6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu 50+1 Salt Çoğunluk Kuralı: Karar Alma Süreci ve Malik Hakları

Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçlerini yıllarca kilitleyen ve bina yenilemelerini çıkmaza sokan en büyük hukuki engel, mevzuatta yapılan tarihi düzenleme ile aşıldı. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında daha önce aranan üçte iki (2/3) arsa payı çoğunluğu şartı kaldırılarak yerine yüzde 50+1 hisse salt çoğunluğu kuralı getirildi. Bu devrim niteliğindeki değişiklik, deprem riski taşıyan yüz binlerce yapının bürokratik engellere takılmadan hızla tahliye edilip yeniden inşa edilmesinin önünü açtı.

Peki yeni yasal çerçevede karar alma mekanizması pratikte nasıl işliyor ve azınlıkta kalan maliklerin hukuki hakları nelerdir? Karar süreçlerinin geçersiz sayılmaması için usul kurallarına harfiyen uyulması hayati önem taşımaktadır.

Yüzde 50+1 Salt Çoğunluk Kuralı Neleri Değiştirdi?

Eski kanun maddesinde binanın yıkımı veya müteahhitle sözleşme imzalanabilmesi için toplam arsa payının en az %66.67 oranında mutabakata varması gerekiyordu. Tek bir daire sahibinin bile anlaşmaya yanaşmaması inşaat projelerini aylarca mahkeme koridorlarında sürüklüyordu. Yapılan yasal reform ile karar alma eşiği arsa payı toplamının yüzde 50’sinden 1 pay fazlasına düşürüldü.

Yeni salt çoğunluk kuralının getirdiği temel hukuki avantajlar şunlardır:

• Hızlı Karar Alma: Parseldeki hak sahiplerinin hisse bazında %50.01 çoğunluğa ulaşması, binanın yıkımı, yeniden inşası ve müteahhit seçimi için yasal olarak yeterlidir.
• Azınlık İnadının Kırılması: Eski düzenlemede binanın yeniden yapımını haksız taleplerle bloke eden küçük hisse sahiplerinin süreci kilitleme gücü sona erdi.
• Ruhsat Başvurusu Kolaylığı: Yeni mimari projenin onaylanması ve inşaat ruhsatının alınması için de artık sadece salt çoğunluğun imzası aranmaktadır.
• Bürokratik Sürelerin Kısalması: Mahkemelerde açılan yürütmeyi durdurma talepleri kamu yararı ve can güvenliği esasıyla çok daha sıkı şartlara bağlandı.

Toplantı ve Çağrı Usulü: Kararın İptal Edilmemesi İçin Kritik Adımlar

Salt çoğunluğun sağlanmış olması, toplantı usul kurallarının göz ardı edilebileceği anlamına gelmez. Kararların Sulh Hukuk Mahkemelerinde usulden iptal edilmesini önlemek adına tüm aşamaların belgelenmesi zorunludur. Tüm kat maliklerine toplantı gününden en az 15 gün önce yazılı çağrı yapılmalıdır.

Toplantı ve tebligat süreçlerinde takip edilmesi gereken adımlar şunlardır:

• İadeli Taahhütlü Mektup veya Noter Çağrısı: Maliklerin tapudaki güncel adreslerine toplantının yeri, saati ve gündemi açıkça bildirilmelidir.
• Bina Karar Defteri Tutulması: Alınan kararlar noter tasdikli bina karar defterine veya resmi tutanağa harfiyen işlenmelidir.
• Tekliflerin Karşılaştırılması: Toplantıda görüşülen en az 2 veya 3 farklı müteahhit teklifi tutanağa eklenmeli ve maliklerin bilgisine sunulmalıdır.
• Muhalefet Şerhlerinin Yazılması: Toplantıya katılıp ret oyu verenlerin gerekçeleri karar defterine aynen kaydedilmelidir.

Karara Katılmayan Azınlık Malikler İçin 15 Günlük Yasal Süre

Salt çoğunluk sağlandıktan sonra kabul edilen bina ortak karar protokolü, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. Noter tebligatını tebellüğ eden malike, karara iştirak etmesi için 15 günlük yasal süre tanınır.

Bu süre zarfında sözleşmeyi imzalamayan veya teklifi kabul etmeyen maliklerin bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlükleri nezdinde satışa çıkarılır. Yapılan açık artırmada öncelikli alım hakkı binadaki diğer paydaşlara aittir. Paydaşlar almadığı takdirde hisseler rayiç bedel üzerinden Hazine veya dönüşümü üstlenen idare tarafından devralınır.

Malik Hakları ve İtiraz Yolları

Salt çoğunluk kuralı mülkiyet hakkını tamamen yok saymaz; ancak can güvenliğini mülkiyetin bireysel tasarrufuna üstün tutar. Karara katılmayan malikler, hazırlanan paylaşım projesinde bariz hak kaybı (şerefiye haksızlığı veya arsa payı gaspı) bulunduğunu iddia ediyorlarsa 30 gün içinde idare mahkemelerinde dava açma hakkına sahiptir. Ancak mahkemeler somut bir usulsüzlük bulunmadığı takdirde yıkım ve ruhsat süreçlerini durdurmamaktadır.

Kentsel dönüşümde 50+1 salt çoğunluk kuralı, riskli binaların deprem felaketine kurban gitmeden hızla yenilenmesi için en güçlü yasal kalkandır. Mülk sahiplerinin yasal süreleri titizlikle takip etmesi, hak kaybı yaşamamak adına profesyonel teknik ve hukuki danışmanlık alması önerilir.

Kentsel dönüşüm mevzuatı, 50+1 salt çoğunluk karar süreçleri ve gayrimenkul hukuku hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!