Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Teminat Mektubu ve Bina Tamamlama Sigortası Önemi

Kentsel dönüşümde mülk sahiplerinin kabusu, binalarının yıkıldıktan sonra müteahhidin iflas etmesi veya işi terk etmesi nedeniyle ortada kalmaktır. Eski düzenlemelerde teminatsız imzalanan sözleşmeler binlerce aileyi hem evsiz hem de arsasız bırakmıştır. Bu riskleri bertaraf etmek adına Türk hukuk mevzuatında mali teminat araçları geliştirilmiştir: Banka Teminat Mektubu ve Bina Tamamlama Sigortası. Bu iki finansal enstrüman, projenin akıbetini müteahhidin kişisel şansına bırakmayan en sağlam zırhlardır.

Peki bu güvenceler nasıl çalışır, sözleşmeye nasıl eklenmeli ve yasal zorunlulukları nelerdir?

Banka Teminat Mektubu Nedir ve Oranı Ne Olmalıdır?

Banka teminat mektubu, müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini (zamanında teslim, kaliteli inşaat, kira ödemeleri) yerine getirmemesi halinde bankanın maliklere kayıtsız şartsız ödeme yapacağını taahhüt eden resmi bir belgedir.

Teminat mektubu kurgulanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Asgari Teminat Oranı: Teminat mektubu tutarı toplam inşaat maliyetinin en az %10’u ile %20’si arasında belirlenmelidir.
• Kesin ve Süresiz Olması: Mektubun şartlı veya vadeli değil; ‘kesin, süresiz ve ilk yazılı talepte nakde çevrilebilir’ formatta düzenlenmesi şarttır.
• Aşamalı İade Modeli: Müteahhidin finansmanını kilitlememek için teminat mektubu inşaatın kaba inşaat (%30), çatı/tesisat (%60) ve iskan (%100) aşamalarında kademeli olarak küçültülebilir.
• Kira Güvencesi Teminatı: İnşaat süresince vaat edilen kira yardımlarının tamamını kapsayan ayrı bir kira teminat senedi veya mektubu da sözleşmeye eklenebilir.

Bina Tamamlama Sigortası: En Güvenli Avrupa Modeli

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile hayatımıza giren ve kentsel dönüşüm projelerinde yaygınlaşan Bina Tamamlama Sigortası, teminat mektubundan bile daha kapsamlı bir koruma sağlar. Sigorta şirketi projeyi baştan sona denetler ve müteahhidin batması durumunda inşaatı kendi imkanlarıyla tamamlayıp anahtarları hak sahiplerine teslim eder.

Bina tamamlama sigortasının sunduğu eşsiz avantajlar şunlardır:

• İnşaatın Yarım Kalma İhtimali Sıfırdır: Müteahhit iflas etse, kaçsa veya vefat etse dahi sigorta şirketi başka bir inşaat firması atayarak binayı tamamlar.
• Sigorta Şirketinin Ön Denetimi: Sigorta şirketi poliçe kesmeden önce müteahhidin mali bilançolarını, geçmiş işlerini ve sermaye yeterliliğini uluslararası standartlarda inceler. Yetersiz firmalara sigorta yapılmaz.
• Gecikme Tazminatlarının Ödenmesi: İnşaat süresi uzarsa sigorta şirketi maliklerin aylık kira kayıplarını poliçe limitleri dahilinde doğrudan karşılar.
• Ruhsat Kolaylığı: Birçok belediye bina tamamlama sigortası sunan projelerin yapı ruhsatı ve tapu devir süreçlerinde ek kolaylıklar sağlamaktadır.

Sözleşmede Teminat Şartı Olmazsa Ne Olur?

Eğer kat malikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası şartı koymazsa, tek güvenceleri arsa paylarının tapu devridir. Ancak inşaat yarım kaldığında tapudaki hisselerin mahkeme yoluyla geri alınması 5 ila 8 yıl sürebilmektedir.

Bu sebeple hiçbir kat maliki veya apartman heyeti, noter onaylı kesin teminat mekanizması kurulmadan kentsel dönüşüm sözleşmesine imza atmamalıdır.

Kentsel dönüşüm teminat mektupları, bina tamamlama sigortası poliçeleri ve güvenli sözleşme modelleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!