Gayrimenkulde Üst Hakkı (İrtifak) Nedir? Şartları ve Sona Ermesi

Türk Medeni Kanunu’nda geçerli olan genel prensip gereğince bir arazinin mülkiyeti, o arazinin altında ve üstünde yapılan inşaatları ve dikilen fidanları da kapsar (bütünleyici parça kuralı). Ancak ticari ve kentsel hayatta arsa sahibi ile bina yapacak yatırımcının farklı kişiler olduğu senaryolarda bu prensibin en önemli yasal istisnasını üst hakkı (inşaat hakkı) oluşturur. Üst hakkı, sahibine başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde bina inşa etme veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 826 ila 836. maddeleri arasında düzenlenen üst hakkı sayesinde arsa sahibi mülkiyetini devretmeden arazisini uzun vadeli gelir getiren bir yatırıma açabilir; yatırımcı ise astronomik arsa satın alma bedeli ödemeksizin sanayi tesisi, AVM, otel, enerji santrali veya lojistik depo gibi büyük projeleri hayata geçirebilir.

Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı Nedir?

Üst hakkı alelade bir irtifak olarak kurulabileceği gibi, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya müstakil bir taşınmaz olarak tescil edilecek şekilde de yapılandırılabilir. TMK madde 826 uyarınca üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelik kazanabilmesi için şu iki temel şartın bir arada bulunması gerekir:

• Süreklilik Şartı: Üst hakkının en az 30 yıl süreyle geçerli olmak üzere kurulmuş olması gerekir. Kanuna göre üst hakkı en fazla 100 yıl için tesis edilebilir; süre bitiminde tarafların anlaşmasıyla yenilenmesi mümkündür.
• Bağımsızlık (Devredilebilirlik) Şartı: Sözleşmede bu hakkın mirasçılara intikal edebileceği, üçüncü kişilere devredilebileceği ve arsa sahibinin rızasına bağlı olmaksızın rehin veya ipotek tesis edilebileceği açıkça hüküm altına alınmış olmalıdır.
• Ayrı Sayfaya Tescil: Bu iki şartı sağlayan üst hakkı, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına tıpkı bir arsa veya daire gibi bağımsız taşınmaz olarak tescil edilir. Böylece bankalar bu hak üzerine doğrudan ipotek tesis ederek finansman kredisi sağlayabilirler.

Üst Hakkı Sözleşmesinin Şekil Şartı ve Bedel (İrat)

Üst hakkının geçerli olarak doğabilmesi için taraflar arasında düzenlenecek sözleşmenin kanunen resmi senet şeklinde Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılması zorunludur. Noterde yapılan taahhütler yalnızca bir üst hakkı vaadi niteliğindedir; ayni hak ancak tapu kütüğüne tescil ile hüküm doğurur.

Üst hakkı ivazlı (bedelli) veya ivazsız (bedelsiz) olarak kurulabilir. Uygulamada çoğunlukla arsa sahibine aylık veya yıllık periyotlarla ödenen bir üst hakkı bedeli (irat) kararlaştırılır. Üst hakkı sahibi bu iradı ödemekte temerrüde düşerse, kanun arsa sahibine taşınmaz üzerinde bu borç için yasal ipotek tescil ettirme güvencesi tanımıştır.

Üst Hakkının Sona Ermesi ve Yapıların Tasfiyesi

Sözleşmede belirlenen sürenin dolması veya hak sahibinin feragat etmesi durumunda üst hakkı sona erer. Hakkın sona ermesiyle birlikte arazinin üstünde veya altında inşa edilmiş olan tüm binalar, TMK 832 uyarınca kendiliğinden arsa sahibinin mülkiyetine geçer.

Binaların arsa sahibine intikal etmesi karşılığında bir tazminat (uygun bir bedel) ödenip ödenmeyeceği taraflar arasındaki resmi sözleşmede serbestçe kararlaştırılır. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, arsa sahibi kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine kanunen hakkaniyete uygun bir bedel ödemekle yükümlüdür.

İmar planı tahsisleri, üst hakkı sözleşmeleri, ayni haklar ve gayrimenkul hukuku ihtilafları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!