BETAM Konut Raporu Açıklandı: Satış Fiyatlarında Reel Düşüş Yüzde 8’i Aştı, İstanbul Kirada Ayrıştı

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile sahibinden.com iş birliğiyle hazırlanan ve Türkiye gayrimenkul sektörünün en güvenilir barometrelerinden biri kabul edilen “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Eylül 2026 raporu yayımlandı. Ağustos ayı verilerini temel alan resmi rapor; konut balonunun sönmeye devam ettiğini tescillerken, satılık konut fiyatlarında enflasyondan arındırılmış reel gerilemenin yıllık bazda yüzde 8,4’e ulaştığını ortaya koydu.

Fiyatların görünürde (nominal) artmasına rağmen alım gücü ve enflasyon karşısında reel olarak eridiği bu dönemde; satılık evlerin elden çıkma süresi rekor kırarak uzarken, kiralık konut piyasasında İstanbul yine tüm Türkiye’den zıt yönde ayrıştı. Bir mimar ve gayrimenkul ekonomisti olarak; satılık konuttaki bu reel erimenin inşaat üreticileri için ne anlama geldiğini, İzmir’deki sert düşüşün nedenlerini ve BETAM ile TÜİK verileri arasındaki hayati farkı tüm çıplaklığıyla analiz edelim.

Satılık Konutta Reel Gerileme: En Sert Düşüş İzmir’de

Rapora göre Türkiye genelinde satılık konut reel fiyat endeksi, yıllık bazda yüzde 8,4 düşüş kaydederek 141,8 puana geriledi. Aylık bazda da yüzde 0,3’lük bir reel geri çekilme yaşandı. Üç büyükşehir mercek altına alındığında ise tablonun rengi netleşiyor:

• İzmir: Yıllık bazda yüzde 9,8’lik reel düşüşle zirveyi gördü. Pandemi döneminde Ege sahillerinde oluşan aşırı fiyat köpüğü en hızlı İzmir’de sönümleniyor.
• İstanbul: Yıllık bazda yüzde 5,2 reel gerileme gösterdi. Reel fiyat endeksi 145,4 seviyesinde dengelendi.
• Ankara: Yıllık yüzde 2,9 reel kayıp ile üç büyükşehir arasında fiyatını enflasyona karşı en dirençli koruyan metropol oldu (Reel endeks: 182,3).

Nominal (cari) olarak bakıldığında ise ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı Türkiye genelinde 45 bin 792 TL olarak ölçüldü. Bu rakam İstanbul’da 66 bin 228 TL, İzmir’de 53 bin 750 TL ve Ankara’da 39 bin 636 TL oldu. Cari fiyat artışları yıllık bazda Türkiye genelinde yüzde 20,4 seviyesinde kalarak resmi enflasyonun oldukça gerisinde kaldı.

Satılık İlanların Kapanma Süresi Uzadı: Alıcılar Beklemede

Piyasadaki likidite daralmasının ve yüksek faiz ortamının en somut göstergesi, satılık ilanların yayında kalma süresinde (kapatılan ilan yaşı) görüldü. Bir konutun satışa konulduğu günden satıldığı güne kadar geçen ortalama süre her geçen ay uzuyor:

• Türkiye Geneli: İlanların kapatılma süresi ortalama 54,2 güne çıktı.
• İzmir: Satış süresi 63,4 güne ulaşarak piyasanın en yavaş hareket ettiği metropol oldu.
• İstanbul: Kapatılan ilan yaşı 52,9 gün olarak kaydedildi.
• Ankara: Başkent, 45,4 gün ile konutların en hızlı el değiştirdiği şehir olma unvanını korudu.

Bu sürelerin uzaması, satıcıların artık diledikleri fiyattan satış yapamadıklarını ve pazarlık masasında alıcıların elinin güçlendiğini açıkça kanıtlamaktadır.

Kira Piyasasında Büyük Çelişki: Türkiye’de Düşerken İstanbul’da Patladı

Raporun en çarpıcı ve sosyolojik açıdan düşündürücü bölümü kiralık konut piyasasında ortaya çıktı. Türkiye genelinde ortalama cari kira metrekare fiyatındaki aylık artış yüzde 1,1’de kalarak aylık enflasyonun altında kaldı ve reel kira endeksi 170 puana geriledi. Türkiye genelinde reel kiralar yıllık bazda yüzde 6,6 geriledi.

Ancak büyükşehirler arasındaki makas dehşet verici boyutlara ulaştı:

• İstanbul’da Reel Artış: Türkiye’nin ve diğer metropollerin aksine, İstanbul’da reel kira fiyatları yıllık bazda yüzde 5,8 artış gösterdi. Şehirdeki ortalama kiralık metrekare fiyatı 463,9 TL’ye fırladı.
• Ankara ve İzmir’de Reel Düşüş: Ankara’da reel kiralar yıllık bazda yüzde 8, İzmir’de ise yüzde 10,5 oranında geriledi. Ortalama kiralık metrekare fiyatı Ankara’da 300 TL, İzmir’de 333,3 TL oldu.
• İstanbul’da Kiralıklar Havada Kapılıyor: Satılık evlerin satılması 53 gün sürerken, İstanbul’da kiralık ilanların kapanma süresi 22,6 güne kadar düştü. Yani piyasaya çıkan kiralık bir daire 3 hafta dolmadan anında tutuluyor.

Kritik Ayrım: BETAM ile TÜİK Kira Endeksi Neden Farklı?

Rapor, ekonomi çevrelerinde sıkça tartışılan “TÜİK kiraların arttığını söylüyor, BETAM neden farklı açıklıyor?” sorusuna da bilimsel bir açıklık getirdi:

• BETAM Metodolojisi: Sahibinden.com üzerindeki yeni kiraya verilmek üzere ilana çıkan konutların talep edilen fiyatlarını ölçer. Yani piyasanın en taze, sıfır kilometre arz fiyatını yansıtır.
• TÜİK Metodolojisi: TÜFE sepeti kapsamında hali hazırda aynı evde oturmaya devam eden mevcut kiracıların ödediği sözleşme yenileme bedellerini ve yasal zam oranlarını takip eder.

Dolayısıyla BETAM’ın verileri piyasanın geleceğine dair öncü sinyaller verirken, TÜİK’in verileri geçmiş sözleşmelerin ağırlıklı ortalamasını yansıtmaktadır.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Fiyat Köpüğü Bitti, Değer Odaklı Dönem Başladı”

Kıymetli gayrimenkul yatırımcıları, müteahhitler ve ev arayan vatandaşlarımız; BETAM’ın eylül ayı raporu gayrimenkul piyasasında rasyonelleşme sürecinin başladığının resmidir. Son 3 yıldır enflasyonun ve akıl sınırlarının çok üzerinde şişen konut satış fiyatları, sıkı para politikasının etkisiyle reel olarak gerilemektedir.

Ancak İstanbul’da kiralık konutta yaşanan reel yükseliş ve 22 günlük rekor kapanma süresi, kentsel dönüşüm sebebiyle yıkılan binaların yarattığı devasa barınma açığını göstermektedir. Satılık konutta alım yapmak isteyenler için ilan sürelerinin uzadığı bu durgunluk dönemi çok ciddi bir pazarlık fırsatı sunmaktadır.

Konut piyasasındaki akademik raporları, bölgesel değerleme analizlerini ve gayrimenkul ekonomisini en tarafsız mimari perspektifle takip etmek için SerMimar.Net portalını izlemeyi sürdürün.