Konut Satışlarında Eylül Beklentisi: İbre Altından Gayrimenkule Dönüyor!

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), gayrimenkul piyasasının ve yatırımcıların merakla beklediği Haziran ayına ilişkin konut ve iş yeri satış istatistiklerini resmen açıkladı. Verilere göre, yüksek faiz ortamına ve bankaların kredi musluklarını ciddi şekilde kısmasına rağmen, Türkiye’de barınma ihtiyacı ve gayrimenkul talebi hız kesmiyor. TÜİK’in açıkladığı resmi rakamlara göre, Türkiye genelinde ilk el (sıfır) konut satış sayısı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 23,1 oranında büyük bir sıçrama göstererek 43 bin 406 seviyesine ulaştı. Toplam satışlar içinde ikinci el konutların liderliği sürse de, sıfır konutlardaki bu uyanış piyasanın yeniden hareketlendiğinin en net habercisi oldu.

Müteahhitlerin “Senetli Satış” Modeli Sektörü Ayakta Tutuyor

Krediye erişimin neredeyse imkansız hale geldiği bu zorlu dönemde, bankaların yerini dev inşaat firmaları aldı. İstatistiklerde “diğer satışlar” olarak geçen modelin aslında “müteahhit içi senetli taksitlendirme” olduğu biliniyor. Bankadan konut kredisi alamayan vatandaşlar, %30 ila %40 peşinat ödeyerek geri kalan tutarı inşaat firmasına 36 ile 60 ay arasında değişen vadelerle elden (senetle) ödüyor. Bu esnek finansman modeli, piyasanın donmasını engelleyen ve çarkların dönmesini sağlayan en büyük can simidi konumunda.

“Konut Satışlarının Eylül’de Artması Bekleniyor!”

TÜİK’in açıkladığı bu çarpıcı rakamların ardından, gayrimenkul sektörünün nabzını tutan Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik, piyasanın geleceği ile ilgili çok önemli değerlendirmelerde bulundu. Yatırımcıların altından çıkıp gayrimenkule geçiş yapacağına dikkat çeken Şişik’in, kelimesi kelimesine basına yansıyan o kritik değerlendirmesi şu şekildedir:

“Geçtiğimiz yıl Kurban Bayramı tatilinin haziran ayına denk gelmesi ve uzun tatil süresi nedeniyle çalışma gün sayısı azalmış, bu da satışların tescil sürecini bir miktar yavaşlatmıştı. Bu yıl ise Kurban Bayramı’nın mayıs ayında kutlanması sayesinde haziran ayında tam çalışma kapasitesiyle hizmet verildi.”

“Geçen yılın bu baz etkisi, yıllık karşılaştırmada bu ayki rakamları çok daha güçlü bir noktaya taşıdı. Nitekim takvim etkisinden arındırılmış verilere baktığımızda, pazarın aslında kendi doğal ve dengeli seyrini koruduğunu görüyoruz. Haziran ayında ipotekli konut satışlarının geçen yıla göre yüzde 72,1 oranında artarak 25 bin 993 adet olarak gerçekleşmesi, bankacılık kanadındaki hareketliliğin sürdüğünü gösteriyor. Ancak toplam satışlar içindeki yüzde 20’lik pay, bize asıl lokomotifin halen “diğer satışlar” olarak adlandırılan alternatif modeller olduğunu hatırlatıyor.”

“Krediye erişimin sınırlandırıldığı bu dönemde, inşaat firmalarımızın kendi bünyelerinde sunduğu vadeli ödeme planları, senetli satışlar ve esnek çözümler piyasayı canlı tutan en büyük güç oldu. Müteahhitlerimizin bu yapıcı ve kolaylaştırıcı duruşu, konut sahibi olmak isteyen vatandaşlarımız için çok değerli bir köprü görevi görüyor. Aynı zamanda ikinci el satışlarının birinci eldekilere göre daha yüksek olması da inşaat maliyetlerinin yüksekliğinden dolayı vatandaşın daha çok birinci elden ziyade ikinci ele yöneldiğini gösteriyor.”

“İlk yarı yıla baktığımızda geçen yıla göre yüzde 3,1’lik bir azalış söz konusu olsa da yine ipoteklide ki yüzde 32’lik güçlü artış ve insanların altından çıkıp artık gayrimenkule geçiş yapmasıyla birlikte eylül itibariyle birlikte özellikle satışların artacağını ve geçen yılla aradaki açığın rahatlıkla kapanacağını düşünüyoruz.”

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (Konut Piyasası SSS)

Soru 1: TÜİK verilerine göre Haziran ayında sıfır konut satışları ne kadar arttı?
Cevap: İlk el konut satış sayısı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 23,1 oranında büyük bir ivmeyle artarak 43 bin 406 adet olarak gerçekleşti.

Soru 2: “Diğer satışlar” veya “Senetli satış” modeli nedir, piyasayı nasıl ayakta tutuyor?
Cevap: Hakan Şişik’in belirttiği gibi; banka kredisi alamayan vatandaşların, müteahhit firmalara sadece peşinat ödeyip kalan tutarı vade farksız senetlerle elden ödediği esnek finansman modelidir.

Soru 3: Yatırımcılar neden altından gayrimenkule geçiş yapıyor?
Cevap: Altın fiyatlarının tarihi zirveleri görmesiyle kâr realizasyonu yapan yatırımcılar, fiyatı henüz tam olarak şişmemiş ve faiz indirimleriyle değerlenmesi beklenen gayrimenkule (güvenli limana) yöneliyorlar.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Kıymetli yatırımcılar; Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Sayın Hakan Şişik’in analizleri sektörün acı ama gerçek röntgenini çekmektedir. İnşaat maliyetlerindeki (demir, çimento, işçilik) korkunç artış, mecburen sıfır konut fiyatlarını yukarı çekmiş ve vatandaşı mecburen ikinci el piyasasına yöneltmiştir. Ancak burada asıl alkışlanması ve desteklenmesi gereken kesim, bankaların kredi musluklarını tamamen kapattığı bu zorlu dönemde elini taşın altına koyan, vatandaşa ‘kendi bünyesinde’ senetle ve vade farksız taksit imkânı sunarak sektörü çöküşten kurtaran vizyoner müteahhitlerimizdir.

Ancak asıl büyük yatırım dalgası Sayın Şişik’in de işaret ettiği gibi sonbaharda, özellikle Eylül ayında gelecek! Son bir yılda dövizde ve altında bekleyip kârını katlayan rasyonel yatırımcılar, altın fiyatlarının zirveyi görmesiyle ‘kâr realizasyonu’ yapacaklardır. Bu sıcak para, fiyatı şu an görece stabil olan ve Merkez Bankası’nın olası faiz indirimleriyle fırlamaya hazırlanan ‘güvenli limana’, yani gayrimenkule akacaktır. Bugün banka kredisi bulamadığı için karalar bağlayan değil, müteahhit kampanyalarıyla şimdiden evini alanlar, Eylül ayında yaşanacak muhtemel fiyat sıçramalarından en kârlı çıkacak kesimdir. Nakitte bekleyenler için yatırım treni kalkmak üzere! En güncel gayrimenkul istatistikleri, yatırım tavsiyeleri ve cazip konut projeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!