Binalarda Yeni Dönem Başlıyor: Cam Balkon Yaptıracaklar ve Eski Bina Sahipleri Dikkat!

Türkiye’de apartman mimarisini, kent estetiğini ve kentsel dönüşüm süreçlerini kökünden değiştirecek tarihi bir adım atılıyor. Binalarda yapılacak tamir, tadilat ve dış cephe eklentilerine ilişkin kurallar sil baştan değişiyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı, apartman cephelerindeki görsel kaosa (gecekondu estetiğine) son vermeyi ve eski binaların yenilenmesinin önündeki bürokratik kilitlenmeleri çözmeyi hedefliyor.

Özellikle evinin balkonunu camla kapatmak isteyenleri, terasında kış bahçesi hayali kuran çatı katı sahiplerini ve eski binalarda restorasyon/tadilat yapacak müteahhitleri çok yakından ilgilendiren yeni düzenlemelerin en çarpıcı hukuki ve mimari detayları belli oldu:

1. Cam Balkon ve Çardak İçin “%100 Komşu Onayı” Şartı Geliyor

Mevcut durumda apartman cepheleri, her daire sahibinin kendi bütçesine ve zevkine göre farklı renk ve modelde yaptırdığı cam balkonlar yüzünden estetik bir faciaya dönüşebiliyor. Bakanlığın yeni taslağına göre, eskiden ruhsat gerektirmeyen (basit eklenti sayılan) bu uygulamalar için artık görsel ve yapısal bütünlük şartı getiriliyor.

Balkonlara açılır-kapanır veya katlanır cam paneller, bahçe katlarına çardak veya kameriye yaptırmak isteyen bir daire sahibi, artık bu işlemi kafasına göre yapamayacak. Bu uygulamalar ancak binadaki mevcut diğer balkon tasarımlarıyla (cam rengi, alüminyum profil kalınlığı vb.) mimari uyum sağlaması halinde yapılabilecek. En önemli yenilik ise hukuki boyutta: Bu işlemi yapmak için bütün kat maliklerinin (tüm komşuların %100’ünün) bireysel rızasını gösteren yazılı “Muvafakatname” istenecek. Onay alınmadan yapılan cam balkonlar, şikayet halinde (Kat Mülkiyeti Kanunu gereği) söktürülebilecek.

2. Çatı Teraslarında %40 Ruhsat Kolaylığı (Kış Bahçesi Müjdesi)

Çatı katı sahiplerine (dubleks dairelere) yönelik önemli bir esneklik de yolda. Mevcut uygulamalarda teras kapama işlemleri; belediyelerle vatandaşları karşı karşıya getiren ciddi ruhsat krizlerine, hatta yıkım kararlarına yol açıyordu. Yeni düzenlemeyle;

• Çatı katlarındaki açık teras alanının yüzde 40’ını aşmayan bölümler,
• Tuğla veya betonla değil; kenarları sabit veya açılır “cam panellerle” kapatılması şartıyla,
• Herhangi bir yapı ruhsatı gerektirmeden (kış bahçesi/pergola konseptinde) inşa edilebilecek.

Örneğin 100 metrekarelik bir açık terasınız varsa, bunun 40 metrekaresini yasal ve ruhsatsız bir şekilde camla kapatarak yaşam alanınıza (kış bahçesi olarak) katabileceksiniz.

3. Eski Binalardaki ‘Kapsamlı Tadilat’ Engeli Kalkıyor

Sektördeki müteahhitleri, kentsel dönüşüm uzmanlarını ve iç mimarları en çok sevindirecek karar eski binalarla ilgili. Mevcut uygulamada, örneğin 1990 yılında yapılmış eski bir binada iç yerleşimi değiştirecek kapsamlı bir tadilat (veya daire birleştirme) yapmak istediğinizde, belediyeler sizden “Madem büyük tadilat yapıyorsun, yapının tamamını güncel (bugünkü) mevzuata uygun hale getir“ diyerek örneğin asansör kuyusunu büyütmenizi veya yeni yangın merdiveni eklemenizi istiyordu. Bu imkansız şart, binlerce yorgun binanın tadilata girememesine yol açıyordu.

Yeni düzenlemeyle bu devasa bariyer yıkılıyor. Artık büyük çaplı tamir ve tadilatlar; yangın güvenliğini riske atmamak, deprem taşıyıcı sistemine (kolon/kiriş) dokunmamak ve enerji verimliliği kurallarına aykırı olmamak koşuluyla, yapının ilk kez ruhsat aldığı dönemdeki (örneğin 1990 yılındaki) mevzuata göre yapılabilecek. Bu sayede yıkılıp yeniden yapılamayan binaların iç mekanları çok daha kolay ve yasal olarak yenilenebilecek.

4. AVM ve Sanayi Yapılarında “Bağımsız Bölüm” Esnekliği

Taslak kapsamında, Alışveriş Merkezleri (AVM) ve dev sanayi tesislerindeki dükkan/bölüm birleştirme işlemleri de perakende sektörünün hızına uygun olarak rahatlatılıyor. AVM’lerde sürekli değişen mağaza kiracıları nedeniyle dükkanları bölmek veya iki dükkanı birleştirmek (örneğin dev bir teknoloji mağazası açmak) için aylarca ruhsat bekleniyordu. Yeni yasayla; yangın güvenliğini, ortak kullanım (koridor) alanlarını ve binanın toplam inşaat alanını etkilememesi (binayı büyütmemesi) şartıyla, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya ayrılması işlemleri ruhsattan tamamen muaf tutulacak.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kendi dairemin balkonuna cam balkon yaptırmak için komşulardan izin almalı mıyım?
Cevap: Yeni taslak yasalaştığında evet. Binanın dış cephe estetiğini etkilediği (ortak alan görünümünü bozduğu) için tüm kat maliklerinin (komşuların) bireysel yazılı onayını (muvafakatname) almanız gerekecektir.

Soru 2: Çatı terasımın tamamını camla kapatabilir miyim?
Cevap: Hayır, ruhsat gerektirmeyen kapatma sınırı %40 olarak belirlenmiştir. Teras alanınızın en fazla %40’lık kısmını ruhsatsız olarak cam panellerle kapatabilirsiniz. Daha fazlası kaçak yapı statüsüne girer.

Soru 3: Eski binalardaki tadilat kolaylığı müteahhitlere ne avantaj sağlar?
Cevap: Eskiden kapsamlı bir iç tadilat için tüm binanın güncel yasalara (örneğin 2026 asansör veya sığınak yönetmeliğine) uydurulması isteniyordu. Artık taşıyıcı sistemi (kolonları) kesmediğiniz ve yangın güvenliğini bozmadığınız sürece, binanın yapıldığı yılki kurallar geçerli sayılacak ve tadilat ruhsatı çok daha hızlı alınabilecek.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Dış Cepheyi Gecekondu Yamasına Çevirme Devri Bitiyor!”

Kıymetli daire sahipleri ve sektör profesyonelleri; apartman cephelerini adeta bir ‘gecekondu yamasına’ çeviren o başıboş ‘balkon milliyetçiliği’ dönemi nihayet resmen bitiyor! Şehirlerimize bir bakın; aynı binanın 1. katında siyah camlı balkon, 2. katında pimapen, 3. katında ahşap pergola var. Parayı basan daire sahibinin, milyon liralık binaların mimari kimliğini kafasına göre katletmesine Bakanlık sonunda “Dur” dedi.

Tüm kat maliklerinden %100 imza şartı ve “mimari uyum” kuralı, Türk şehirlerinin dış cephe estetiği ve medeni yaşam için geç kalınmış ama harika bir devrimdir! Ancak uyarıyorum; bu kural sadece kağıt üzerinde kalmamalı, belediyeler şikayet beklemeden kaçak balkonları denetlemelidir!

Diğer taraftan, eski binalardaki ‘kapsamlı tadilat’ engelinin kalkması da paha biçilemez bir mühendislik ve hukuk zaferidir. Kentsel dönüşüme giremediği için (maliyetlerden dolayı) çürümeye terk edilen binlerce yorgun binanın tesisat ve iç mekan yenilemeleri için müteahhitlerin ve iç mimarların önü sonuna kadar açılmıştır. Apartmanda hem komşuluk hukukunu hem de binanın mimari estetiğini aynı anda korumaya alan bu taslak, sektöre büyük bir kalite ve disiplin getirecektir.

Yeni imar yönetmelikleri, ruhsat güncellemeleri ve şantiye trendleri için SerMimar.Net sektör rehberini okumaya devam edin!