Sektörde En Çok Aranan Rehber: Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 5 Altın Kural

Büyük şehirlerin kaosundan kaçıp doğayla iç içe müstakil bir ev yaptırmak isteyenlerin ilk adımı her zaman internetten “satılık arsa” ilanlarına bakmaktır. Manzarası harika ve fiyatı çok uygun bir arsa bulduğunuzda heyecanlanmanız normaldir; ancak gayrimenkul sektöründe “ucuz etin yahnisi yavan olur” kuralı hiçbir zaman şaşmaz.

İleride o arsaya bir çivi bile çakamayacağınızı veya arsanın ortasından devasa bir yüksek gerilim hattı geçeceğini tapuyu aldıktan sonra öğrenmek istemiyorsanız, çok dikkatli olmalısınız. İşte gayrimenkul uzmanlarının ve mimarların sektörde en çok aranan ve paylaşılan 5 altın arsa yatırım kuralı!

1. Tarla (Arazi) ve Arsa Ayrımını Kesin Olarak Yapın

Halk arasında her boş toprağa “arsa” denir, ancak kanun önünde durum çok farklıdır. Bir toprağın “Arsa” vasfı taşıması için belediye tarafından ifraz (parselasyon) işleminin yapılmış ve üzerine inşaat yapım izni (imar) verilmiş olması gerekir. Eğer ilan detayında “Tarla, Bağ, Bahçe” yazıyorsa, oraya yasal olarak ev (istisnai tarımsal yapılar hariç) yapamazsınız. Tarla alıp üzerine kaçak prefabrik koymak, paranızı çöpe atmanın en hızlı yoludur.

2. Belediye’den İmar Durumu (TAKS/KAKS) Sorgulaması Yapın

Beğendiğiniz arsa “İmarlı” olsa bile iş bitmez. Tapu fotokopisiyle belediyeye giderek mutlaka güncel İmar Durum Belgesini sorun. Bu belge size iki hayati oran verir:

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanızın toprağa oturacağı maksimum metrekareyi belirler. (Örn: 500m2 arsa, %20 TAKS = 100m2 tabanlı ev yapabilirsiniz).
• KAKS (Emsal): Binanın toplam inşaat alanını belirler. Yani kaç kat çıkabileceğinizin matematiksel sınırıdır. İmar durumu belgesinde “Sadece 2 Kata İmarlıdır” yazan yere 3 kat çıkamazsınız.

3. Tapu Üzerindeki “Şerh, İpotek ve Hacizleri” Kontrol Edin

Arsanın fiziksel durumu kadar hukuki durumu da temiz olmalıdır. Tapu dairesine giderek arsanın “Takyidat Belgesini” alın. Bu belgede arsanın üzerinde banka ipoteği, icra/haciz kararı, kamu şerhi veya mahkeme tedbiri olup olmadığını görürsünüz. Tapuyu devralsanız bile bu borçlar ve şerhler yeni sahibi olarak doğrudan sizin sırtınıza biner.

4. Sit Alanı, Orman Sınırı ve Yol Terklerine Dikkat Edin

Manzarası şahane olan o ucuz arsa muhtemelen Sit Alanı (Doğal veya Tarihi) korumasında olabilir. Sit alanlarına çivi çakmak bile ağır hapis cezası gerektirir. Ayrıca arsanın yanından veya tam içinden “Belediye Yol Terki, Yüksek Gerilim Hattı veya Dere Yatağı Koruma Bandı” geçiyor olabilir. Bu durumda 1000m2 arsa alsanız da yola gidecek paylar yüzünden elinizde ev yapacak 300m2 alan kalabilir.

5. Altyapı ve Zemin Durumunu Gözlemleyin

Kışın ortasında çamur deryasına dönen, elektrik direği veya su şebekesi olmayan bir arsaya ev yaptığınızda, altyapıyı çektirmek inanın arsa parasından daha fazlaya mal olabilir. Ayrıca arsanın aşırı eğimli olması veya bataklık (yumuşak) bir zemine sahip olması, inşaatın temel maliyetini (istinat duvarları ve derin kazılar yüzünden) iki veya üç katına çıkaracaktır.

Sonuç: Uzmana Danışmadan Kapora Vermeyin

Arsa yatırımı, dünyanın en kârlı ama aynı zamanda en tehlikeli oyunlarından biridir. O tapuya imza atmadan önce bir mimardan, harita mühendisinden veya değerleme uzmanından (Eksper) mutlaka danışmanlık alın. Birkaç bin liralık danışmanlık ücretinden kaçmak, milyonlarca liranızın toprağa gömülmesine sebep olabilir. Hayalinizdeki müstakil yaşama giden yolda en güvenilir rehberiniz SerMimar.Net olmaya devam edecek!