Kat İrtifakının Mahkeme Yoluyla Feshi: Arsanın Eski Haline Dönüşü

Bir arsa üzerinde ileride inşa edilecek bağımsız bölümler için kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Kat irtifakı tapusu, alıcıların inşaat aşamasında daire satın alabilmesini ve bankalardan konut kredisi kullanabilmesini sağlayan en önemli hukuki araçtır. Ancak uygulamada müteahhidin iflas etmesi, inşaatı yarıda bırakıp kaçması veya paydaşlar arasındaki çözümsüz anlaşmazlıklar sebebiyle projeler yıllarca atıl kalabilmektedir.

Arsanın tapu kütüğünde kat irtifakı şerhli kaldığı sürece, maliklerin arsayı başka bir müteahhide vermesi veya üzerinde yeni bir hukuki tasarrufta bulunması fiilen imkansızdır. Bu hukuki kilitlenmeyi çözmenin yasal yolu kat irtifakının mahkeme yoluyla terkin ve feshidir.

Kat İrtifakının Sona Erme Sebepleri ve KMK Madde 49

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 49. maddesi kat irtifakının hangi hallerde ve nasıl sona ereceğini net biçimde hükme bağlamıştır. Kanuna göre kat irtifakı şu durumlarda terkin edilir:

• Arsanın Tamamen Yok Olması veya Kamulaştırılması: Üzerinde inşaat yapılacak arazinin heyelan veya afetle yok olması yahut kamu idaresince kamulaştırılması halinde irtifak kendiliğinden düşer.
• Bütün Maliklerin Oybirliğiyle Terkin Talebi: Arsa üzerindeki tüm paydaşların Tapu Müdürlüğü’ne birlikte müracaat ederek kat irtifakını terkin ettirmesi ve taşınmazı çıplak paylı arsa haline döndürmesi mümkündür.
• Mahkeme Kararıyla Fesih (KMK 49/2): İnşaatın tamamlanması için kanunen veya sözleşmeyle öngörülen süre dolmasına rağmen yapı bitirilememişse, haklı sebebi olan paydaş mahkemeden feshini isteyebilir.

Süresi İçinde Tamamlanmayan İnşaatlarda 5 Yıllık Kural

Kat irtifakı tesis edilirken inşaatın tamamlanacağı tarihe ilişkin bir plan sunulur. KMK 49/2 uyarınca, kat irtifakının kurulmasından itibaren 5 yıl geçmiş olmasına rağmen inşaat mücbir bir sebep olmaksızın tamamlanmamışsa, her bir arsa payı sahibi mahkemeye başvurma hakkı kazanır.

Mahkeme hakimi dosya üzerinden inşaatın mevcut fiziki seviyesini ve gecikme nedenlerini inceler. Yargıtay uygulamalarına göre eğer inşaat henüz başlangıç seviyesinde (%10-20) terk edilmiş ve müteahhidin bitirme kabiliyeti kalmamışsa kat irtifakının feshine ve tapudaki tescilin terkinine hükmedilir.

Dava Prosedürü ve Yetkili Mahkeme

Kat irtifakının terkini davasında uygulanacak yargılama usulü şu temel adımlardan oluşur:

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu ilçe sınırları içerisindeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve kesin yetkilidir.
• Taraf Teşkili: Kat irtifakı kütüğünde hissesi bulunan tüm maliklerin (kat irtifakı sahiplerinin) davada yer alması şarttır. Dava açmayan tüm hissedarlar davalı olarak gösterilmelidir.
• Bilirkişi Raporu: Mahkemece görevlendirilen inşaat ve gayrimenkul bilirkişileri şantiyede keşif yaparak binanın kaba/ince inşaat tamamlanma yüzdesini raporlar.

Kat İrtifakı Terkin Edilince Ne Olur?

Mahkemenin fesih kararı kesinleştiğinde, hüküm doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu memuru her bir bağımsız bölüm için açılmış olan kat irtifakı sayfalarını kapatarak iptal eder.

Taşınmaz, kat irtifakı öncesindeki tek parsel müşterek (hisseli) arsa statüsüne geri döner. Malikler arsa payları oranında arsaya ortak kalmaya devam eder ve arsayı temiz bir hukuki zeminle yeni bir geliştiriciye veya müteahhide devredebilirler.

Kat mülkiyeti davaları, yarım kalan inşaatların tasfiyesi ve tapu terkin süreçleri hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!