Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır? Sözleşme Feshi ve Tazminat Davası

Kat karşılığı veya anahtar teslim inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin en büyük kabusu, müteahhidin maddi darboğaza girerek inşaatı yarım bırakmasıdır. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapılır sorusu, teslim tarihi geçen veya şantiyesi tamamen duran mülk sahiplerinin en acil hukuki arayışıdır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) eser sözleşmesi hükümleri uyarınca, arsa sahipleri çaresiz değildir. Ancak panikle atılacak yanlış adımlar (başka bir ekibi izinsiz sahaya sokmak gibi) haklıyken haksız duruma düşmenize yol açabilir.

İlk Adım: Noter Kanalıyla Temerrüt İhtarnamesi Çekmek

İnşaat süresinin dolması veya işin belirlenen takvime göre yetiştirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması durumunda ilk hukuki işlem noter ihtarıdır:

• Süre Verilmesi (Mehil Tayini): Müteahhitte inşaata derhal başlaması ve eksik imalatları tamamlaması için makul bir süre (genellikle 15 ila 30 gün) tanınmalıdır.
• Gecikme Tazminatı Talebi: Sözleşmede kararlaştırılan aylık kira tazminatı ve gecikme cezası şartı ihtarnamede açıkça talep edilmelidir.
• Hukuki Sonuçların Hatırlatılması: Tanınan sürede işe başlanmaması durumunda sözleşmenin feshedileceği ve dava açılacağı ihtar edilmelidir.

Mahkemeden Delil Tespiti İstemek Neden Hayatidir?

Müteahhitle yolları ayırmadan veya başka bir ustayla anlaşmadan önce mutlaka Asliye Hukuk Mahkemesi’nden “Delil Tespiti” talep edilmelidir:

• Fiziki Tamamlanma Oranının Belirlenmesi: Mahkemece atanan inşaat mühendisi bilirkişi heyeti şantiyeye gelerek yapının yüzde kaçının tamamlandığını resmi tutanağa bağlar (Örn: %62 tamamlandı).
• Mevcut Kusur ve Ayıpların Kaydı: Yarım bırakılan kısımlarda kış şartları nedeniyle oluşan hasarlar, paslanan donatılar ve eksik malzemeler tespit edilir.
• İlerideki Tazminat Davalarına Dayanak: Müteahhit ileride “ben inşaatın %90’ını bitirmiştim” iddiasında bulunamaz.

Nama İfaya İzin Davası Nedir? (TBK 113. Madde)

Arsa sahipleri için en etkili hukuki yollardan biri Nama İfaya İzin Davası açmaktır. Bu davada mahkemeden şu talep edilir:

• İnşaatın kalan eksik kısımlarının arsa sahibi tarafından başka bir yükleniciye tamamlattırılmasına izin verilmesi.
• Tamamlama için gereken tüm masrafların avans olarak eski müteahhitten tahsil edilmesi veya müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satılarak inşaata harcanması.

Sözleşmenin Haklı Feshi ve Tapu İptali

Eğer inşaat henüz başlangıç seviyesindeyse veya tamamlanma oranı çok düşükse (%20-40 bandı), sözleşmenin geriye etkili feshi (fesih) davası açılabilir. Bu durumda müteahhide devredilmiş olan tapu payları mahkeme kararıyla arsa sahibine geri tescil edilir.

Yarım kalan inşaat süreçlerini doğru hukuki adımlarla yönetmek, hem zaman kaybını önler hem de mülkünüzün değerini korur. Gayrimenkul hukuku, inşaat sözleşmeleri ve fesih davaları hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!