Kiracı ve Ev Sahibi Masrafları: Hangi Gideri Kim Öder? (Kapsamlı Rehber)

Türkiye’deki milyonlarca kiralık konutta yaşanan uyuşmazlıkların bir numaralı sebebi, evde meydana gelen arızaların faturasının kime kesileceğidir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre, bir masrafın kime ait olduğunu belirleyen en temel ayrım; arızanın “kullanım hatasından” (kusur) mı yoksa “zamanla eskimeden” (demirbaş yıpranması) mi kaynaklandığıdır. Kural olarak büyük onarım ve demirbaş giderleri ev sahibine; günlük kullanımdan doğan küçük bakım masrafları ise kiracıya aittir. Peki, detaylara indiğimizde hangi kalem kime aittir? İşte ev sahibi ve kiracıların hiçbir şekilde itiraz edemeyeceği, yasal olarak üstlenmek zorunda oldukları 26 maddelik o kesin harcama listesi.

Ev Sahibinin Kesinlikle Karşılamak Zorunda Olduğu Masraflar (14 Madde)

Ev sahibi, kiraladığı gayrimenkulü sözleşme süresi boyunca “kullanıma elverişli” durumda bulundurmakla yükümlüdür. Binanın yapısal durumu ve ana tesisatla ilgili her türlü eskime/yıpranma masrafı mülk sahibine aittir. Bu harcamalara “Hayır” deme lüksü yoktur:

1. Eskiyen musluğu değiştirmek: Yılların yorgunluğuyla içi paslanmış ve ömrünü tamamlamış ana bataryaların değişimi ev sahibine aittir.
2. Çatı akıtıyorsa tamir ettirmek: Çatı, binanın ana unsurudur. İzolasyon sorunları ve su sızdırmaları doğrudan mülk sahibinin sorumluluğundadır.
3. Kanalizasyon tıkandıysa açtırmak: Bina dışı veya ana pimaş hatlarındaki yapısal veya altyapısal tıkanıklıkların faturası ev sahibine kesilir.
4. Eski prizleri değiştirmek: Yanmış, yorulmuş veya kabloları erimiş ana priz yuvalarının (kullanıcı hatası yoksa) yenilenmesi mülk sahibine aittir.
5. Sigorta kutusunu tamir ettirmek: Binanın veya dairenin ana elektrik hattı ve sigorta panosu demirbaş kabul edilir.
6. Tuvalet taşı eskimişse değiştirmek: Çatlayan veya ömrünü tamamlamış tuvalet taşı/klozeti değiştirmek kiracının değil, ev sahibinin işidir.
7. Duvar çatlaklarını tamir ettirmek: Binanın oturmasından veya depremden kaynaklı yapısal çatlakları gidermek ev sahibine aittir.
8. Duvar çatlaklarının sıvasını yaptırmak: Onarılan yapısal çatlakların sıva ve alçı işleri de demirbaş bakımına girer.
9. Dış cephe onarımını yaptırmak: Dışarıdan su alan veya dökülen cephelerin yalıtım ve tamiratı (apartman yönetimiyle birlikte) mülk sahibinindir.
10. Kapı ve pencere değişimini yaptırmak: Çürüyen ahşap doğramalar veya yalıtım işlevini yitirmiş ana pencerelerin komple değişimi ev sahibine aittir.
11. Klima ve Kombi değişimi: Motoru yanan, tamamen ömrünü dolduran ve artık çalışmayan ısıtma/soğutma cihazlarının yenisiyle değiştirilmesi demirbaş alımıdır.
12. Klima ve Kombi onarımı: Cihazların içindeki ana kart, kompresör veya pompa gibi devasa ana parçaların yanması sonucu oluşan ağır bakım masrafları ev sahibinindir.
13. Su ve Elektrik tesisatını tamir ettirmek: Duvar içinden geçen patlak su boruları veya yanan ana elektrik kablolarının tadilatı kesinlikle ev sahibine aittir.
14. Asansörün ağır bakım ve onarımı: Asansörün elektronik anakartının yanması veya motorunun değişmesi gibi ağır demirbaş giderleri ev sahibi tarafından ödenir (Aidattan ayrıdır).

Kiracının Kesinlikle Sorumlu Olduğu Masraflar (12 Madde)

Kiracı, kiraladığı evi özenle kullanmak ve kendi kusurundan kaynaklanan veya günlük kullanımdan doğan ufak tefek bakım masraflarını karşılamak zorundadır. Kiracı şu 12 gideri ev sahibinden talep edemez ve kiradan düşemez:

1. Musluk contasını değiştirmek: Damlayan bir musluğun basit lastik contasını değiştirmek günlük bir bakım işidir ve kiracıya aittir.
2. Musluğu kırmışsa değiştirmek: Eğer musluk eskidiği için değil de, zorlanarak veya üzerine bir şey düşürülerek fiziksel olarak kırılmışsa masrafı kiracı öder.
3. Bozulmuşsa prizleri tamir ettirmek: Fişi çekerken prizi yerinden sökmek veya hor kullanarak prizi kırmak kiracının kullanım hatasıdır.
4. Lavabo borusunu açtırmak ve gideri temizletmek: Yemek artıkları veya saç kıllarıyla lavabo/küvet giderini tıkamak tamamen kiracının kusurudur ve açtırma masrafı ona aittir.
5. Elektrik arızasını gidermek: Kiracının hatalı bir cihaz bağlaması sonucu lamba duyunda veya odada oluşan ufak çaplı kısa devreleri tamir ettirmek kiracının görevidir.
6. Ampul değişimini yapmak: Patlayan ampulleri veya florasanları yenisiyle değiştirmek basit günlük kullanımdır.
7. Petek ve radyatör temizliğini yaptırmak: Kombinin verimli çalışması için kış aylarında yaptırılan petek yıkama (havasını alma) işlemi kiracının bakım sorumluluğudur.
8. Duş başlığı değişimi: Kireçlenen veya düşürülüp kırılan plastik/krom duş başlıklarını yenilemek kiracıya aittir.
9. Kapı ve pencere kolunu tamir etmek: Pencerelerin yalıtımı ev sahibine aitken, sertçe çarpılarak kırılan kapı/pencere kilit ve kollarını tamir etmek kiracının işidir.
10. Kendi zarar vermişse evi BOYATMAK: Duvarlara çok sayıda çivi çakılmışsa, çocuklar duvarları çizmişse veya kiracı evi aşırı pis bırakmışsa çıkarken boya faturasını ödemek zorundadır.
11. Asansör servis ve periyodik muayenesini yaptırmak: Asansörün aylık bakımı, yağlanması ve muayene etiket ücreti (genellikle aidatın içindedir) kullanım bedeli olduğu için kiracı öder.
12. Aidat ve tüketim faturalarını ödemek: Elektrik, su, doğalgaz faturaları ile apartman temizliği/güvenliği için toplanan aylık düzenli aidatlar tamamen kiracının yasal borcudur.

Uyuşmazlıklarda Hukuki Usul ve İhtarname Şartı

Yukarıdaki listede ev sahibine ait olan acil bir arıza (örneğin patlayan bir su borusu) meydana geldiğinde, kiracı kafasına göre ustayı çağırıp masrafı kira bedelinden tek taraflı olarak düşemez. Ev sahibi onarım yapmaya yanaşmazsa, yasal usule göre durum mülk sahibine yazılı (tercihen noter ihtarname veya mesajla delillendirilerek) bildirilmeli, makul süre verilmeli, ev sahibi yapmazsa arıza faturalı olarak yaptırılıp yasal yollarla (icra takibi vb.) talep edilmelidir. Hukuki prosedüre uyulmadan eksik kira yatırmak, ev sahibine “haklı nedenle tahliye” davası açma hakkı verebilir.

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (Masraf Paylaşımı SSS)

Soru 1: Çatı akıyor veya dış cepheden su alıyor, kiradan kesebilir miyim?
Cevap: Çatı ve dış cephe binanın ana demirbaşıdır, masraf ev sahibine aittir. Ancak masrafı kafanıza göre kiradan kesemezsiniz; önce ev sahibine ihtar çekmeli ve hukuki yolları (makbuzlu tamirat) izlemelisiniz.

Soru 2: Boya badana masrafı kime aittir?
Cevap: Eğer kiracı eve duvarları delerek veya hor kullanarak ağır zarar vermişse çıkarken evi boyatmak zorundadır. Ancak uzun yıllar (5-10 yıl) oturmadan kaynaklı normal kirlenme ve sararma (olağan yıpranma) masrafı Yargıtay kararlarınca ev sahibine aittir.

Soru 3: Kiracı evi su basması sonucu parkelere zarar verirse kim öder?
Cevap: Eğer su basması ana tesisattaki çürük bir borudan (ev sahibi sorumluluğu) kaynaklanmışsa parkeleri ev sahibi değiştirir. Ancak su basması, kiracının çeşmeyi açık unutması veya makine hortumunu yanlış bağlaması (kullanıcı hatası) yüzünden olduysa parke masrafı kiracıya aittir.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Kıymetli okurlarımız; yıllarca şantiyelerde, konut teslimlerinde ve site yönetimlerinde bulunduktan sonra gördüğüm en şiddetli kavga sebebi her zaman “Bu boruyu kim patlattı?” veya “Bu kombiyi kim bozdu?” tartışmasıdır. İşin mimari ve mühendislik kuralı çok ama çok basittir: Binanın ana iskeleti, duvarın içindeki gömülü tesisatı, çatısı, dış cephesi ve ana demirbaşları (kombi, asansör motoru vb.) ev sahibinin namusudur. Malzemenin bir yorulma ömrü vardır; 15 yıllık bir musluk contası veya 10 yıllık bir kombi ana kartı yorulup bozulduğunda bunun suçunu 1 aylık kiracıya atamazsınız! Bu ağır kalem masraflar şüphesiz mülk sahibine aittir.

Ancak denklemin diğer tarafında kiracının da çok ağır ahlaki ve hukuki sorumlulukları vardır. Kiraladığınız o evi, emanet değil kendi öz malınız gibi korumak zorundasınız. Kapıyı öfkeyle çarpıp kolunu kırarsanız, lavaboya donmuş yağları döküp pimaşı patlatırsanız veya klimanın yıllık filtre temizliğini (200 liralık masraf) yaptırmayıp cihazın binlerce liralık motorunu yakarsanız; o faturayı ev sahibine yıkmak hem hukuka hem de vicdana aykırıdır. Sizlere en büyük tavsiyem; bir eve taşınırken veya evinizi kiraya verirken kırtasiyeden alınan o basit tek sayfalık sözleşmelerle yetinmeyin. Duvarın, kombinin, parkelerin ve prizlerin mevcut fotoğraflarının da eklendiği detaylı bir ‘Demirbaş Teslim Tutanağı’ hazırlayın. Unutmayın, yazılı ve fotoğraflı belge, en iyi avukattır. Gayrimenkul hukuku, kiralama rehberleri ve hayat kurtaran ev tadilat tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!