 oranında gizli maliyet eklemesi gerekiyor. Zira Yunanistan’daki %3 civarındaki mülk devir vergisi (FMA), noter harçları, tapu tescil masrafları ve zorunlu hukuki danışmanlık (avukat) ücretleri yatırımcının cebinden çıkıyor.

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (Golden Visa SSS)

Soru 1: Yunanistan Golden Visa yatırım alt limitleri (2024) nelerdir?
Cevap: Atina, Selanik ve büyük adalarda 800 bin Euro, diğer bölgelerde 400 bin Euro’dur. Sadece onaylı ticari dönüşüm ve tarihi restorasyon projelerinde 250 bin Euro limiti geçerlidir.

Soru 2: 250 bin Euro ile alınan dönüşüm evleri Airbnb’ye verilebilir mi?
Cevap: Hayır, kesinlikle verilemez. Yeni yasaya göre dönüşüm projelerinden alınan evleri kısa dönem kiralayanların oturum izni iptal edilmekte ve 50 bin Euro ceza kesilmektedir.

Soru 3: Başvuru süreci ne kadar sürer, Yunanistan’a gitmek şart mı?
Cevap: İşlem süreci ortalama 3 ila 6 ay sürer. Mülk alımı, vekaletname ile Türkiye’den tamamen yürütülebilse de, vize kartı için gerekli olan “biyometrik parmak izi” işlemleri için yatırımcının Yunanistan’a şahsen bir kez gitmesi zorunludur.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Kıymetli gayrimenkul yatırımcıları; Avrupa’da serbest dolaşım hakkı kulağa çok cazip gelse de, günün sonunda milyonlarca liranızı sınır ötesindeki bir ‘betona’ bağladığınızı asla unutmayın! Bugün piyasada sırf vize satabilmek için; Yunanistan’ın ücra köşelerinde yer alan, altyapısı sorunlu eski depoları veya dükkanları derme çatma şekilde konuta çevirip ‘250 Bin Euro Fırsatı’ etiketiyle Türk yatırımcıya pazarlayan fırsatçı firmalar türedi. Bir gayrimenkul sırf size ‘Schengen vizesi’ veriyor diye kıymetli olmaz! Eskiden herkes “Ucuzdan alırım, Airbnb’ye koyar Euro kazanırım” diyordu; yeni yasa bu kapıyı tamamen kapattı!

Eğer paranızı sadece vize almak için yanlış, değersiz veya dönüşüm inşaatı bitmeyecek bir projeye bağlarsanız, vizeyi alsanız dahi çok ciddi bir finansal zarara uğrarsınız. O gayrimenkulün gerçek bir kira getirisi var mı? Bölge değerleniyor mu? O müteahhit o tarihi binayı 5 yıl içinde gerçekten Avrupa standartlarında restore edebilecek çapta mı? Bu soruların cevabı yoksa, yatırımınız büyük bir kumardır. Hukuki süreçleri bilen güvenilir bir avukat ve projeyi denetleyecek deneyimli bir mimari danışmanlık almadan, sadece cazip fiyatlara kanarak Yunanistan’da tek bir imza dahi atmayın. Vize hayali kurarken, Türk sermayesini komşunun ücra kasabalarında batırmayın!