Gayrimenkul İlanlarında EİDS İstisnaları Denetlenmeli: Yetkilendirme Sözleşmesi e-Devlet’e Taşınmalı!

Gayrimenkul sektöründe sahte ilanların, spekülatif fiyat artışlarının ve kayıt dışı aracılık faaliyetlerinin önüne geçmek amacıyla devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan güvenliğini artırırken sistemdeki boşluklar da sektörün gündemine oturdu. Mevzuatta yer alan istisnaların yetkisiz kişiler tarafından kötüye kullanıldığına dikkat çeken sektör temsilcileri, acil denetim çağrısında bulundu.

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle istisna maddeleri arkasına sığınılarak verilen ilanlar ile malik sıfatı takınan yetkisiz aracıların sıkı bir filtrelemeye tabi tutulması gerektiğini vurguladı. Bir mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı olarak; ilan portallarındaki güncel istisna tablosunu, yetkilendirme sözleşmelerinin dijitalleşme ihtiyacını ve çözüm önerilerini kapsamlı biçimde değerlendirdik.

Tek Bir Portaldan 44 Bini Aşkın İstisnai İlan Çıktı

İlan portallarında yer alan muafiyet başlıklarının suiistimale açık olduğunu somut verilerle ortaya koyan Özelmacıklı, gerçekleştirdikleri tarama sonuçlarını kamuoyu ile paylaştı. Sadece tek bir emlak portalında yapılan incelemede, EİDS doğrulamasından muaf tutulan 44 bini aşkın konut ilanının yayında olduğu tespit edildi.

Söz konusu ilanların arkasına sığınılan başlıca istisna gerekçeleri şu başlıklarda toplanıyor:

• Kooperatif Hissesi Beyanı: Henüz kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmamış kooperatif hissesi adı altında girilen ilanlar,
• İntifa Hakkı ve Ailevi Gerekçeler: Mülkiyet bağı net kanıtlanamayan intifa hakları veya soyadı uyuşmazlıkları,
• Yurt Dışı Mülkiyeti: Türkiye dışındaki gayrimenkuller gerekçe gösterilerek sistem dışına çıkarılan portföyler,
• Tapu Kaydı Bulunmama Gerekçesi: Gecekondu, zilyetlik veya hisseli arazi gibi tapu kaydı bulunmadığı öne sürülen taşınmazlar.

Bu ilanların tamamının usulsüz olduğu söylenemez; ancak malik sıfatıyla hareket eden kayıt dışı aracıların bu yasal boşlukları kullanarak haksız rekabet yarattığı ve piyasayı manipüle ettiği açıkça görülmektedir.

Yetkilendirme Sözleşmesi e-Devlet Üzerine Taşınmalı

Mevcut uygulamada e-Devlet üzerinden verilen ilan izninin, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te zorunlu kılınan resmi yetkilendirme sözleşmesinin yerini tutmadığını hatırlatan Özelmacıklı, bürokrasi yaratmadan çözüm üretecek bir model önerdi.

Adalet ve Hazine bakanlıklarının ortaklaşa hayata geçirdiği e-Devlet kira sözleşmesi modelini örnek gösteren sektör temsilcileri, şu reform adımlarının atılmasını talep ediyor:

• Dijital Doğrulanabilir Yetki: Mülk sahibi ile yetki belgeli emlak ofisi arasındaki sözleşmeler e-Devlet sistemine esnek şartlarla taşınmalıdır.
• Süre ve İlan Entegrasyonu: Yetkilendirme sözleşmesinin süresi doğrudan portal ilan iznine entegre edilmeli; sözleşme bittiğinde ilan otomatik olarak yayından kaldırılmalıdır.
• Şeffaf Takip Mekanizması: Bu entegrasyon sayesinde hem mülk sahibi hem tüketici hem de dürüst çalışan yetkili emlak danışmanları tam güvence altına alınacaktır.

Sosyal Medyadaki Kapalı Gruplara ve WhatsApp Ağlarına Dikkat

Denetimlerin ilan portallarında sıkılaşmasıyla birlikte kayıt dışı aracılık faaliyetlerinin WhatsApp ve Facebook gibi kapalı sosyal ağ gruplarına kaydığına dikkat çekildi. Kural tanımayan korsan aracıların portallara giremediği portföyleri bu kapalı ağlarda denetimsizce paylaştığı belirtiliyor.

Doğrulanmış bir ilan linkini paylaşmak ile başkasına ait mülkleri hiçbir yetki belgesi olmadan sistematik olarak pazarlamak arasındaki çizginin netleştirilmesi ve bu platformlara yönelik siber denetim mekanizmalarının devreye sokulması gerekiyor.

Şeffaf Dijital İhbar Hattı ve TTBS Entegrasyonu

Piyasadaki bilgi kirliliğini ve yetkisiz aracılığı önlemek adına Ticaret Bakanlığı’na iki kritik öneri sunuldu:

• Sonuçları İzlenebilir Dijital İhbar Hattı: Tüketicilerin ve sektör profesyonellerinin şüpheli gördükleri ilanları anında bildirebileceği ve ihbarın sonucunu şeffafça takip edebileceği bir dijital kanal kurulmalıdır.
• TTBS Profil Entegrasyonu: İlan sitelerinde yer alan emlak danışmanı profilleri, Bakanlığın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) ile tam entegre çalışmalı; danışmanın hangi yetkili işletmeye bağlı olduğu açıkça tüketicinin göreceği şekilde listelenmelidir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’dan Değerlendirme: “İlandaki Güven, Piyasaya İstikrar Getirir”

Gayrimenkul sektöründe şeffaflık ve ilan doğruluğunun fiyat mekanizması üzerindeki etkilerini analiz eden Mimar İdris YAĞMAHAN, şu değerlendirmelerde bulundu:

“EİDS, Türkiye gayrimenkul piyasasının bugüne kadar attığı en ileri regülasyon adımlarından biridir. Ancak bir sistem ne kadar güçlü kurgulanırsa kurgulansın, istisnaların denetimsiz bırakılması suistimallere davetiye çıkarır. Portallarda ‘tapusu yok’ veya ‘kooperatif hissesi’ denilerek denetimden kaçırılan 44 binden fazla ilan, piyasada sanal bir fiyat köpüğü yaratmakta ve yetki belgeli dürüst işletmelerin itibarını zedelemektedir.”

Mimar İdris YAĞMAHAN, yetkilendirme sözleşmelerinin dijitalleşmesinin mimarlık ve proje yönetimi süreçlerine katkısını şöyle özetledi:

• Gerçek Portföy Hakimiyeti: Yatırımcılar ve mimarlar, üzerinde proje geliştirecekleri veya satın alacakları taşınmazın gerçek yetkilisini doğrudan görerek spekülasyonlardan korunur.
• Haksız Rekabetin Önlenmesi: Vergisini ödeyen, Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibi kurumsal emlak ofisleri hak ettikleri pazar payına kavuşur.
• Tüketici Mağduriyetine Son: Kapora dolandırıcılığı ve hayali mülk satışları dijital entegrasyonlar sayesinde tarihe karışır.

Gayrimenkulde Şeffaflık Dönemi Başlamalı

EİDS’in tam verimle işlemesi için istisna maddelerinin gerçekliği belgelerle doğrulanmalı, sözleşmeler e-Devlet ortamına taşınarak denetim zinciri eksiksiz tamamlanmalıdır. Kayıt dışılığın önlendiği şeffaf bir emlak piyasası, tüm taraflar için en güvenli yatırım ortamını tesis edecektir.

EİDS düzenlemeleri, taşınmaz ticareti mevzuatı, tapu süreçleri ve gayrimenkul piyasasındaki en yeni gelişmeler hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!