İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir? Mahkemeden Arsa Satışı

Birden fazla kişinin ortak olduğu hisseli arsalarda, tarla ve konutlarda paydaşların anlaşamaması, gayrimenkulün yıllarca atıl kalmasına ve ekonomik değerini yitirmesine yol açar. Paydaşlardan birinin hissesini satmak istemesi ancak diğer hissedarların yanaşmaması durumunda devreye giren en kesin hukuki yol izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davasıdır.

Türk Medeni Kanunu Madde 698 uyarınca, paydaşlardan her biri taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmesini Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep etme hakkına sahiptir.

Dava Sürecinde Arabuluculuk Zorunluluğu

Yasal düzenlemeler gereğince, izale-i şüyu davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur. Tüm paydaşlar arabulucu masasında bir araya gelerek anlaşma zemini arar.

Eğer hissedarlar aralarında bir uzlaşmaya varamazlarsa arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.

Ortaklık Nasıl Giderilir? İki Temel Yöntem

Mahkeme hakimi ortaklığı çözmek için kanunda belirtilen iki alternatif yöntemi inceler:

• Aynen Taksim (Bölüşüm): Gayrimenkulün fiziksel olarak parçalara bölünüp paydaşlara paylaştırılmasıdır. Bir arsanın aynen bölünebilmesi için imar mevzuatına göre minimum ifraz şartlarını taşıması ve değer kaybına uğramaması gerekir. Tek bir dairede aynen taksim mümkün değildir.
• Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Aynen taksim mümkün değilse mahkeme taşınmazın İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Elde edilen net para, payları oranında hissedarlara dağıtılır.

Mahkemeden Açık Artırma Satışı Nasıl İşler?

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu’na gönderilir:

• Bilirkişi Kıymet Takdiri: SPK lisanslı değerleme uzmanı veya mahkeme bilirkişisi taşınmazın güncel piyasa rayiç değerini belirler.
• Elektronik İhale (UYAP): Satışlar Adalet Bakanlığı’nın Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) e-Satış portalı üzerinden tüm Türkiye’ye açık olarak yapılır.
• %50 Taban Fiyat Kuralı: İhale, belirlenen muhammen bedelin %50’si üzerinden başlar; en yüksek teklifi veren katılımcıya ihale edilir.
• Hissedarlar Arasında Satış Şartı: Eğer tüm paydaşlar oybirliğiyle ihalenin yalnızca ortaklar arasında yapılmasını talep ederse yabancıların girmesi engellenebilir; ancak tek bir paydaş dahi itiraz ederse ihale kamuya açık yapılır.

Dava Ne Kadar Sürer ve Masraflar Kimin Üzerinde Kalır?

İzale-i şüyu davaları hissedar sayısının çokluğuna ve tebligat süreçlerine bağlı olarak genellikle 1.5 ila 3 yıl arasında sonuçlanır. Dava açılırken gereken harç ve bilirkişi masraflarını davayı açan hissedar peşin yatırır; ancak dava sonuçlandığında tüm mahkeme ve avukatlık masrafları payları oranında hissedarların satış parasından kesilir.

Hisseli gayrimenkul uyuşmazlıkları, izale-i şüyu davaları ve icradan arsa satış kuralları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!