İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid İşlemleri: Şartlar, Harçlar ve Süreç

Gayrimenkul geliştirme ve arazi yönetiminde bir arsanın değerini, inşaat emsalini ve hukuki statüsünü belirleyen en kritik harita mühendisliği ve imar işlemlerinin başında ifraz ve tevhid gelir. İfraz (ayırma), tapu kütüğünde tek parsel olarak tescilli bir taşınmazın imar planı hükümlerine uygun biçimde iki veya daha fazla bağımsız parsele bölünmesidir. Tevhid (birleştirme) ise birbirine komşu ve bitişik birden çok parselin birleştirilerek tapuda tek bir yeni parsel numarası altında toplanması işlemidir.

Her iki işlem de keyfi veya tarafların salt serbest iradesiyle gerçekleştirilemez. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ile sıkı yasal sınırlamalara ve teknik kurallara bağlanmıştır. İlgili belediyenin veya mücavir alan dışında il özel idaresinin encümen kararı olmaksızın tapu sicil müdürlüklerinde hiçbir ifraz ve tevhid işlemi resen tescil edilemez.

İfraz ve Tevhid İşlemlerinin Yasal Şartları

Bir taşınmaz üzerinde ifraz veya tevhid uygulaması yapılabilmesi için yürürlükteki mevzuat çerçevesinde aranan temel şartlar şunlardır:

• Yola Cephe ve Genişlik Zorunluluğu: İfraz sonucu meydana gelecek her yeni parselin, imar planında belirlenmiş imar yoluna doğrudan en az asgari parsel cephesi (genellikle konut bölgelerinde en az 12 metre) kadar cephesinin bulunması şarttır. Yola cephesi olmayan mahreçsiz parsel üretilemez.
• Minimum Parsel Derinliği ve Alanı: Bölgenin uygulama imar planında belirlenen taban alanı katsayısı (TAKS) ve emsal (KAKS) şartları uyarınca, yeni oluşacak parsellerin minimum parsel büyüklüğünün altına inmesi kesinlikle yasaktır.
• Tarımsal Arazilerde Bölünemez Büyüklük: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince tarım arazilerinde dikili, örtü altı veya mutlak tarım arazisi vasfına göre Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüklerin altında hisse ifrazı yapılamaz.
• Rehin, Haciz ve Şerh Durumları: Parsel üzerinde ipotek, intifa, haciz veya tedbir gibi ayni hak kısıtlamaları bulunuyorsa, tüm alacaklıların ve lehtarların noter tasdikli muvafakati alınmadan işlem tamamlanamaz.

Adım Adım İfraz ve Tevhid Süreci

İmar hukukunda ifraz ve tevhid süreci harita mühendisliği hazırlıklarından tapu tesciline kadar birbirini izleyen beş temel aşamadan oluşur:

• 1. Değişiklik Tasarımı ve Beyanname: Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya yetkili serbest harita mühendisi tarafından taşınmazın aplikasyon krokisi çıkarılır ve tescile esas harita/ayırma beyannamesi hazırlanır.
• 2. Kadastro Müdürlüğü Kontrolü: Hazırlanan teknik evrak ve sayısal veriler kadastro müdürlüğüne sunularak arazi sınırları, koordinat kontrolleri ve fen klasörü doğrulaması yapılır.
• 3. Encümen İncelemesi ve Onayı: 3194 sayılı Kanun’un 16. maddesi gereğince dosya Belediye Encümeni’ne (veya İl Encümeni’ne) sevk edilir. Encümen en geç 30 gün içinde imar planına uygunluk kararı vermekle yükümlüdür.
• 4. Kadastro Tescil Bildirimi: Onaylanan encümen kararı ve tescil beyannamesi kadastro müdürlüğü tarafından kesinleştirilerek tescil bildirimi hazırlanır.
• 5. Tapu Sicil Tescili ve Yeni Cilt Kaydı: Tapu Müdürlüğü harç tahsilatını yaparak eski parsel kayıtlarını kapatır; yeni oluşan parsellere bağımsız ada/parsel numaraları vererek yeni tapu senetlerini maliklere teslim eder.

2026 Tapu Harçları ve Mali Yükümlülükler

İfraz ve tevhid işlemlerinde Harçlar Kanunu (4 Sayılı Tarife) uyarınca taşınmazın emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere belirlenen rayiç bedel üzerinden maktu ve nispi harçlar tahsil edilir. İfraz işlemlerinde ayrılan parsellerin kayıtlı değerleri üzerinden binde 11,38 oranında tapu harcı uygulanırken; tevhid işlemlerinde birleşen gayrimenkullerin toplam değeri üzerinden binde 11,38 harç tahakkuk ettirilir. Ayrıca döner sermaye işletmesi maktu hizmet bedeli tahsil olunur.

İmar uygulamaları, parselasyon, tapu hukuku ve kentsel gayrimenkul geliştirme süreçleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!