Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Masrafları ve İskansız Binada Oturmanın Cezası

Konut satın alırken tapu senedinde “Kat İrtifakı” yazısını görmek pek çok alıcı tarafından sıradan karşılansa da, yapının henüz yasal olarak tamamlanmadığını gösterir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş masrafları ve iskansız binada oturmanın doğurduğu maddi riskler, mülk sahiplerinin en çok merak ettiği hukuki başlıklardandır.

Kat irtifakı yalnızca inşaat aşamasındaki arsa payını temsil ederken, kat mülkiyeti bağımsız bölümün iskanı alınmış, tamamen yasal bir konut olduğunu tesciller. İskanı bulunmayan binalarda ikamet etmek ise her ay kabarık faturalar ve hukuki kısıtlamalar demektir.

İskansız (Kat İrtifaklı) Binada Oturmanın Cezaları ve Riskleri Nelerdir?

Yapı Kullanım İzin Belgesi (iskan) alınmamış bir binada yaşamanın mülk sahiplerine yansıyan başlıca olumsuzlukları şunlardır:

• Şantiye Elektriği ve Suyu Mağduriyeti: İskansız binalara kalıcı mesken aboneliği verilemez. Şantiye tarifesi üzerinden faturalandırılan elektrik ve su birim fiyatları, normal konut tarifesine göre yaklaşık 2 ila 3 kat daha pahalıdır.
• Banka Kredisi Engeli: Kamu ve özel bankalar, kat irtifaklı ve iskan süresi geçmiş binalara ya hiç konut kredisi kullandırmaz ya da ekspertiz değerini çok düşük belirler.
• Müteahhit Borçlarının İpoteği: Müteahhidin SGK prim veya vergi borçları bulunuyorsa, ilişiksizlik belgesi alınamadığı için bina kat mülkiyetine geçirilemez ve haciz riskiyle karşılaşılabilir.
• Belediye İdari Para Cezaları: İskansız olarak binayı kullanıma açan müteahhit ve maliklere İmar Kanunu kapsamında idari yaptırımlar uygulanabilir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

5711 sayılı Kanun ile yapılan yasal düzenleme sayesinde süreç oldukça kolaylaştırılmıştır:

• Belediye fen işleri ekipleri yapıyı projeye uygunluk açısından denetleyerek Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) düzenler.
• Belediye onaylı iskan belgesi ve mimari projeyi doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne elektronik ortamda gönderir.
• Tapu Müdürlüğü, tüm maliklerin tek tek gelmesine gerek kalmaksızın işlemi resen (kendiliğinden) yaparak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirir.

2026 Yılı Kat Mülkiyetine Geçiş Masrafları

Yasal düzenleme uyarınca kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte %4 oranındaki alım-satım tapu harcı ödenmez. Yalnızca şu resmi kalemler tahakkuk eder:

• Cins Tashihi Harcı ve Döner Sermaye Bedeli: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenen yıllık maktu harç ve döner sermaye ücreti (bağımsız bölüm başına cüzi bir bedeldir).
• Belediye İskan ve Harç Kalemleri: İskan aşamasında belediyeye ödenmesi gereken kanal katılım payı, yol harcı ve otopark harcı borçları.
• SGK İlişiksizlik Bedeli: İnşaat süresince çalışan işçilerin eksik sigorta primlerinin kapatılması.

Tapu senedinde “Kat Mülkiyeti” ibaresine kavuşmak, konutunuzun değerini anında %20-30 oranında artıran en güvenli yatırımdır. İskan şartları, kat mülkiyeti tescili ve tapu mevzuatı hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!